Kan det i vedtægterne bestemmes, at den nye ejer hæfter for tidligere ejers restancer til grundejerforening?

Vores grundejerforening har et forslag fremme ang. en tilføjelse til vedtægterne. Dette forslag går i sin korthed ud på at hvis en grundejer er i restance med sit kontingent til grundejerforeningen og flytter/sælger huset, kan pengene kræves hos den nye husejer eller som de formulerer det: "...afhændes en ejendom, hvor den tidligere ejer er i restance, træder den nye ejer i tidligere ejers sted". Dvs den nye ejer hæfter for gælden.

Dette forslag bryder vi os ikke om af flere årsager (det opfordrer jo ligefrem folk til ikke at betale det sidste år i huset, grundejerforeningen kan opgive at kræve pengene ind hos en besværlig grundejer, og kræve det hos den nye i stedet, hele princippet, etc etc) men mit spørgsmål går på det juridiske i det:

Er det overhovedet rimeligt/muligt sådan bare at overføre gælden til grundejerforeningen til den nye ejer???

Vi synes det virker helt grotesk.

SVAR:

Dit spørgsmål er godt og evigt aktuelt   Problemet har i praksis størst betydning i de tilfælde, hvor ejendommen sælges på tvangsauktion.

Jeg kan ikke se, hvor I bor i landet, men de fleste steder er det sådan, at grundejerkontingentet opkræves hos den til enhver tid værende ejer af ejendommen. Mellemregnskabet mellem ny og gammel ejer afgøres så over refusionsopgørelsen i handelen. Sådan er det jo også med ejendomsskatter, kreditforeningslån o.s.v.

Samtidig er det et normalt vilkår i en ejendomshandel, at "køber indtræder i sælgers rettigheder og forpligtelser" blandt andet over for grundejerforeningen.

Den foreslåede bestemmelse om, at den nye ejer indtræder i den gamle ejers sted er generelt i foreningens interesse. Det er overordentlig vanskeligt at anskue det på anden måde. Den eneste, som kan være utilfreds over det er den nye ejer. HVIS nemlig den tidligere ejer er i restance og ikke betaler (ikke KAN betale), og HVIS den nye ejer ikke kommer til det, er der kun foreningen - og dermed de gamle medlemmer til at bære tabet.

Man kan derfor sige, at det nye forslag har til formål at SIKRE, at det ikke bliver Jer, der kommer til at bære tabet, jfr. din afslutningsbemærkning.

For at bruge dit eget udtryk, er det helt grotesk, at eksisterende medlemmer overhovedet kan være imod det.

Det juridiske svar er, at det er tvivlsomt, om man på den måde kan tvinge den NYE ejer til at overtage forpligtelsen. Ved almindeligt frit salg er det formentlig holdbart, - i hvert fald hvis vedtægterne er tinglyst på den enkelte ejendom, men det er ikke tilfældet, hvis ejendommen har været på tvangsauktion.  Men det er alligevel klogt nok at have bestemmelsen. Det kunne jo være, at en køber vil føle sig moralsk forpligtet af en vedtægtsbestemmelse.

De ovennævnte synspunkter er grunden til, at man i ejerlejlighedsejendomme næsten altid har tinglyst et ejerpantebrev til ejerforeningen eller har tinglyst vedtægterne som pantstiftende på den enkelte ejerlejlighed til sikkerhed for ejerforeningens tilgodehavende.

Du vil derfor efter MIN opfattelse gøre endda særdeles klogt i at bruge alle dine kræfter på at bakke bestyrelsen op i forslaget.

Med venlig hilsen

Viggo Bækgaard

RET&RÅD Roskilde