Jeg bor i en andelsforening, der i morgen skal have generalforsamling.
Forinden er vi blevet orienteret om, at bestyrelsen vil foreslå, at vi ændrer ejendommens værdiansættelse.
De har i et tillæg til regnskabet nævnt de 4 metoder for, hvorledes opgørelsen af formuen i ejendommen kan værdiansættes:
a) Anskaffelsessummen.
b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom beregnet af en stat.aut. ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være ældre end 18 måneder.
c) Den seneste ansatte (offentlige) ejendomsværdi.
d) Den offentlige vurdering pr. 1. april 1981 med tillæg af indtil 22%.
Bestyrelsen har foreslået, at ejendommen værdiansættes til den offentlige ejendomsværdi med binding af opskrivning til fremtidig vedligeholdelse.
Jeg ville meget gerne have et redegørelse for de enkelte metoders udregning. Ifølge vort regnskab findes følgende nøgletal:
AKTIVER:
| Ejendommens værdi (offentlig ejendomsvurdering) |
8.100.000 |
|
Obligationer |
|
|
Regnskabsmæssig værdi af ikke solgte andele |
|
|
Omsætningsaktiver i alt |
201.072 |
| ANLÆGSAKTIVER i alt | 8.453.976 |
PASSIVER
|
Gæld i alt |
2.356.945 |
|
Hensat til vedligeholdelse |
1.414.962 |
|
Nettoformue |
4.682.068 |
Andelskapital kr. 577.400,00
Jeg håber, at det er muligt at imødekomme dette ønske, da det ikke har været muligt at få betyrelsen, revisor eller adminitrator til at gøre det.
Lov om andelsboligforeninger indeholder som bekendt et maksimalprissystem og der er intet til hinder for, at en andelsboligforening hensætter til senere vedligeholdelse af ejendommen.
Det er i dag helt normalt, at der foretages passivering til senere vedligeholdelse. Det er også klogt at foretage passivering. Hvis man eksempelvis hensætter 20,000 kr. årligt til senere maling af vinduer, vil denne hensættelsespost manifestere sig i en årlig forøgelse af egenkapitalen.
Hvis man køber i det seneste "opsparingsår", vil man ved næste opgørelse af ejenkapitalen konstatere et tab og foreningen vil konstatere et fald i egenkapitalen. For at undgå sådanne udsving i egenkapitalen foretages/frigives hensættelser, således at andelsboligforeningens brug/opsparing til vedligeholdelse ikke påvirker egenkapitalen. I "nybyggede" andelsboligforeninger og i byfornyede andelsboligforeninger SKAL andelsboligforeningerne over i købet udarbejde og følge en vedligeholdelsesplan og her er benyttelse af passivering helt nødvendig.
Spørgsmålet om passivering er ikke nævnt i loven eller de vejledninger (cirkulærer), der er udarbejdet i tilknytning til loven, men spørgsmålet er berørt i den principielle afgørelse U 94.755 VLD, hvor landsretten i sine præmisser vedr. en sag om ændring af vedtægter til et andet prisfastsættelsessystem direkte nævner at en vedtægtsændring "var af generel karakter, og at den efter det foreliggende var sagligt begrundet, idet den må antages at have til formål at sikre prisstabilitet og dermed modvirke store udsving i prisfastsættelsen bl.a. som følge af IVÆRKSÆTTELSE AF STØRRE VEDLIGEHOLDELSESARBEJDER PÅ EJENDOMMEN (min fremhævning)".
Med hensyn til benyttelse af metode b. i § 5 (handelsværdien) er det min opfattelse, at man skal være tilbageholdende hermed. Der kan være store forskelle i vurderinger, og det er ikke usædvanligt at vurderinger er forbundet med fejl. Jeg anbefaler normalt kun at man går over til handelsværdivurdering, hvis en andelsboligforening har foretaget meget store vedligeholdelsesarbejder og optqger lån hertil. I visse tilfælde vil omfattende vedligeholdelsesarbejder, hvor der samtidig optages lån, medføre markante prisfald (fald i egenkapitalen) og i disse særlige situationer, vil det være relevant at benytte handelsværdimetoden. I andre tilfælde, er det min opfattelse, at man skal være endog særdeles tilbageholdende med at benytte denne metode.
Hvis indførelsen af passiveringer til vedligeholdelse medfører, at værdien af din andelslejlighed falder, kræver vedtagelsen formentlig ensstemmighed. Jeg er ikke klar over om dette er tilfældet i din sag
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg