5 konkrete råd vedr. salgsaftalen
En professors erfaringer med ejendomsmæglere.
På foranledning af Konkurrencerådet er Dansk Ejendomsmæglerforening fra omkring årsskiftet 1992/1993 ophørt med at operere med såkaldte vejledende salærtakster. De forskellige mæglerfirmaer kan derfor meget vel tænkes at operere med forskellige takster, og du gør derfor klogt i at undersøge taksten ved at spørge hos forskellige mæglerfirmaer, inden du aftaler, hvad salæret skal være.
Medens salæret tidligere blev aftalt som en bestemt procentdel af salgssummens nominelle størrelse, beregnes salæret nu altid som en procentdel af kontantprisen, som normalt vil være lidt lavere end den nominelle købesum.
For salg af ejerlejligheder var den nu ophævede vejledende salærtakst på 3,58% af salgssummen, dog minimum 10.100 kr. Det typiske salær er nu på 3,95% af kontantprisen, dog minimum 16.000 kr.
For salg af parcelhuse til helårsbeboelse var den nu ophævede vejledende takst på 2,39% af salgssummen, dog minimum 8.900 kr. Det typiske salær er nu på 2,95% af kontantprisen, dog minimum 16.000.
For salg af fritidshuse var den nu ophævede takst på 5,97% af de første 100.000 og 2,39% af den resterende salgssum, dog minimum 6.700. Nu er den typiske salærtakst på 6,24% af de første 100.000 kr og 2,5% af den resterende kontantpris, dog minimum 6.700 kr.
Til de nævnte beløb skal lægges 25% moms.
Mange mæglerfirmaer opererer dog med noget lavere takster end de gamle vejledende takster. Vi kan derfor kun opfordre dig til at forhøre dig om salæret hos forskellige mæglerfirmaer, forinden du indgår en formidlingsaftale.
Det er i øvrigt ikke forbudt at aftale et mindre honorar end standardtaksten. Det afhænger helt af den konkrete situation og dine talenter, om du kan forhandle dig frem til et mindre salær. Du kan jo henvise til, at der ikke længere gælder vejledende salærtakster, og at der er fri konkurrence mellem de forskellige mæglerfirmaer.
Du kan fx søge at få aftalt, at du kun skal betale halvt salær, hvis du selv finder køberen, eller hvis du selv viser boligen frem. Du skal være opmærksom på, at en vurdering af din bolig med udarbejdelse af en salgsopstilling og provenuberegning isoleret set typisk kun koster omkring 5.000 kr.
Den øvrige del af det samlede honorar på fx. 50.000 kr. er honorar for selve salgsarbejdet. Jo mindre tid mægleren skal bruge på salget, desto mindre bør honoraret efter vor mening være. Vi har svært ved at se det rimelige i en timeløn på fx. 2.500 kr eller mere, og en sådan timeløn kan meget vel blive resultatet, hvis du indgår en salæraftale, som udelukkende er baseret på en bestemt procentdel af kontantprisen - uanset arbejdets omfang.
Enkelte mæglere har en fast pris, uanset husets pris. F. eks. tager Estado.dk 12.500 kr. incl. moms for vurdering, salgsopstilling og det efterfølgende papirarbejde. Du skal selv sørge for fremvisning. De fleste andre mæglere tager mindst det dobbelte eller tredobbelte.
Hvis du vælger at bruge ejendomsmægler i forbindelse med salget af din ejerbolig, vil du altid blive bedt om at underskrive en såkaldt kommissionsaftale, formidlingsaftale eller salgsaftale. Hvis der ikke er oprettet en skriftlig salgsaftale, hvori salærets størrelse er fastsat, har mægleren som hovedregel ikke krav på salær.
Hvis du i øvrigt ønsker at vide mere om Klagenævnet for Ejendomsformidlere, kan du gå ind på emne nr. 173.
Med virkning fra d. 01.07.2000 er den obligatoriske ordning med solgt eller gratis aftaler blevet ophævet. Du kan nu som sælger frit vælge mellem en solgt eller gratis aftale, eller en aftale, hvor du betaler et på forhånd aftalt beløb for de enkelte ydelser, og hvor du betaler annoncer og anden markedsføring efter regning - uanset om huset sælges eller ej. Du kan og bør aftale et bestemt maksimumsbeløb for markedsføringen, således at du er sikker på, at udgifterne ikke løber løbsk. Du kan også aftale, at du betaler mægleren efter tidsforbrug med et passende beløb pr. anvendt time.
Alle mæglerfirmaer tilbyder fortsat en no cure, no pay - aftale, - også kaldet en solgt eller gratis-aftale eller en annoncetryghedsaftale, hvor du slet ikke skal betale noget, hvis ejendommen ikke bliver solgt til den aftalte salgspris.
Udtrykket solgt eller gratis er noget misvisende. Aftalen burde hedde "dyrere, hvis solgt, ellers gratis". Forholdet er nemlig det, at du ved sådanne aftaler skal betale et ofte betydeligt højere salær, hvis ejendommen bliver solgt. Mange mæglere beregner sig et fast markedsføringsbidrag på typisk 9-12.000 kr + moms - uanset hvad ejerlejligheden eller parcelhuset koster.
Fordelen ved no cure no pay aftalerne er naturligvis, at du slipper for at skulle betale en masse udgifter til annoncer, hvis ejendommen ikke bliver solgt.
Der er efter vores opfattelse i hvert fald 3 ulemper ved no cure no pay-aftalerne:
Du skal være opmærksom på, at der som hidtil er aftalefrihed med hensyn til prisen på en solgt eller gratis-aftale. Hvis mægleren fx fortæller dig, at han bestemt regner med at kunne sælge din ejendom på 6 uger, kan du tage ham på ordet og foreslå, at det faste markedsføringsbidrag skal være på 3.000 eller 4.000 kr, da dette beløb så rigeligt må kunne dække den nødvendige markedsføring i denne periode. Du kan også prøve at få indføjet i aftalen, at markedsføringssalæret nedsættes til f. eks. 4.000 kr. excl. moms, hvis ejendommen eller ejerlejligheden sælges inden for de første 45 dage af kommissionsperioden.
5 konkrete råd vedrørende salgsaftalen
Vi vil råde dig til at læse salgs- eller kommissionsaftalen grundigt igennem, inden
du skriver under. Vi kan ikke gennemgå hele denne aftale, men vil blot give dig
5 konkrete råd vedrørende enkelte punkter i salgsaftalen:
En professors erfaringer med ejendomsmæglere.
I en kronik i Jyllands-Posten d. 16.08.2005 om at handle hus og fast ejendom oplyser professor Steen Hildebrandt fra Handelshøjskolen i Århus om egne erfaringer med ejendomsmæglere, at han har oplevet inkompetence og vidtløftighed, fortravlethed og sjuskethed, kortsigtet salærjagt af værste slags, uansvarlig, letkøbt såkaldt rådgivning. Han har aldrig haft en fornemmelse af at være sammen med en person, hvis udtalelser og råd var baseret på dyb faglig indsigt og personlig integritet. Han ved selvfølgelig, at der er yderst kompetente ejendomsmæglere. Han har blot aldrig mødt én.
26-04-2022