I sommeren 1993 blev der indført forbedrede muligheder for optagelse af nye realkreditlån
til finansiering af om- og tilbygning af din ejerbolig.
Medens man tidligere kun kunne låne op til 80% af udgifterne, er det nu blevet muligt
at optage lån til finansiering af alle udgifterne til forbedring af din bolig.
Den samlede belåning skal dog for helårsboliger ligge inden for en lånegrænse på
80% af ejendommens kontante belåningsværdi, og for fritidhuse er belåningsgrænsen
på 60% af ejendommens kontante belåningsværdi. Lånets løbetid kan maksimalt være
30 år. Det gælder, uanset om der er tale om en helårsbolig eller om en fritidsbolig.
Ejendommens kontante belåningsværdi er ikke det samme som den nyeste offentlige
ejendomsvurdering. Den kontante belåningsværdi er udtryk for ejendommens aktuelle
handelsværdi, hvis salgssummen omregnes til en kontantpris. Den kontante belåningsværdi
kan både være højere og lavere end den offentlige ejendomsvurdering, som du dog
godt kan bruge som dit udgangspunkt, når du i første omgang skal vurdere dine muligheder
for at optage lån til forbedring af din ejerbolig.
Er den kontante belåningsværdi af din helårsbolig fx på 600.000 kr. efter forbedringen,
er lånegrænsen 80% heraf eller 480.000 kr. De eksisterende lån i ejendommen, herunder
eventuelle private pantebreve, skal omregnes til kursværdi, dvs det beløb, som det
koster at indfri de eksisterende lån. Er kursværdien på de eksisterende lån fx 420.000,
kan du i eksemplet låne op til yderligere 60.000 kr, således at du ialt har belånt
ejendommen med 80% af kontantværdien. Vi vil dog understrege, at kreditforeningerne
har en ret, men ikke en pligt til at yde lån op til de nævnte lånegrænser. Du kan
derfor kun regne med at få lån helt op til de nævnte lånegrænser, hvis kreditforeningen
finder dig personligt kreditværdig.
Meget ofte står de private pantebreve, typisk sælgerpantebrevet i forbindelse med
dit køb, i vejen for optagelse af et forbedringslån, idet den yderste del af sælgerpantebrevet
ligger ud over lånegrænsen på 80%. Sælgerpantebrevet har ikke pligt til at rykke
tilbage for et forbedringslån, medmindre der i pantebrevet er en såkaldt rykningsklausul
for forbedringslån. Du bør i disse tilfælde altid undersøge pantebrevsvilkårene,
inden du går videre med dine ombygningsplaner. Rykningsklausulerne indeholder meget
ofte en række særlige begrænsninger, som medfører, at du alligevel ikke kan finansiere
hele forbedringen med et realkreditlån.
Realkreditlånene kan gives enten som obligationslån eller som kontantlån.. Du kan
læse mere herom på emne nr. 687
Du skal være opmærksom på, at lånebetingelserne ikke er de samme i de forskellige
kreditforeninger. Der er forskel både på låneomkostningerne og på bidragsprocentsatserne.
Det kan du læse mere om på emne nr. 688.
Du bør lade dit pengeinstitut stå for alt det praktiske i forbindelse med hjemtagelsen
af forbedringslånet, og du bør naturligvis sørge for at der foreligger et konkret
lånetilbud, inden du påbegynder ombygningen.
Hvis du vil vide mere om den aktuelle brutto- og nettoydelse på et realkreditlån
kan du læse emne nr. 683.