761 Nogle råd før du køber
Køb af ejerbolig er en meget vidtrækkende beslutning, hvor det kan koste dyrt at
begå fejltagelser. Du bliver i forbindelse med købet stillet overfor en lang række
vidt forskellige spørgsmål, der blandt andet vedrører økonomiske, byggetekniske
og juridiske forhold.
Jeg kan naturligvis ikke komme ind på alle disse spørgsmål, og jeg vil på dette
emne kun give dig 9 generelle råd.
- Du bør altid sætte dig grundigt ind i salgsopstillingens mange oplysninger og i
den forbindelse altid overveje, om den af sælger foreslåede finansiering nu
også er den bedste for dig. Du bør bede ejendomsmægleren udarbejde
alternative salgsopstillinger, der viser konsekvenserne af, at du fx. ønsker, at
ejerskiftelånet skal hjemtages som et obligationslån på basis af 6%-obligationer
eller som et garantilån med variabel rente. Eller du f. eks. ønsker, at ejerskiftelånet
skal have en anden løbetid (20 år i stedet for 30 år) eller skal hjemtages i en
anden kreditforening end den af ejendomsmægleren foreslåede. Du kan eventuelt med
fordel ønske at overtage et eller flere af de bestående lån, og du kan eventuelt
ønske at indfri sælgerpantebrevet til en rimelig kurs, evt. ved optagelse af et
boliglån i dit pengeinstitut. Du bør ikke blot drøfte disse vigtige finansieringsspørgsmål
med ejendomsmægleren, som jo er sælgers rådgiver, men også med dit pengeinstitut
og din advokat.
- Du bør foretage en meget grundig besigtigelse inden købet. Du skal
gøre dig klart, at du som køber har en selvstændig undersøgelsespligt, og du kan
ikke efterfølgende påberåbe dig fejl og mangler ved ejendommen eller ejerlejligheden,
som kunne konstateres ved en almindelige besigtigelse. Dette gælder også, selv om
du faktisk ikke har bemærket manglerne ved besigtigelsen. Du bør overveje at gennemgå
ejendommen med en byggesagkyndig, som du selv har valgt - og dette gælder, selv
om der findes en tilstandsrapport.
- Du bør sætte dig grundigt ind i den eventuelt foreliggende tilstandsrapport.
Er du i det mindste i tvivl om, hvad udbedring af de anførte fejl og mangler vil
koste, bør du anmode om, at bygningskonsulenten skriftligt giver et overslag over,
hvad udbedring af den enkelte fejl og mangler vil koste. Du kan ikke efterfølgende
påberåbe dig mangler, som er anført i tilstandsrapporten. Det kan du læse mere om
på emne nr. 768.
- Du bør sætte dig grundigt ind i samtlige dokumenter vedrørende
ejendommen eller ejerlejligheden, inden du køber. Du bør blandt altid kræve at få
udleveret en egentlig tingbogsattest, udskrift af de på ejendommen tinglyste deklarationer
(servitutter), kopi af den nyeste ejendomsvurdering, den nyeste ejendomsskattebillet,
et kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, bygningsattester og ibrugtagningstilladelser
samt de nyeste regnskaber for ejendommens forbrug af el, vand og varme.
Sælger skal forinden dit køb udlevere en energimærkning og en energiplan
for ejendommen. Dette gælder både parcelhuse og ejerlejligheder, men normalt ikke
ved sommerhuse. Du bør naturligvis læse disse oplysninger grundigt. Vi ser ofte,
at mægleren først rekvirerer energimærke i forbindelse med underskrift af købsaftalen
og i købsaftalen indsætter en klausul om, at køber ikke kan stille krav mod sælger
i anledning af rapportens indhold. Vi kan ikke tilråde dig at acceptere en sådan
klausul, da oplysningerne om ejendommens isoleringstilstand og energiforbrug helt
afgjort er relevante for selve prisfastsættelsen, og derfor ikke først skal afgives,
efter at du har købt. Du kan i øvrigt læse mere om energimærkning på
emne nr. 777.
Du bør også sætte dig ind i ejendommens forsikringsforhold, og
først og fremmest sikre dig, at du kan forsikre ejendommen mod angreb af svamp og
insekter til normal præmie uden forbehold. Bed mægleren fremskaffe et skriftligt
tilbud på en sådan forsikring.
Køber du en ejerlejlighed, bør du sætte dig grundigt ind i ejerforeningens forhold,
herunder regnskaber og budgetter samt de seneste generalforsamlingsprotokollater.
Du bør bede om at få udleveret en kopi af et såkaldt ejerlejlighedsskema, hvor ejerforeningens
formand eller administrator har besvaret en række vigtige spørgsmål om forholdene
i ejendommen.
- Sørg for, at der i købsaftalen bliver indsat en klausul om, at sælger udskifter
termoruder, der måtte vise sig at være punkterede pr. overtagelsesdagen,
hvis køber skriftligt reklamerer inden 14 dage efter overtagelsesdagen.
- Sørg for at alle specielle løfter og oplysninger fra ejendomsmægleren og sælgeren
bliver nedfældet skriftligt. Vi har alt for mange gange set, at
mundtlige løfter ikke er blevet overholdt, og at mundtlige oplysninger senere viser
sig ikke at være korrekte, og da du som køber har bevisbyrden, gør du klogt i at
få nedfældet mest muligt skriftligt.
- Hvis du af tingbogsoplysningen kan se, at der på ejendommen er lyst et ejerpantebrev,
bør du prøve at få indsat en klausul i købsaftalen om, at du kan overtage ejerpantebrevet
mod selv at afholde de dermed forbundne omkostninger. Sælgeren kan fra d. 01.01.2000
ikke længere overflytte ejerpantebrevet til en ny ejendom, uden at skulle betale
ny værdiafgift på 1,5% af hovedstolen.. Hvis det derimod overtages af dig som køber,
skal der alene betales den faste tinglysningsafgift på 1.400 kr., og du kan dermed
spare 1,5% i værdiafgift af et nyt ejerpantebrev til sikkerhed for et bank eller
sparekasselån, f. eks. til indfrielse af sælgerpantebrevet.
- Endelig bør du aldrig lade dig overtale til at skrive under på en købsaftale eller
slutseddel, medmindre der er indsat en skriftlig klausul om, at handlen i sin
helhed er betinget af godkendelse fra dit pengeinstitut og din advokat.
Du kan på emne nr. 763 læse mere om disse vigtige
klausuler og om den helt præcise formulering af disse.
- Sidst men ikke mindst. Lad være med at byde udbudsprisen på boligen. I løbet
af 2008 er boligmarkedet stagneret mange steder og meget ofte kan en køber forhandle
sig frem til et nedslag i prisen på omkring 20% af udbudsprisen.
26-04-2022