617 Ejendomssalg til familiepris

Skattevæsenet accepterer normalt, at du sælger en fast ejendom - f. eks. din villa, din ejerlejlighed eller dit fritidshus - til en favorabel pris, hvis salget sker til dine arvinger og disses nære pårørende.

Den fordelagtige pris må dog ikke være lavere end den nyeste kontante ejendomsvurdering minus 15 procent, medmindre helt særlige forhold gør sig gældende og kan dokumenteres med en sagkyndig vurdering. Dette fremgår af værdiansættelsescirkulæret fra d. 17.11.1982. Ved den nyeste ejendomsvurdering skal forstås den seneste for parterne bekendtgjorte ejendomsvurdering.  Det vil for de fleste sige ejendomsvurderingen pr. d. 01.10.2011.

Højesteret har d. 08.03.2016 bestemt, at værdiansættelsescirkulæret ikke er bindende for SKAT, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Sælger du fx din ejerlejlighed til din voksne datter, kan du normalt fastsætte kontantprisen til den kontante vurderingssum minus 15 procent, uden der vil være tale om en gave. Men dog forudsat at den offentlige ejendomsvurdering er sket på korrekt grundlag. I dette tilfælde at ejerlejligheden er vurderet som benyttet af ejeren og ikke som udlejet.

Det er altid en forudsætning, at der ikke er sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, som endnu ikke er taget i betragtning ved ejendomsvurderingen.

Prisen på papiret, dvs. den faktiske handelspris, kan udmærket ende med at være højere eller lavere, for det er den kontant omregnede pris - (ud fra den aktuelle kurs på obligationer og pantebreve) - der ikke må være lavere end 15 procent under den nyeste kontante ejendomsvurdering. 

Du kan blandt andet sælge fritidshus, ejerlejlighed eller villa efter denne fordelagtige prismodel til dine børn, børnebørn og oldebørn og alle andre, som hører til den gaveafgiftspligtige personkreds, herunder en person, som du har boet sammen med på samme folkeregisteradresse i de sidste 2 år.

Men sælger du til andre familiemedlemmer, f. eks. søskende eller søskendebørn eller gode venner, kan den lokale told- og skatteregion blande sig i prisfastsættelsen med det resultat, at køberne bliver indkomstbeskattet af fordelen. Ved sådanne handler er det juridiske udgangspunkt nemlig, at ejendommen skal ansættes til den værdi, som den har i fri handel og vandel.

Overdrager du en fast ejendom til den omtalte favorable pris til et af dine børn, børnebørn eller oldebørn, kan du på forhånd forære dem udbetalingen - eller en del af den - ved at give dem en afgiftsfri pengegave. Det samme kan barnets anden forældre - også hvis han eller hun er din ægtefælle. Og det kan du eventuelt læse mere om i emne nr. 614.

Tillige kan du hjælpe køberen med at betale ydelserne på et eventuelt ejerskiftelån, idet du også i årene fremover kan forære vedkommende en afgiftsfri pengegave. Det samme kan barnets anden forældre - også hvis han eller hun er din ægtefælle. Og det kan du læse mere om i emne nr. 611.

Endelig har du mulighed for at yde køberen et rentefrit lån, og sådanne lån kan du læse mere om i emne nr. 616.


02-01-19