688 Omkostningerne

Du kan på dette emne læse om:

A. Tinglysningsafgift

B. Gebyr til kreditforeningen

C. Andre stiftelsesomkostninger

D. Løbende bidrag til kreditforeningen


A: Tinglysningsafgift

Tinglysningsafgiften til statskassen udgør en fast afgift på 1.730 kr. og en værdiafgift på 1,45% af lånets hovedstol.

Der gælder den undtagelse, at der ikke skal betales værdiafgift på 1,45% af det nye pantebrev  i det omfang, hovedstolen på det nye lån er mindre end hovedstolen på det eller de gamle lån i ejendommen. Denne afgiftsfrihed ved låneomlægning gælder, selv om det nye realkreditlån optages i en anden kreditforening end den, som havde givet det gamle lån.
Afgiftsfritagelsen er betinget af:

  1. Pantebrevet på det nye lån skal underskrives, inden det gamle lån indfries. 
  2. Pantebrev på det nye lån skal anmeldes til tinglysning inden eller samtidig med, at det gamle pantebrev bliver aflyst
  3. Kvittering af det gamle pantebrev skal ske inden 1 år regnet fra tidspunktet for det nye pantebrevs anmeldelse til tinglysning.

Såfremt hovedstolen på det nye pantebrev eller de nye pantebreve,  er mindre end den tinglyste hovedstol på det tidligere pant, kan differencen anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse ved en senere tinglysning af et pantebrev med pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening. Ligeledes kan hovedstolen på et tinglyst pant, som er indfriet, eller et ejerpantebrev anvendes som grundlag for afgiftsfritagelse. Det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag skal fremgå af et særligt afgiftspantebrev, hvor hovedstolen svarer til det ubenyttede afgiftsfritagelsesgrundlag. Afgiftspantebrevet kan oprettes som nyt pantebrev eller ved omdannelse af et indfriet tinglyst pantebrev eller et ejerpantebrev. Afgiftspantebrevet er ikke et pantebrev og kan ikke omdannes til et sådant. Afgiftspantebrevet skal være påført en erklæring om, at det alene indestår med henblik på overførsel af tinglysningsafgift. Tinglysning af et afgiftspantebrev og af påtegning på et afgiftspantebrev er afgiftsfri.  

Er der i forbindelse med en låneomlægning private pantebreve, som skal rykke for det nye lån, skal disse pantebreve i de fleste tilfælde meddele samtykke i form af en rykningspåtegning. Hvis denne skal tinglyses, skal du betale et tinglysningsgebyr på 1.730 kr. pr. pantebrev. Hvis det private pantebrev indeholder en sædvanlig omprioriteringsklausul, er det efter vor opfattelse ikke nødvendigt at tinglyse rykningspåtegningen, og du kan dermed spare tinglysningsgebyret på 1.730 kr pr. pantebrev.


B. Gebyr til kreditforeningen

Kreditforeningerne beregner sig normalt et fast lånesagsgebyr på 1.000 kr. -  2.000 kr. - uanset lånets størrelse. 

Et enkelt realkreditinstitut, Totalkredit, har aldrig opereret med lånesagsgebyr. Til gengæld beregner Totalkredit sig en stiftelsesprovision på minimum 1.000 kr. og maksimum 3.000 kr. uanset lånets størrelse. Stiftelsesprovisionen aftales konkret med låneformidlende pengeinstitut afhængig af lånesagens art, omfang og omstændighederne i øvrigt.

Kurtagen i forbindelse med salg af obligationer udgør i Nordea Kredit 0,15% af obligationernes kursværdi. Det samme gælder i Totalkredit, Nykredit og Realkredit Danmark, som dog tillige fratrækker 0,10% i såkaldt kursskæring.

Kreditforeningerne beregner sig i øvrigt også et gebyr i forbindelse med indfrielse af de gamle lån. Dette gebyr er ifølge vore oplysninger 

Nordea Kredit   400 kr.
Totalkredit: 500 kr.
Nykredit:   700 kr.
Realkredit Danmark 700 kr.


C. Andre stiftelsesomkostninger.

Langt de fleste lader deres bank eller sparekasse bistå ved en låneomlægning. Denne bistand er i disse gebyrtider langt fra gratis. Vi kan desværre ikke oplyse, hvad gebyret udgør, da det fastsættes efter forskellige regler i de forskellige pengeinstitutter. Det typiske grundgebyr ligger på 750-2.000 kr., hvortil ofte skal lægges tillægsgebyrer for indfrielse af de gamle lån og for rykningspåtegninger på private pantebreve.

Du skal betale et ekstra beløb, hvis du i dit pengeinstitut indgår en kurskontrakt. Udgiften til en kurskontrakt består dels i et gebyr på 200-500 kr. og dels i en lavere kurs end dagskursen på de obligationer, som du kurssikrer. Kursfradraget afhænger bl. a. af, hvor lang tid kurskontrakten skal løbe. Er løbetiden 2 måneder, udgør kursfradraget typisk 0,6-0,8 kurspoints. Er løbetiden på 6 måneder, udgør kursfradraget 1,7-2,0 kurspoints. Er der tale om kontantlån, bliver kursdraget indregnet i kontantlånsrenten, således at kursfradraget bliver fradragsberettiget i skat. Er der derimod tale om et obligationslån, er der ikke fradrag for udgiften til kurskontrakt.

Der er mange, som vælger at tage et nyt lån hjem mod en garanti, allerede når der foreligger et lånetilbud og et underskrevet kreditforeningspantebrev. Dette er et godt alternativ til en kurskontrakt. Lånet kan hjemtages mod en garanti fra dit pengeinstitut for senere anmærkningsfri tinglysning af pantebrevet. Du skal normalt betale en garantiprovision til dit pengeinstitut. Provisionen udgør typisk et grundbeløb på 450-600 kr. + 1,5% pro anno af lånets hovedstol. Selv om garantien kun skal løbe fx 2 måneder, bliver provisionen normalt beregnet for mindst 3 måneder. Er lånet på f.eks. 500.000 kr., vil garantiprovisionen udgøre knap 2.500 kr. eller ca. det samme som en kurskontrakt. Du kan trække garantiprovisionen fra i skat, hvis der er tale om en løbende provision, og det betyder, at det normalt vil være billigere at tage lånet hjem mod en garanti end at tegne en kurskontrakt.

Hvis det nye lån optages til indfrielse af lån i den samme kreditforening, skal garantiprovisionen kun beregnes af det beløb, som det nye lån er større end det gamle lån (margingaranti). Dermed bliver garantiprovisionen ofte et ret så lille beløb og langt billigere end kurskontrakten..

Der er kommet nye regler om garantiprovision, således at du kan få reduceret provisionen - også når det nye lån optages i en anden kreditforening.

Anvender du advokat til at bistå dig med hjemtagelsen af realkreditlånet, gælder der ikke længere vejledende takster. Ifølge de nu ophævede salærer udgjorde det takstmæssige lånesagssalær til advokaten 750 kr. + 2 0/00 af lånets hovedstol.


D. Løbende administrationsbidrag

Til dækning af kreditforeningernes løbende administrationsudgifter, herunder tab, betaler du et løbende bidrag hver termin. Bidragets størrelse afhænger af lånets prioritetsstilling i forhold til ejendommens kontante belåningsværdi. Bidraget er større for rentetilpasningslån end for fastforrentede lån og større på afdragsfrie lån end på lån, der afdrages.

Bidragstaksterne er forskellige fra kreditforening til kreditforening og beregnes af lånets restgæld

Her er taksterne gældende fra d. 01.09.2019 for lån op til 80% af værdien:

 

 

  Fastforrentet lån Flexlån
Belåning 0-80 % Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
Jyske Realkredit 0,6125% 0,9750% 0,7500% / 0,9250% / 0,8000%* 1,1125% / 1,2875% / 1,1625%*
Nordea Kredit 0,6750% 1,0000% 1,1500% / 1,0500% / 0,8500%** 1,4750% / 1,3750% / 1,1750**
Realkredit Danmark 0,6811% 1,0063% 1,1063% / 1,0563% / 0,8563%*** 1,4316% / 1,3816% / 1,1816%***
Nykredit/Totalkredit 0,7350% 1,0625% 1,1750% / 1,0750% / 0,8750%* 1,5000% / 1,4000% / 1,2000%*
Totalkredit med kundekroner 0,5875% 0,9125 1,0250% / 0,9250%/  0,7250%** 1,3500% / 1,2500% / 1,0500%**

 

 

 

 

 

 

 

 

* F-kort / F3-F4 / RenteMax F5-F10
** F1 / F3 / F5 & F-kort
*** F1-F2 / F3-F4 / F5-F10

Kilde: mybanker.dk

Bidragstaksterne er forskellige fra kreditforening til kreditforening. Der kan godt være en forskel på op imod 0,4%, og selv om det på et lån på 1 mio. kr. kun betyder 4.000 kr. om året før skat, bliver den samlede forskel ret så betydelig på et 30-årigt lån. Nutidsværdien af de samlede bidrag efter skat vil være 28-32.000 kr. højere, hvis bidragssatsen er 0,4%-point højere.

Nogle kreditforeninger har fastsat et årligt minimumsbidrag, som i Realkredit Danmark 800 kr., og i Nykredit 400 kr. Nordea Kredit har ikke noget minimumsbidrag, og denne kreditforening er derfor billigst i bidrag på lån på under 100.000 kr.