731 Omkostningsbestemt husleje

I de kommuner, hvor der er boligregulering, skal du som oftest betale en husleje, der udregnes i forhold til, hvad driften af ejendommen koster, dvs. en såkaldt omkostningsbestemt husleje. Eller 'budgetleje' - om du vil.

Derfor vil du - med nogle få undtagelser, vi vender tilbage til senere - typisk skulle betale en omkostningsbestemt husleje i de kommuner, hvor der er boligregulering. I de kommuner, hvor der er boligregulering, kan du til enhver tid få kontrolleret, om din udlejer kræver for meget i husleje - og boligreguleringsloven indeholder nogle meget detaljerede regler om beregningen og fordelingen af budgetlejen.

Der er boligregulering i alle kommuner med følgende undtagelser:

Billund, Fredensborg, Greve, Holstebro, Ikast-Brande, Læsø, Mariagerfjord, Rebild, Ringkøbing-Skjern, Samsø, Solrød, Struer, Thisted, Tønder, Varde, Vesthimmerland og Ærø.

Den omkostningsbestemte husleje skal kort sagt kunne dække følgende tre ting. Nemlig:

1. Et rimeligt kapitalafkast til udlejeren, så han får forrentet ejendommens værdi.

2. En forsvarlig vedligeholdelse og opretholdelse af ejendommens standard.

3. Samt ejendommens løbende driftsudgifter, fx skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring.

Hver gang, din udlejer vil forhøje huslejen på grund af stigende driftsudgifter, bliver han sædvanligvis nødt til at sende dig en kopi af ejendommens budget. Derved får du muligheden for at tjekke, om afkastet, udgiften til administration og de andre poster på regnskabet er i orden. Det er blot at henvende dig til en af de gratis lejerrådgivninger, som findes i de fleste større byer, eller til en lejerorganisation, hvor du sædvanligvis bliver nødt til at melde dig ind.

Mener du, din husleje er alt for høj, når du sammenligner med, hvad andre betaler for lignende lejemål, kan du også gøre noget andet. Nemlig skriftligt bede huslejenævnet vurdere, om den omkostningsbestemte husleje er korrekt beregnet. Ønsker du at få nævnet til at vurdere det rimelige i din husleje, kan du eventuelt benytte en af fortrykte formularer, vi har indlagt i den 'Klagepakke vedrørende husleje', som vi har udformet, og som du kan læse mere om under emne nummer 274.

Bor du i et lejemål, hvor du betaler omkostningsbestemt husleje, gælder der - som omtalt - faste regler for huslejens beregning. Og ved disse lejemål stiller loven en række krav, din udlejer skal opfylde, før han kan komme igennem med en lejeforhøjelse. Disse krav kan du eventuelt læse mere om i emne nummer 738.

Hvis din udlejer har foretaget en gennemgribende forbedring af lejemålet, dvs. brugt mindst 2.255 kr. pr. m2 eller 257.894 kr. på forbedringer (2019), er udlejeren uafhængig af den beregnede leje berettiget til at opkræve en leje, der ikke må overstige det lejedes værdi. En sådan leje vil typisk være højere end den leje, som udlejeren kan opkræve, hvis han alene anvender principperne bag den omkostningsbestemte leje. Som det fremgår, er udlejerens ret til at kræve en højere leje typisk afhængig af arealet af lejemålet, og om den foretagne istandsættelse kan karakteriseres som en forbedring eller en vedligeholdelse. Huslejenævnene afgør disse spørgsmål, hvis lejeren indbringer en sag om lejens størrelse

Som tidligere omtalt vil der i de boligregulerede kommuner være flere typer af lejemål, som er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt husleje. Det gælder følgende 2 grupper:

1. Alle værelser, der er en del af en en- eller tofamiliebolig, hvor udlejeren selv bor.

2. Lejligheder i ejendomme, som d. 01.01.1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, dvs. lejemål i parcelhuse, ejerlejligheder og små udlejningsejendomme.

Ved den første gruppe af lejemål - værelser, der er en del af udlejerens bolig - kan udlejeren næsten frit fastsætte huslejens størrelse, idet risikoen for opsigelse er stor. Når vi siger ”næsten frit”, hænger det sammen med, at du som lejer kan få huslejenævnet til at hjælpe dig. Men din udlejer skal kræve en helt ublu husleje eller stille andre urimelige vilkår, før det er værd at overveje en klage til huslejenævnet.

Ved lejligheder i småejendomme må lejen ikke væsentligt (10-15%) overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Du kan dog også her klage til huslejenævnet, hvis du finder, at lejen er for høj.