Vi vil på dette emne advare dig mod at optage lån, som er uopsigelige fra din, dvs. låntagers side. Vi vil desuden advare dig mod såkaldte inkonvertible lån og lån med særlige indfrielsesvilkår, som medfører, at du ikke kan indfri lånet til kurs 100. Det vender jeg tilbage til.
Det er helt sædvanligt, at fx pantebrevslån er uopsigelige fra kreditors, dvs. långiverens, side, og vi vil naturligvis ikke advare dig mod denne form for uopsigelighed - tværtimod.
Du bør imidlertid sikre dig, at du altid kan indfri lånet enten uden varsel - og det er naturligvis det bedste - eller med et kort varsel på fx tre måneder. En sådan indfrielsesret gælder fx. i alle sælgerpantebreve, som udstedes i forbindelse med køb af en ejerbolig. Er den pålydende rente på sælgerpantebrevet fx. på 6 %, vil det som markedsrenten er lige nu normalt ikke kunne betale sig at indfri pantebrevet til kurs 100, hvis du skal låne indfrielsesbeløbet til almindelig bankrente. Skulle du vinde i lotto eller arve et stort beløb, vil det i mange tilfælde godt kunne betale sig at indfri pantebrevet til kurs 100, nemlig hvis du ikke kan opnå en rente på anden vis på 6%.
Der kan i øvrigt også ske det, at markedsrenten falder så meget, at det godt kan betale sig at indfri det private pantebrev til kurs 100, selv med lånte midler.
Hvis din kreditor, dvs. långiver, har fået indføjet en klausul i pantebrevet om, at dette er uopsigeligt fra debitors, låntagers, side, vil du i tilfælde af et fremtidigt rentefald være afskåret fra at kunne indfri pantebrevet - selv til kurs 100. Du må pænt blive ved med at betale den aftalte rente, selv om markedsrenten nu er blevet lavere. Eller også må du betale en overkurs for at få lov til at indfri pantebrevet.
Som et eksempel kan vi nævne de tusindvis af pensionskasselån, som blev optaget i begyndelsen af 80'erne, hvor markedsrenten var ca. 20%. Pensionskassepantebrevet skulle kun forrentes med 16%, men til gengæld var disse pantebreve uopsigelige fra låntagers side. Hvis du i dag ønsker at indfri et sådant uopsigeligt pensionskassepantebrev, fx i forbindelse med en låneomlægning eller et salg af ejendommen, skal du betale en indfrielseskurs på fx 130, og denne overkurs er ikke fradragsberettiget på selvangivelsen. Det koster med andre ord i disse tilfælde låntageren 30% ekstra, at han optog lånet med en klausul om uopsigelighed.
Pensionskasser og pengeinstitutter giver ikke længere lån, der er uopsigelige fra debitors side, og derfor kan advarslen fra vor side umiddelbart lyde ret teoretisk. Vi vil imidlertid også advare dig mod fast forrentede lån i pensionskasser og pengeinstitutter, som yder disse lån med særlige indfrielsesvilkår. Disse særlige indfrielsesvilkår får reelt den samme virkning, som hvis lånet var uopsigeligt.
Vilkåret kan f. eks. lyde således:
"I tilfælde af opsigelse betaler debitor et beløb svarende til kapitalværdien på indfrielsestidspunktet af samtlige resterende ydelser - beregnet på grundlag af den effektive rente for lån til pensionskassens medlemmer eller på grundlag af den effektive rente på nogle bestemte obligationer."
Disse klausuler betyder, at du i tilfælde af et rentefald til fx 4% om nogle år, skal betale en højere kurs end kurs 100, hvis du til den tid vil indfri lånet, fx i forbindelse med salg eller omprioritering. De har samme virkning, som de gamle uopsigelige pensionskasselån.
Hvis du skulle føle dig overbevist om, at det er utænkeligt, at markedsrenten falder i fremtiden, kan du roligt tage et lån af den nævnte type med særlige indfrielsesvilkår.
Hvis du overvejer at optage et nyt realkreditlån, vil vi råde dig til altid at tage lånet på basis af konvertible obligationer - og dette gælder, hvad enten du vælger et kontantlån eller et obligationslån. Et sådant lån vil altid kunne indfries med obligationsrestgælden til kurs 100, hvis renten senere skulle falde. Er lånet derimod inkonvertibelt, kommer du i tilfælde af rentefald til at betale en overkurs ved indfrielsen, og et sådant lån ville vi ikke tage.
Vi vil også foretrække et lån i et pengeinstitut til en variabel rente frem for et lån med fast rente, hvor lånet til gengæld er forsynet med klausulen om de særlige indfrielsesvilkår.