641 På vej mod tvangsauktion ?

Jeg vil på dette emne give nogle generelle råd til de desværre mange, som er kommet i den situation, at de ikke har kunnet betale terminsydelserne på deres ejerbolig og derfor er på vej mod en tvangsauktion.

  1. Hvis du både har kreditforeningslån og private pantebreve i din ejerbolig, og du er kommet i en situation, hvor du ikke er i stand til at betale samtlige terminsydelser rettidigt, vil vi råde dig til så vidt muligt først at sørge for rettidig betaling af terminsydelserne på de private pantebreve. Hvis du ikke betaler disse terminsydelser senest 7 dage efter afsendelsen af påkrav, kan den private pantekreditor opsige pantebrevet til fuld indfrielse af hele restgælden, og allerede dermed bliver dine muligheder for at afværge en tvangsauktion afgørende forringet.

  2. Hvis restancerne på terminydelserne skyldes midlertidige økonomiske vanskeligheder, bør du altid så tidligt som muligt kontakte panthaverne, herunder først og fremmest kreditforeningen, og redegøre for din økonomiske situation. Du vil ofte kunne få en afdragsordning, da panthaverne heller ikke er interesserede i, at din bolig skal sælges på en tvangsauktion. Du bør sørge for at udarbejde et budget, der viser, om du fortsat vil have råd til at beholde ejerboligen, og du vil ofte gøre klogt i, at få dit pengeinstitut til at være dig behjælpelig med at udarbejde dette budget og i øvrigt at vurdere, hvordan du skal forholde dig i den foreliggende situation.

  3. Hvis det står klart, at dine økonomiske vanskeligheder ikke blot er forbigående, bør du altid søge at få din ejerbolig solgt gennem fri handel frem for ved en tvangsauktion. Du skal være opmærksom på, at du personligt hæfter for den gæld, som ikke bliver dækket på tvangsauktionen. De panthavere, som ikke får deres krav dækket, får ganske vist slettet deres panteret, men der består stadig et personligt krav mod dig. Det er derfor i allerhøjeste grad også i din interesse, at ejendommen sælges til den bedst mulige pris i fri handel, således at din personlige gæld efter tvangsauktionen bliver så lille som muligt.

    Selv om et salg i fri handel ikke giver dækning til alle panthaverne, er det ofte muligt at gennemføre salget alligevel, idet den eller de panthavere, som ikke får fuld dækning, ofte vil være villige til at kvittere deres pant, mod at salgprovenuet afregnes til panthaverne i prioritetsorden.

    Vi vil råde dig til så tidligt som muligt at rette henvendelse til en advokat, som kan bistå dig med forhandlingerne med panthaverne.

  4. Når fogedretten har modtaget en begæring om tvangsauktion fra en udlægshaver, skal fogedretten indkalde dig til et såkaldt vejledningsmøde, såfremt ejendommen benyttes til beboelse for dig eller din familie. Vi vil råde dig til altid at komme til stede i dette vejledningsmøde, hvor fogedretten vejleder dig om dine muligheder for at afværge tvangsauktionen.

    Fogedretten kan, hvis du anmoder herom, beskikke dig en advokat, hvis opgave først og fremmest er at hjælpe dig med at finde frem til en gældsordning, som gør det muligt for dig at beholde boligen. Hvis dette ikke er muligt, er det din beskikkede advokats opgave at søge ejendommen solgt bedst muligt gennem fri handel.

    Hvis behovet for advokatbistand skyldes dine personlige forhold, kan fogedretten bestemme, at udgifterne til advokatbistand endeligt skal betales af statskassen, forudsat at du opfylder de økonomiske betingelser for fri proces. Disse betingelser kan du læse mere om på emne nr. 166.

    I andre tilfælde kan fogedretten pålægge dig selv at skulle refundere statskassen omkostningerne til den beskikkede advokat, forudsat at tvangsauktionen afværges. Hvis tvangsauktionen derimod gennemføres, skal auktionskøberen refundere statskassen udgifterne til din beskikkede advokat som en omkostning uden for købesummen.

    Du har ikke et ubetinget krav på at få beskikket en advokat. Hvis fogedretten skønner, at advokatbistand er udsigtsløs med henblik på at afværge auktionen eller iøvrigt uden værdi for dig, kan fogedretten nægte at beskikke dig en advokat.

  5. Der blev fra d. 1. januar 1992 indført ændrede regler vedrørende dine muligheder for at afværge auktionen. Tidligere kunne man afværge auktionen ved blot at indbetale selve det krav, som dannede grundlag for auktionen, f. eks. en bestemt terminsydelse, samt de påløbne omkostninger. Nu kræves det tillige, at du indbetaler alle øvrige forfaldne krav fra den panthaver, som har begæret tvangsauktionen, det vil typisk sige de terminsydelser, der er forfaldne i mellemtiden.

  6. Der er også indført nye regler for afværgelse af tvangsauktionen i de tilfælde, hvor der er begæret afholdt en såkaldt 2. auktion. I disse tilfælde kan du afværge auktionen, hvis du tillige betaler alle forfaldne beløb og tilkendte omkostninger til de panthavere, som opnåede dækning ved det bud, som blev afgivet på den første auktion.

  7. Du har i øvrigt altid ret til som skyldner at begære 2. auktion afholdt, hvis du på selve auktionsmødet anmoder herom og straks stiller sikkerhed for betalingen af de omkostninger, der er forbundet hermed, for så vidt de ikke måtte blive dækket ved et højere bud på 2. auktionen