776 Fri for mangelsansvar?

Efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v, som trådte i kraft d. 01.01.1996, kan du som sælger i langt videre omfang end hidtil blive fri for ansvar for mangler ved den solgte ejendom.

A. Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne?

B. Din retsstilling, hvis du får udarbejdet tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring.

C. Din retsstilling i andre tilfælde.

D: Priser på tilstandsrapport

E: Priser på elinstallationsrapporter


A. Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne?

Reglerne gælder for salg af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Reglerne gælder såvel salg af en- og to-familiehuse til helårsbeboelse som sommerhuse. Reglerne gælder både salg af hele huset og salg af ideelle anparter af huset. Reglerne gælder i princippet også salg af ejerlejligheder til beboelse, men da forsikringsselskaberne ikke vil afgive tilbud om ejerskifteforsikring på ejerlejligheder, er loven i praksis ikke gældende for ejerlejligheder. Hvis der udarbejdes tilstandsrapport både for hele ejendommen og den enkelte ejerlejlighed,  er der dog mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Reglerne gælder ikke for aftaler om salg af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller for salg af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.

Ejerskifteforsikring for landbrugsejendomme tegnes normalt kun på stuehus og privat garage. Udbygninger er ikke omfattet.

Reglerne gælder heller ikke salg af en andelsbolig eller salg af en aktielejlighed. 

 

B. Din retsstilling, hvis du får udarbejdet tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring.

1. Hvis køberen inden købsaftalens indgåelse, dog senest inden køber afgav sit købstilbud, fra dig som sælger har modtaget

  1. en højest 6 måneder gammel tilstandsrapport, som er udarbejdet af en autoriseret byggesagkyndig, og en højest 12 måneder gammel elinstallationsrapport, som er udarbejdet af af aut. elinstallatør,
  2. enten et bindende tilbud på om ejerskifteforsikring, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, eller
  3. en meddelelse fra forsikringsselskabet om, hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring
  4. et skriftligt og bindende løfte om, at du forpligter dig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden ejerskifteforsikring.

kan køberen som hovedregel ikke over for dig som sælger påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. Køberen kan heller ikke over for dig som sælger påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.

Disse regler gælder dog kun, hvis du inden aftalens indgåelse, dog senest inden køber afgav sit købstilbud, har sikret dig, at køber er bekendt med de nævnte retsvirkninger. I modsat fald gælder ansvarsfritagelsen ikke, medmindre der er særlig grund til at antage, at køberen på anden måde var bekendt hermed.

2. Du kan dog som sælger alligevel blive ansvarlig for følgende:

  1. forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, og frem til overtagelsesdagen. Dette gælder dog ikke, hvis du sælger gennem HOME og køber har fået tilbudt en køberforsikring, der dækker disse forhold
  2. at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter dvs. ulovlige bygningsindretninger. Dette gælder dog ikke, hvis du sælger gennem HOME og køber har fået tilbudt en køberforsikring, der dækker disse forhold
  3. at et forhold strider mod en servitut
  4. at du som sælger har ydet en garanti,
  5. at du som sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
  6. erstatningskrav, hvis du som sælger har opført bygningen med salg for øje.

 

C. Din retsstilling i andre tilfælde.

Det er frivilligt, om du vil gå frem efter de ovenfor anførte regler, men da du kan slippe ud af ansvaret for skjulte mangler ved at gå frem efter de nye regler, vil langt de fleste sælgere anvende disse. Sælger du en ejerlejlighed, kan du ikke komme ind under de nye regler.

Hvis du har valgt ikke at fremskaffe tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, eller hvis du sælger en ejerlejlighed, reguleres dit mangelsansvar som sælger efter de hidtil gældende regler.

Dette indebærer, at du kan blive erstatningsansvarlig for skjulte mangler ved ejendommen, hvis

  1. du har afgivet en garanti for visse egenskaber, f. eks. garanteret at ejendommen var hulmursisoleret, eller

  2. du har tilsidesat din loyale oplysningspligt, dvs. at du har undladt at oplyse køber om mangler ved ejendommen, som du havde eller burde have kendskab til - f. eks. at taget er utæt eller at der trænger vand ind i kælderen ved særlige lejligheder.

Selv om du ikke har afgivet nogen garantier, og selv om du intet kendte til manglens eksistens og derfor er i den reneste gode tro vedrørende manglen, risikerer du alligevel at skulle betale køberen et såkaldt forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis det efterfølgende viser sig, at ejendommen var behæftet med væsentlige mangler. Det afgøres konkret af domstolene, om en mangel er væsentlig, men udgør udbedringsomkostninger 10% af købesummen, vil manglen normalt blive anset for væsentlig. Er udbedringsomkostningerne mellem 5% og 10% af købesummen, risikerer du også at blive pålagt at betale køberen et forholdsmæssigt afslag. 

Hvis du går frem efter de nye regler om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, slipper du for at skulle betale forholdsmæssigt afslag i købesummen, og vi vil derfor naturligvis råde dig til at anvende de nye regler, hvis dette er muligt.

Du kan læse mere om huseftersynsordningen på sekretariatets hjemmeside.

Der er med virkning fra d. 01.07.2000 blevet indsat en bestemmelse i § 21 a i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som foreskriver, at generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler ikke gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den ovenfor omtalte fremgangsmåde med tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. Dette gælder også, når sælgeren er et dødsbo, og derfor bør man også ved salg fra et dødsbo sørge for at indhente tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring.

D: Priser på tilstandsrapport

Nedenstående er maksimalpriserne gældende fra d. 01.02.2015

Maksimale vederlag pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse bestemmes dels af det samlede bygningsareal og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen - »Hovedhuset« - er opført, jf. nedenstående.

Vederlag til beskikkede bygningssagkyndige for huseftersyn og gebyrer for beskikkelse m.v. pr. 1. februar 2015

Maksimale vederlag pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse bestemmes dels af det samlede bygningsareal og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen - »Hovedhuset« - er opført, jf. nedenstående.

 

     
Parcelhuse, række-, kæde- eller dobbelthuse, sommerhuse og stuehuse (og øvrige bygninger) til nedlagte landbrugsejendomme:
Samlet
bygningsareal, jf. BBR1)
»Hovedhus« opført 1940 eller senere
»Hovedhus« opført før 1940
 
Grundtakst
excl. moms
Administrat.
tillæg
excl.
moms
I alt excl. moms
I alt incl. moms
Grundtakst excl.  moms
Administrat.   tillæg
excl. moms
I alt excl. moms
I alt incl. moms
Under 100 m2
4.423,88
352
4.775,88
5.969,85
5.104,98
352
5.456,98
6.821,23
100-199 m2
5.885,75
352
6.237,75
7.797,19
6.781,30
352
7.133,30
8.916,63
200-299 m2
7.365,25
352
7.717,25
9.646,56
8.458,63
352
8.810,63
11.013,29
Større huse
Vederlaget aftales individuelt
Vederlaget aftales individuelt
 
Ejerlejligheder:

 

 

Samlet bygningsareal, jf. BBR1)
»Hovedhus« opført 1940 eller senere
»Hovedhus« opført før 1940
 
Grundtakst excl. moms
Administrat.   tillæg
excl.
moms
I alt excl. moms
I alt incl. moms
Grundtakst excl. moms
Administrat.  tillæg
excl. moms
I alt excl.
moms
I alt incl.
moms
Alle størrelser
3.684,89
352
4.063,89
5.046,11
4.231,58
352
4.583,58
5.729,48

1) Samlet bygningsareal er summen af etagernes arealer incl. stueetagens areal og areal af evt. mansardetage, men excl. areal af kælder og tagetage. Som grundlag for etagernes størrelse anvendes det bebyggede areal, jf. BBR.

 

 

 
Andre bygninger, herunder eftersyn af fælleseje og fællesfaciliteter vedrørende ejerlejlighedskomplekser:
 
Vederlaget aftales individuelt.
 
Fornyelse af tilstandsrapporter:
 
Ved fornyelse af tilstandsrapporter aftales hvilket formindsket vederlag, der skal betales.
 
Tillæg for administrationsgebyr:
 
For hver udarbejdet tilstandsrapport kan den bygningssagkyndige tillægge grundtaksten et administrationstillæg på kr. 352 til dækning af det hos den bygningssagkyndige opkrævede gebyr.
 
Reduktion af vederlag ved kombineret huseftersyn og energimærkning:
 
Hvis en bygningssagkyndig udfører huseftersyn i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 148 af 15. februar 2013, og samtidig som energikonsulent udfører energimærkning med bygningsgennemgang efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger, nedsættes det maksimale vederlag for huseftersyn, jf. ovennævnte takster, med kr. 400.
 
Ovennævnte maksimale vederlag er incl. udgifter til udlæg, kørsel, forsikring mv.
Regulering af vederlag:
 
Vederlagene reguleres af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter med virkning fra den 1. januar hvert år efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen sker på grundlag af den årlige procentvise ændring i nettoprisindekset, beregnet ud fra indekset i september måned.

Priser på elinstallationsrapporter

Vederlag til autoriserede elinstallatørvirksomheder der udarbejder elinstallationsrapporter

Det maksimale vederlag er fastsat pr. 1. januar 2015 og indeholder udgifter til udlæg, kørsel, forsikring m.v. Det maksimale vederlag omfatter gennemgang af bygningens elinstallationer og udarbejdelse af elinstallationsrapport.

Vederlag for elinstallationsrapporter bestemmes ud fra det samlede bygningsareal i henhold til skemaet nedenfor.

Der udarbejdes en elinstallationsrapport for hver ejendom, undtagen for ejerlejligheder, hvor der også udarbejdes en elinstallationsrapport for fælleseje og fællesfaciliteter.

Skemaerne omfatter parcelhuse, række-, kæde- og dobbelthuse, sommerhuse og stuehuse til nedlagte landbrugsejendomme samt ejerlejligheder:

 

”Hovedhus” opført 2001 eller senere
Samlet bygningsareal, jf. BBR
Maksimalt vederlag excl. moms kr.
Administrationstillæg (momsfrit) kr.
I alt excl. moms kr.
I alt incl. moms kr.
Under 100 m2
1.240,00
77,00
1.317,00
1.627,00
100-199 m2
1.652,00
77,00
1.729,00
2.142,00
200-299 m2
2.168,00
77,00
2.245,00
2.787,00
Større huse og andre bygninger, herunder elinstallationsrapport for fælleseje og fællesfaciliteter i ejerlejlighedskomplekser
Vederlaget aftales individuelt
77,00
-
-

 

 

”Hovedhus” opført før 2001
Samlet bygningsareal, jf. BBR
Maksimalt vederlag excl. moms kr.
Administrationstillæg (momsfrit) kr.
I alt excl. moms kr.
I alt incl. moms kr.
Under 100 m2
1.552,00
77,00
1.629,00
2.017,00
100-199 m2
2.068,00
77,00
2.145,00
2.662,00
200-299 m2
2.684,00
77,00
2.761,00
3.432,00
Større huse og andre bygninger, herunder elinstallationsrapport for fælleseje og fællesfaciliteter i ejerlejlighedskomplekser
Vederlaget aftales individuelt
77,00
-
-

 

Samlet bygningsareal er summen af etagernes arealer inklusive stueetagens areal og areal af eventuel mansardetage, men eksklusive areal af kælder og tagetage. Som grundlag for etagernes størrelse anvendes det bebyggede areal, jf. BBR.

Fornyelse af elinstallationsrapporter:

Ved fornyelse af elinstallationsrapporter aftales hvilket reduceret vederlag, der skal betales for den nye rapport.

Tillæg for administrationsgebyr:

For hver udarbejdet elinstallationsrapport kan den autoriserede elinstallatørvirksomhed tillægge grundtaksten et administrationstillæg på 77 kr. til dækning af administrationsgebyret.

10-02-2017