Umiddelbare fogedforretninger

Retsplejelovens kap. 55

Litteratur

Om umiddelbare fogedforretninger

Retspraksis vedr. udsættelse af fast ejendom

Indsættelsesforretninger

Forældremyndighed og samværsret

Andre sager

Litteratur

P. Møgelvang-Hansen: Umiddelbare fogedforretninger, 1975, 160 sider, DJØF. Anmeldt af Torben Jensen i UfR 1976 B.317-323.

Bet. nr.1170/1989 om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav.

Jens Anker Andersen i FM 1981.121-122: Politiets medvirken ved udsættelsesforretninger vedrørende erhvervslejemål.

Eva Staal i FM 1993.91-92: Sagsomkostninger under umiddelbare fogedforretninger.

Johan Reimann i JUR 1994.27-30: Nye regler om umiddelbare fogedforretninger, brugeligt pant m.v.

Anni Højmark i UfR 1998 B. 204-212: Lejefogedret. Umiddelbare fogedforretninger om udsættelse af fast ejendom. En praksisundersøgelse.

Hans Engberg i FM 2004.2984: Formel tilbagetagelse (I artiklen gennemgås spørgsmålet om "formel" indsættelse i besiddelsen under tilbagetagelser af (navnlig) biler efter kreditaftaleloven.)

Hans Engberg i FM 2004.3091: Tilbagetagelse efter kreditaftaleloven. Vurdering i tilbagetagelsessager (I artiklen gennemgås vurderinger i tilbagetagelsessager efter kreditaftaleloven. Der fremkommer bl.a. en kritik af de vurderingsskemaer, der udsendes af visse rekvirenter)

Hans Engberg i FM 2006.80: Afbrydelse og åbning af forsyninger

Lars Henrik Gam Madsen i UfR 2012 B.126-133: Udsættelsesforretninger i sager om betalingsmisligholdelse (- umiddelbare fogedforretningers retskraft og anfægtelighed)

Jens H. Bangsgaard og Kristian Skovsgaard i TBB 2013.3-6: Udlejers retsstilling ved lejers mulige procesinhabilitet

Jacob Juul-Sandberg i FM 2014.126-129 : Tortgodtgørelse til lejer i forbindelse med udlejers uberettigede ophævelse af et lejemål

Om umiddelbare fogedforretninger

Ved en umiddelbar fogedforretning forstås en ind- og udsættelsesforretning, der kan foregå uden formelt eksekutionsgrundlag som angivet i RPL § 478. En umiddelbar fogedforretning består således i at indsætte en person i og modsvarende udsætte en anden af besiddelsen af det, forretningen angår. Retsmidlet bruges navnlig til at skaffe en person, der af andre hindres i udøvelsen af en af ham tilkommende brug af eller rådighed over fast ejendom eller løsøre, besiddelsen af samme, samt til at gøre forældre- eller værgemyndighed gældende m.h.t. umyndige.

Ved en umiddelbar fogedforretning sker der en endelig tvangsfuldbyrdelse (modsat ved arrest og forbud som skal følges op af en justifikationssag). Der er tale om en særdeles hurtig form for retsforfølgning, hvor rekvirenten uden at skulle anlægge en almindelig retssag, i løbet af nogle få dage kan få sin ret fastslået og eksekveret uden større omkostninger.

Umiddelbare fogedforretninger er reguleret i RPL kap. 55 (§§ 596-600). Hertil kommer kap. 54 (§§ 588-595) om brugeligt pant samt reglerne i Kreditaftaleloven om køb med ejendomsforbehold.

Betingelser for foretagelse af umiddelbar fogedforretning:

1) Umiddelbare fogedforretninger kan kun angå fast ejendom, løsøre (rørligt gods) eller børn, jf. henvisningen i RPL § 596, stk.1 til RPL § 528 samt RPL § 596, stk.2.

2) Det er kun besiddelseskrav, der kan fuldbyrdes gennem umiddelbare fogedforretninger, jf. RPL § 596. Almindelig krav på penge er ikke et besiddelseskrav og kan følgeligt ikke eksekveres gennem en umiddelbar fogedforretning, jf. henvisningen i RPL § 596 til RPL § 528 (kap. 48 - Særregler om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav). Selv om almindelige pengekrav ikke kan fuldbyrdes, er rekvirenten bagvedliggende krav ofte et pengekrav. Den forpligtedes (rekvisitus) misligholdelse af pengekravet medfører således et besiddelseskrav, som rekvirenten søger fuldbyrdet ved den umiddelbare fogedforretning, f.eks. er det lejerens eller afbetalingskøberens manglende betaling af henholdsvis lejen og ydelserne i afbetalingskontrakten, der er grundlaget for at udlejeren/afbetalingssælgeren kan kræve sig indsat i besiddelsen af lejligheden/den solgte genstand.

3) Der må ikke foreligge et særligt eksekutionsgrundlag efter RPL § 478 (da anvendes RPL kap. 48 om tvangsfuldbyrdelse af andre krav end pengekrav).

4) Rekvirenten skal bevise sit krav mod den forpligtede (rekvisitus). Se RPL § 597 og RPL § 501, stk.4 vedrørende rekvirentens bevisførelse i fogedretten.

Retspraksis vedr. udsættelse af fast ejendom

1. Sager, der blev afvist eller nægtet fremme

2. Sager, der blev fremmet

3. Krav om anvendelse af flyttefirma

4. Opbevaring af lejers indbo

Se også Misligholdelse fra lejerens side

1. Sager, der blev afvist eller nægtet fremme

1.1 Bevisførelsen

1.2 Kompetence hos anden myndighed

1.3 Manglende tilsigelse til møde

1.4 Manglende høring

1.5 Proceshabilitet

1.6 Nægtet fremme af andre grunde, jf. RPL § 597, stk. 3

1.7 Mangler ved påkravsskrivelsen

1.8 Andet

1.1 Bevisførelsen

FM 1995.154 VLK: Udsættelse af lejere, der havde underskrevet opsigelse, nægtet af fogedretten, da det fandtes godtgjort, at lejerne i perioder havde savnet evnen til at handle fornuftsmæssigt. VL stadfæstede, da det fandtes overvejende betænkeligt at fremme sagen for fogedretten.

FM 1995.169 ØLK: Udsættelse kunne ikke ske, da der var tvivl om vilkårene for erhvervslejemålet, idet der ikke forelå nogen skriftlig lejekontrakt og der var strid om aftalens indhold.

FM 1996.109 (2) VLK: Udsættelsesforretning nægtet fremme, da der var uklarhed med hensyn til en afdragsordning om en huslejerestance, som førte til, at et påkrav om betaling ansås for ugyldigt.

FM 1996.109 (3) ØLK: Andelsboligforening begærede udsættelse af andelshaver, som var blevet ekskluderet på grund af fremleje til moder. Rekvisitus bestred den skete eksklusion og gjorde gældende, at fremleje var sket med tilladelse, og at foreningen siden 1991 havde været bekendt med fremlejeforholdet. ØL tiltrådte, at sagen ikke kunne fremmes, idet rekvirenten ikke inden for den tilladte bevisførelse efter RPL § 597, stk. 1 havde ført bevis for sin ret, ligesom det blev tiltrådt, at der ikke var tilladt yderligere bevisførelse efter RPL § 597, stk. 2

FM 1997.66 VLK: M kunne ikke på grundlag af bodelingsoverenskomst, hvorefter han udtog huset, få udsat H, idet der fandtes at foreligge en sådan tvivl om separationens beståen, at betingelserne for at fremme forretningen i medfør af RPL kap. 55 ikke var til stede.

UfR 1997.565 HK: Andelsboligforeningen B ophævede et lejemål med en restaurationsejer på Falconer Alle, da denne ikke betalte en efteropkrævning på varmeydelser. B havde ikke været berettiget til at ophæve lejemålet, da ophævelse var sendt til advokat C, der varetog restaurationsejerens interesser under en anden tvist mellem denne og B, hvilket ikke gav B tilstrækkeligt grundlag til også at antage, at C også varetog restaurationsejerens interesser vedrørende varmebetalingen. Ophævelsen af lejemålet var derfor først sket, da skrivelsen kom frem til restaurationsejeren. På dette tidspunkt havde han imidlertid betalt, hvorefter B efter LL § 94, stk.2 ikke kunne ophæve lejeaftalen. B´s begæring om udsættelse af restaurationsejeren ved en umiddelbar fogedforretning blev således nægtet fremmet.

UfR 1997.632 VLK: Lejer ansås for rettidigt at have indbetalt leje ved betaling pr. postanvisning med udlejer som beløbsmodtager. Landsretten fandt, at udlejer efter LL § 32, stk.1, 3.pkt.,måtte bære risikoen for, at leje sendt pr. postanvisning ikke kom frem. Betingelserne for afgivelse af påkrav var således ikke tilstede, og fogedretten burde have nægtet at fremme udsættelsesforretningen, hvorfor landsretten ophævede fogedrettens kendelse.

UfR 1999.1632/2 VLK: Arbejdernes Andelsboligforening havde som udlejer i et almennyttigt boligbyggeri afholdt udgifter til rengøring og istandsættelse af en af L beboet lejlighed. Boligforeningens krav på erstatning, som var fastslået ved dom, blev ikke betalt af lejeren, hvorefter boligforeningen ophævede lejeforholdet og begærede lejer udsat af lejligheden. Erstatningskravet var omfattet af lov om leje af almene boliger § 78, stk.2, der svarer til LL § 25, stk.2, men det kunne ikke karakteriseres som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, hvorfor der ikke var grundlag for at ophæve lejemålet, jf. lov om almene boliger § 90, stk.1,nr.1. Boligforeningens begæring om udsættelse af lejer af lejemålet blev herefter nægtet fremmet.

FM 2000.23 ØLK: Bortforpagter begærede udsættelse af forpagter under henvisning til påstået misligholdelse. Bortforpagter fik ikke medhold i begæring om afhøring af 2 vidner, idet RPL § 597, stk. 2 fortrinsvis skulle anvendes i sager, hvor fogedretten måtte betragtes som en specialret, hvilket ikke var tilfældet i denne sag.

UfR 2000.1845 VLK: Ved en fejl fra Jyske Banks side blev en husleje ikke betalt via PBS d. 3.februar, hvorefter lejeren modtog rykkerskrivelse d.5. februar og efterfølgende blev opsagt ved udlejers ophævelsesskrivelse af 10 februar. Lejeren rettede straks henvendelse til banken med anmodning om betaling af huslejen. Retten fandt, at det forhold, der kunne lægges lejeren til last i forbindelse med betalingsmisligholdelsen var af uvæsentlig betydning i henhold til LL § 94, stk.1, hvorefter begæringen om udsættelse af lejeren ikke blev taget til følge.

FM 2002.76 ØLK: Udsættelsesforretning af lejer nægtet fremme, da der var uklarheder i aftalegrundlaget. Der var ikke nogen lejekontrakt, og der var uenighed om lejens størrelse.

FM 2003.82 VLK: Udsættelse af lejer af garage afvist som følge af uklarhed vedrørende den mundtlige lejeaftale.

FM 2003.86 ØLK: Udsættelse af lejer, der selv havde sagt op på et tidspunkt, hvor boligforeningen ville ophæve lejemål på grund af hundehold, blev ikke udsat, da det fandtes betænkeligt at fremme sagen under de foreliggende omstændigheder, hvor lejer, der var førtidspensionist på grund af en hjerneskade, bestred at have modtaget advarslen af 31.05.2002, og hvor der ikke forelå oplysninger om lejers handicap og indsigt i bedømmelsen af hans retsstilling

UfR 2006.1877 VLK: Restauratøren, R, blev d. 21.09.2005 afkrævet betaling af 15.098,72 kr. for forbrug af koldt vand, af udlejeren E. D. 7. og igen den 10.10 2005 sendte E påkravsskrivelser til R. Første gang d. 14.10.2005 og igen 4 dage efter ophævede E lejemålet under henvisning til EHL § 69 stk. 1 nr. 1. Som en yderligere begrundelse for ophævelsen anførte E, at R ikke holdt det lejede åben og i forsvarlig drift. D. 20.10.2005 anmodede E fogedretten i Ålborg om bistand med at udsætte R af erhvervslejemålet. Den 23.11.2005 betalte R for vandforbruget. Fogedretten fremmede på grund af betalingsmisligholdelsen en udsættelsesforretning på E's begæring. VL ændrede imidlertid afgørelsen og udtalte at opkrævningen af 21.09.2005 ikke indeholdt oplysning om R's adgang til at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Den indeholdt heller ikke nærmere dokumentation for aflæsningen eller for forbrugsafgiftens størrelse. Under hensyn hertil havde E ikke godtgjort, at den manglende oplysning om indsigelsesadgangen ikke har bevirket en forringelse af R's retsstilling. Regnskabet over vandforbruget fandtes derfor ugyldigt, jf. EHL § 46, stk. 1, 4. pkt. Det forhold, at R havde betalt opkrævningen for forbrugsperioden 2003/2004 uden indsigelse, kunne ikke føre til, at afskære R fra at påberåbe sig bestemmelsen i EHL § 46, stk. 1, for så vidt angår senere forbrugsperioder. R's betaling d. 23.11.2005 for vandforbruget 2004/2005 var sket efter ophævelsen af lejemålet, og mens sagen om udsættelse verserede for fogedretten. Betalingen havde ikke ført til udveksling af ydelser i øvrigt mellem parterne eller givet E anledning til at træffe andre dispositioner. Betalingen kunne under disse omstændigheder ikke anses som et afkald på under fogedsagen at gøre ugyldighedsindsigelsen gældende. Opkrævningen og de fremsendte påkrav vedrørende betaling for vandforbrug havde herefter ikke kunnet danne grundlag for ophævelse af lejemålet. VL ophævede derfor fogedrettens kendelse om at fremme fogedforretningen på dette grundlag. E's påstand om ophævelsens berettigelse i medfør af EHL § 69, stk.1., nr. 2, og nr. 9 pga. manglende drift fandtes at burde afgøres af boligretten. Sagen blev i det hele afvist fra fogedretten jf. RPL § 597, stk.3.

TFA 2007.194/2 VLK: I 1992 indledte M og K et samliv og købte i 1996 en fællesbolig med K som eneadkomsthaver ifølge skødet. Købesummen udgjorde 500.000 kr., hvoraf de 200.000 kr. blev erlagt af M, mens restbeløbet blev finansieret ved et kreditforeningslån med K som debitor. Hver af parterne betalte halvdelen af udgifterne ejendommens drift. K anvendte 190.000 – 200.000 kr. på forbedringer. I marts 2006 flyttede K og begærede M udsat, idet hun henviste til, at hun var ejer af ejendommen. VL fandt, at da M havde betalt 200.000 kr. kontant ved købet af ejendommen ud af en købesum på 500.000 kr., havde K ikke ført det fornødne sikre bevis for sit besiddelseskrav, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 528 og § 597, stk. 1, hvorfor begæringen blev nægtet fremme.

UfR 2008.2391 HKK: Ved afhøringsrapport af 20.12.2006 og politirapport af 21.12.2006 tilstod den dengang 14-årige S, søn af A, som var lejer af lejemålet L, at have deltaget i fire tilfælde af ildspåsættelser på boligforeningen B's område. I henhold til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 12, ophævede B ved brev af 23.03.2007 derefter lejeaftalen mellem B og A med frist til fraflytning d. 12.04.2007. I et brev af 11.04.2007 oplyste indvandrerrådgivningen, at S var flyttet fra L. Da A og hans husstand ikke fraflyttede, anmodede B d. 13.04.2007 Fogedretten i Århus om, at udsætte A af L ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, jf. § 596, stk. 1., idet man henviste til, at sagen kunne fremmes ved anvendelse af politirapporterne som dokumentbevis. I en efterfølgende straffesag mod S's formodede medgerningsmand fragik S sin forklaring til politiet ved både by- og landsret. Tilståelsen blev endvidere trukket tilbage ved brev fra indvandrerrådgivningen. Den formodede medgerningsmand blev herefter frifundet ved Vestre Landsrets dom af 16.08.2007. HR udtalte, at S havde trukket sin tilståelse til politiet tilbage, og VL havde ved dom af 16.08.2007 frifundet den formodede medgerningsmand. På den baggrund fandt HR, at politirapporterne med S's tilståelse ikke udgjorde tilstrækkeligt dokumentbevis til fremme af udsættelsesforretningen, jf. RPL § 597, stk. 1, sammenholdt med § 597, stk. 3 og sagen blev afvist fra fogedretten.

UfR 2009.1065 VLK: U havde ved Fogedretten i Aalborg begæret L udsat af et lejemål pga. huslejerestancer. Det fremgik af den til L fremsendte påkravsskrivelse, at der var en "restance husleje" på 11.672,09 kr. samt rykkergebyr på 336,44 kr. I alt var restancen opgjort til 12.008,53 kr. Det fremgik således ikke af påkravet, hvilken periode eller hvilke beløb påkravsbeløbet vedrørte. Fogedretten fandt derfor ikke, at påkravet opfyldte betingelserne herfor, jf. LL § 93, stk. 2, idet det ikke tilstrækkeligt klart var angivet over for L, hvad den skyldige restance vedrørte, eller hvilken periode der skyldtes for. VL udtalte, at det fulgte af RPL § 598, stk. 2, at RPL § 348 og § 349 skulle finde anvendelse ved behandlingen af anmodninger om umiddelbare fogedforretninger. Fogedretten havde dermed samme adgang til forhåndsafvisning, som retten havde i civile sager. Fogedretten havde herefter ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise U's anmodning, hvorfor kendelsen blev ophævet, og sagen hjemvist til fornyet behandling.

UfR 2010.2257 VLK: U havde sendt et påkrav til en lejer, L, vedrørende betaling af i alt kr. 2.783 som følge af regulering af depositum og forudbetalt leje, samt en regning på kr. 2.700 for 3 forgæves håndværkerbesøg på det lejedes beliggenhed med fradrag af indbetalt husleje. U hævede lejeaftalen, da L ikke betalte, og sagen blev sendt i fogedretten med påstand om, at L skulle udsættes af lejemålet. L påstod, at fogedforretningen skulle nægtes fremmet, og påstod desuden U tilpligtet at betale en tortgodtgørelse på kr. 3.000. Retten i Århus fandt, at U's påkrav ikke kunne danne grundlag for ophævelse efter LL § 93, stk. 1, litra a, idet dette indeholdt regningen for 3 forgæves håndværkerbesøg, som ikke var en pligtig pengeydelse. Fogedforretningen blev derfor nægtet fremmet. BR fandt dog ikke anledning til at tilkende L en godtgørelse for tort. VL fandt, at U's ophævelse af L's beboelseslejemål var sket på ukorrekt grundlag, og at det derfor måtte tilskrives U's forhold, at L blev indkaldt til fogedretten på et grundlag, der viste sig ikke at bestå. Der tilkom derfor L godtgørelse i medfør af RPL § 598, stk. 2, jf. § 505, stk. 1. VL fandt, at godtgørelsen passende at kunne fastsættes til 2.500 kr.

UfR 2011.1484 ØLK: To andelshavere, A og B, kærede fogedretten i Horsens afvisning af genoptagelse af en sag om udsættelse af en andelsboligforening grundet betalingsmisligholdelse. ØL udtalte, at B havde gjort indsigelser mod den udkørende fogeds udsættelsesgrundlag. Indsigelser, som fogedretten ikke havde kompetence til at tage stilling til. Derfor burde sagen have været udsat. Ydermere burde fogedretten, grundet sagens indgribende betydning for A og B, have imødekommet anmodning om genoptagelse af fogedforretningen.

UfR 2013.2844 VLK: Som følge af L's betalingsmisligholdelse ophævede U lejeaftalen med L efter fremsendelse af påkrav. Fogedretten i Hjørring tog U's begæring om udsættelse til følge. VL nægtede derimod udsættelsesforretningen fremme, idet L på tidspunktet for påkravsskrivelsen havde et forfaldent modkrav på ikke under 108,35 kr. vedr. for meget betalt vandbidrag, og da U forud for påkravet havde pligt til at fradrage L's modkrav, jf. LL § 46 m, var fremsendte påkrav ikke opgjort korrekt og kunne derfor ikke danne grundlag for en ophævelse.

UfR 2013.2868 VLK: L, der lejede en lejlighed af Arbejdernes Andelsboligforening, U, havde meldt lejebetalingen på 6.240 kr. til Nets. Da der ikke var dækning på L's konto, blev lejebetalingen for januar 2013 tilbageført. U sendte et påkrav d. 16.01.2013. Af påkravet fremgik det, at rykkergebyret ville blive opkrævet i februar måned, og U anmodede Nets om at trække 6.766,53 kr. fra L's konto for februar måned, hvilket blev overført til U. U ophævede d. 12.02.2013 lejemålet, idet L ikke havde betalt leje for januar 2013. L indbetalte imidlertid 6.240 kr. til U d. 22.02.2013, og der opstod tvist om, hvorvidt ophævelsen var berettiget. Fogedretten i Århus nægtede sagen fremme, idet L's lejeindbetaling i starten af februar måned burde være afdraget på den skyldige husleje, hvorfor U's ophævelse ikke var gyldig. VL stadfæstede fogedrettens kendelse. (2-1)

UfR 2014.40 ØLK: U anmodede Fogedretten i Hillerød om at udsætte L af et lejemål, idet L's hund urinerede på altanen, hvilket var til væsentlig gene for underboen. Fogedretten tog U's anmodning til følge. ØL ophævede fogedrettens kendelse og afviste sagen fra fogedretten, jf. RPL § 597, stk. 3, jf. § 596, med den begrundelse, at sagen, navnlig under henvisning til karakteren af de forhold, der førte til ophævelse, ikke var egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning, da L havde bestridt de forhold, der havde dannet grundlag for fogedrettens afgørelse.

UfR 2014.715 ØLK: Andelshaver, A, havde gjort sig skyldig i betalingsmisligholdelse, og Andelsboligforeningen, F, valgte derfor d. 25.06.2013 at ekskludere A. F anmodede derfor Københavns Fogedret om at foretage en udsættelsesforretning, hvilket fogedretten imødekom, og A udsattes. ØL ændrede fogedrettens kendelse og nægtede fogedforretningen fremmet med den begrundelse, at A først havde fået meddelelse om eksklusionen d. 06.07.2013. Da A havde betalt restancen d. 04.07.2013, kunne der ikke ske eksklusion, idet det forhold, F havde påberåbt som grundlag, var rettet, inden meddelelsen om eksklusionen var nået frem til A, jf. principperne i LL § 94, stk. 2. Endvidere fandt ØL, at der tilkom A en tortgodtgørelse på 2.500 kr., idet F havde indgivet udsættelsesbegæring på et grundlag, der viste sig ikke at bestå.

FM 2015.53 VLK: Betænkeligt at fremme sag om udsættelse af fremlejetager, da der var uenighed mellem parterne om, hvornår fremlejeforholdet er etableret, herunder om dette er sket før eller efter, at L var taget under konkursbehandling, og da der endvidere var uenighed om, hvorvidt fremlejeforholdet var gyldigt.

FM 2015.99 VLK: Sag om udsættelse af ekskluderet andelshaver ikke egnet til behandling som en umiddelbar fogedforretning, da der bl. a. skulle foretages en fortolkning af vedtægternes § 12 og § 23 og tillige tages stilling til, om A kun var fraflyttet andelsboligen midlertidigt, og om han var berettiget dertil.

FM 2015.202 ØLK: Betænkeligt at fremme sag om udsættelse af lejer, der ikke havde betalt den varslede højere leje, da der var uenighed om fastsættelsen af huslejen ved permanent genhusning.

FM 2015.210 VLK: Udlejer ikke tilladt vidneførsel under en umiddelbar fogedforretning og betænkeligt at fremme sagen i fogedretten.

FM 2016.9 VLK: Ved en umiddelbar fogedforretning påstod rekvirenten udlevering af sin hund fra sin tidligere samlever. Fogedretten nægtede at fremme sagen, da rekvirenten ikke kunne godtgøre eller sandsynliggøre sit krav. Sagen havde ikke den fornødne klarhed over ejerskabet til hunden. Fogedretten fastslog derfor, at sagen ikke havde den fornødne klarhed til at kunne fremmes jf. RPL § 597.

FM 2016.106 VLK: Fogedretten havde fremmet en umiddelbar fogedforretning vedr. udsættelse af et lejemål.VL fandt, at det ikke var angivet i påkravsskrivelsen, hvorledes to forskellige beløb angivet som hhv. tidligere udstående restance og forfald denne måned var sammensat. På denne baggrund var påkravet ikke tilstrækkeligt specificeret, jf. LL § 93 stk. 2 og kunne derfor ikke danne grundlag for en ophævelse. Sagen nægtes derfor fremme.

FM 2016.211 ØLK: Udlejer kunne ikke udsætte lejer af lejemål grundet manglende betaling af driftsudgifter til ejendomsskatter og afgift til renovation, da det var udlejer selv, der skulle betale disse.

UfR 2016.1739 ØLD: U havde ikke over for L's indsigelser godtgjort, at der aktuelt forelå forhold af en karakter, der kunne begrunde adgang til lejemålet uden varsel i medfør af LL § 55, hvorfor fogedrettens afgørelse om udsættelse af L i medfør af LL § 93, stk. 1, litra c, blev nægtet fremme.

FM 2018.200 ØLK: Et lejemål kunne ikke anses som værende gyldigt ophævet, da udlejer ved selvtægt havde afleveret påkravs- og ophævelsesskrivelserne

FM 2020.126 ØLK: L havde gjort indsigelse med U’s første – men ikke anden opsigelse – hvilket var tilstrækkeligt til, at udsættelsessagen blev nægtet fremme

FM 2023.8 ØLK: L kunne ikke udsættes af erhvervslejemål på baggrund af manglende betaling af fællesudgifter, da opkrævningen ikke var kommet frem til L inden fire måneder fra regnskabsårets udløb, og U derfor ikke kunne kræve betaling for forbrugsudgifter

1.2 Kompetence hos anden myndighed

FM 1995.106 ØLK: Udsættelse af bestyrer af campingplads nægtet fremme, idet der mellem parterne verserede civil retssag, hvorunder det blandt andet skulle bedømmes, om forholdet mellem parterne skulle bedømmes efter lejeloven eller på andet grundlag, og hvilken opsigelse og med hvilket varsel, der skulle lægges til grund.

FM 1995.170 VLK: Udsættelse af lejer, der havde afstået et erhvervslejemål til et selskab, blev afvist i medfør af RPL § 597, stk. 3 sidste led, idet sagen henhørte under boligretten.

UfR 1995.788 VLK: Udsættelse af lejer af hus på Læsø nægtet fremme, da det efter de foreliggende oplysninger om sagens karakter og omfang fandtes rigtigst, at sagen blev afgjort af boligretten. Lejer gjorde gældende, at han ikke skulle betale husleje, men i stedet foretage forskellige reparations- og vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

FM 1996.110 ØLK: Rekvirenten begærede sin tidligere samlever udsat af ejendommen. Rekvisitus gjorde gældende, at han i henhold til en lejekontrakt var beskyttet af lejelovens regler. ØL afviste sagen fra fogedretten, idet der ikke under den umiddelbare fogedforretning kunne tages stilling til rekvirentens indsigelse om, at lejekontrakten var indgået proforma.

FM 1997.32 ØLK: Udlejer havde siden 1994 affundet sig med for sen betaling. Herefter fandtes det betænkeligt, at afgørelsen om, hvorvidt ophævelsen var berettiget, blev truffet under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, frem for en boligretssag.

FM 1997.49 ØLK: Lejer havde skriftligt forpligtet sig til at betale afdrag i anledning af en ødelagt dør. Lejemålet var blevet ophævet på grund af restancer med huslejen og afdragene. Begæring om udsættelse af lejer blev ikke fremmet, idet det ikke under en umiddelbar fogedforretning kunne afgøres, om påkravsskrivelsen med rette omfattede afdragene for den ødelagte dør.

FM 1997.144 ØLK: Udsættelse af andelshaver nægtet fremme, da spørgsmålet om, hvorvidt betingelserne for ophævelse som følge af ulovlig fremleje fandtes at henhøre under boligretten.

FM 1998.176 VLK: S havde ved betinget skøde af 14.02.1997 købt udlejningsejendom af sin far. S opsagde d. 10.09.1997 L i medfør af LL § 83, stk. 1, litra a. L rejste i januar 1998 indsigelse, idet han havde hørt, at ejendommen fortsat reelt tilhørte S's fader. S forklarede at faderen fortsat støttede med terminsbetalingerne. L havde ikke fortabt sin indsigelse, som ikke umiddelbart kunne afvises, ved ikke at gøre indsigelsen gældende inden for 6-ugers fristen i LL § 87, stk. 2. Sagen blev afvist af fogedretten, da tvisten efter sin karakter burde afgøres af boligretten. VL stadfæstede.

FM 2000.103 ØLK: Udlejer begærede lejer udsat efter udløbet af en 5-årig tidsbegrænset lejeaftale. Lejeren gjorde gældende, at udlejer havde lovet en forlængelse af lejemålet, og at tidsbegrænsningen burde tilsidesættes efter LL § 80, stk. 3. Fogedretten fremmede sagen. ØL fandt, at sagen ikke burde afgøres som en umiddelbar fogedforretning, hvorefter sagen blev nægtet fremme.

UfR 2000.2323 VLK: Anpartsselskabet X havde som udlejer ophævet et lejemål efter erhvervslejelovens § 69, stk.1, nr.4, med den begrundelse at den ene af de to lejere var fraflyttet ejendommen uden aftale med udlejeren. Sagen blev afvist fra fogedretten, da spørgsmålet burde afgøres af Boligretten.

FM 2001.120 ØLK: Fogedsag om udsættelse af lejer afvist, da spørgsmålet om gyldigheden af tidsbegrænsning af lejemålet efter sin karakter skulle afgøres af boligretten.

FM 2002.11 ØLK: Auktionskøber ønskede ægtepar udsat af den købte ejendom.. Sagen afvistes, da der var tvist om, hvorvidt ægteparret var lejere eller boede på grundlag af mundtlig betinget købsaftale. 11 måneder senere ophævede køber lejemålet som følge af manglende huslejebetaling. Antaget, at køber ikke blot ved at sende påkravs- og ophævelsesskrivelser havde fjernet usikkerheden omkring parternes retsforhold, og at sagen fortsat burde afgøres af boligretten.

UfR 2002.2555 ØLK: Udsættelse af medlem af haveforeningen Voldly, Søborg, på grund af manglende betaling af bod for udeblivelse fra pligtarbejde blev afvist, da sagen ikke var egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2003.82 VLK: Udsættelse af lejer, som havde underskrevet opsigelse med fraflytning d. 01.08.2002 blev afvist efter RPL § 597, stk. 3 under henvisning til karakteren af lejerens indsigelser, til omstændighederne i forbindelse med opsigelsens afgivelse og til, at vurderingen af, om lejerens opsigelse var bindende, henhørte under boligretten.

UfR 2003.1899 ØLK: Sag om udsættelse af bortvist lejrchef for Hornbæk Camping fra dennes funktionærbolig blev afvist. Hun bestred bortvisningens berettigelse og havde anlagt civilt søgsmål i den anledning. Under disse omstændigheder var sagen ikke egnet til behandling som en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2006.651 VLK: Ægteparret, A, solgte i oktober 2000 et ubebygget areal, som var en del af deres ejendom, til et anpartsselskab, K. Det overdragne blev arealoverført til K’s ejendom. Der var i skødet indsat en bestemmelse om, at ejerboligerne på K’s ejendom ikke måtte udlejes, så længe A var ejer af restejendommen, medmindre A accepterede udlejningen. Det var desuden anført at A var påtaleberettiget. Bestemmelsen blev tinglyst som byrde på K’s ejendom. K overdrog senere ejendommen til B, der efterfølgende udlejede den til sin svigermor uden A’s accept. A fremsatte begæring om, at lejeren blev udsat, idet udlejningen var sket uden A’s accept. Fogedretten i Kolding afviste sagen, med henvisning til A’s ret iht. udlejningsforbuddet ikke var et besiddelseskrav, der kunne fremmes under en umiddelbar fogedforretning. VL stadfæstede.

UfR 2006.1877 VLK: Restauratøren, R, blev d. 21.09.2005 afkrævet betaling af 15.098,72 kr. for forbrug af koldt vand, af udlejeren E. D. 7. og igen den 10.10 2005 sendte E påkravsskrivelser til R. Første gang d. 14.10.2005 og igen 4 dage efter ophævede E lejemålet under henvisning til EHL § 69 stk. 1 nr. 1. Som en yderligere begrundelse for ophævelsen anførte E, at R ikke holdt det lejede åben og i forsvarlig drift. D. 20.10.2005 anmodede E fogedretten i Ålborg om bistand med at udsætte R af erhvervslejemålet. Den 23.11.2005 betalte R for vandforbruget. Fogedretten fremmede på grund af betalingsmisligholdelsen en udsættelsesforretning på E's begæring. VL ændrede imidlertid afgørelsen og udtalte at opkrævningen af 21.09.2005 ikke indeholdt oplysning om R's adgang til at gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet. Den indeholdt heller ikke nærmere dokumentation for aflæsningen eller for forbrugsafgiftens størrelse. Under hensyn hertil havde E ikke godtgjort, at den manglende oplysning om indsigelsesadgangen ikke har bevirket en forringelse af R's retsstilling. Regnskabet over vandforbruget fandtes derfor ugyldigt, jf. EHL § 46, stk. 1, 4. pkt. Det forhold, at R havde betalt opkrævningen for forbrugsperioden 2003/2004 uden indsigelse, kunne ikke føre til, at afskære R fra at påberåbe sig bestemmelsen i EHL § 46, stk. 1, for så vidt angår senere forbrugsperioder. R's betaling d. 23.11.2005 for vandforbruget 2004/2005 var sket efter ophævelsen af lejemålet, og mens sagen om udsættelse verserede for fogedretten. Betalingen havde ikke ført til udveksling af ydelser i øvrigt mellem parterne eller givet E anledning til at træffe andre dispositioner. Betalingen kunne under disse omstændigheder ikke anses som et afkald på under fogedsagen at gøre ugyldighedsindsigelsen gældende. Opkrævningen og de fremsendte påkrav vedrørende betaling for vandforbrug havde herefter ikke kunnet danne grundlag for ophævelse af lejemålet. VL ophævede derfor fogedrettens kendelse om at fremme fogedforretningen på dette grundlag. E's påstand om ophævelsens berettigelse i medfør af EHL § 69, stk.1., nr. 2, og nr. 9 pga. manglende drift fandtes at burde afgøres af boligretten. Sagen blev i det hele afvist fra fogedretten jf. RPL § 597, stk.3.

UfR 2006.2508 ØLK: Iht. lejeaftale af 13.08.2004 lejede L en havelod af haveforeningen U. § 7 i U's vedtægter indeholdt regler om bl.a. ophævelse af lejemålet i tilfælde af skyldig leje ikke var betalt senest 14 dage efter skriftligt påkrav. U fremsendte d. 10.11.1005 et påkrav for skyldig leje for 01.07.2005 til og med 01.12.2005 på i alt 2.375 kr. L indbetalte beløbet d. 30.11.2005. D. 12.12.2005 blev lejemålet ophævet og U begærede L udsat. L protesterede herimod, men Tåstrup Fogedret fremmede sagen under henvisning til, at principperne i LL og/eller en analog anvendelse af LL's regler ikke kunne finde anvendelse for U, idet det var en privat haveforening, der på helt privat grundlag udlejede havelodder til medlemmerne, hvorfor det stod U frit for i vedtægterne at fastsætte bestemmelser om proceduren i forbindelse med betalingsmisligholdelse. Fogedretten fandt derfor, at indholdet af vedtægterne var afgørende for, om ophævelse kunne finde sted eller ej. ØL fandt ikke på forhånd at kunne afvise, at sagen kunne indeholde lejeretlige spørgsmål, hvorfor sagen ikke fandtes egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning jf. RPL § 597, stk. 3. Fogedrettens afgørelse blev derfor ophævet og sagen afvist fra fogedretten.

FM 2015.59 VLK: U havde ophævet lejemålet pga misligholdelse i medfør af bl. a. almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 5 og 12. Forud for ophævelse var lejeren indrømmet en frist til at rette for sig. Der var under sagen fremlagt en række fotos fra rekvirentens side. Fogedretten fremmede sagen. VL udtalte, at spørgsmålet om ophævelse på grund af vanrøgt, tilsidesættelse af ordensreglementet eller misligholdelse i øvrigt efter almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 5, 7 og 12 som udgangspunkt skulle behandles af boligretten. Efter de foreliggende oplysninger, herunder de fremlagte fotos, havde i hvert fald udenomsarealerne til L's lejlighed i en længere periode været præget af rod og affald, ligesom der var lagt belægningssten ind i plankeværket, og forholdene var ikke berigtiget trods flere påmindelser. Efter en samlet vurdering var det imidlertid betænkeligt at fremme sagen som en umiddelbar fogedforretning. VL lagde herved vægt på, at de påberåbte forhold ikke havde en sådan karakter, at det var nødvendigt at fravige udgangspunktet om, at boligretten skal behandle sådanne spørgsmål.

FM 2016.66 VLK: Der blev under en fogedsag givet modstridende forklaringer vedr. et tillæg til lejekontrakten om forlængelse af en tidsbegrænsning. Fogedretten afviste herefter sagen, da der ikke var enighed om, hvem der havde dateret tillægget eller hvorvidt dette var gældende for lejeforholdet, idet L i modsætning til U mente, at tillægget var tilbagekaldt eller annulleret. Fogedretten fandt, at der var en sådan tvivl om aftalen, at det ville være betænkeligt at fremme sagen, jf. RPL § 597, stk. 2. VL fandt, at afgørelsen ikke forudsatte en bevisvurdering, hvorfor der ikke var grundlag for at afvise sagen. Sagen hjemvistes herefter til fornyet behandling.

FM 2016.225 ØLK: U ønskede L udsat af et lejemål, da L aldrig var flyttet ind og yderligere ikke var blevet tilmeldt i Folkeregistreret på adressen. Fogedretten fandt, at L forgæves havde forsøgt at flytte sin folkeregisteradresse til lejemålet, hvilket på grund af afsoning ikke var muligt. Afgørelsen om U's ophævelse efter ALL's § 90, stk. 1, nr. 4 var berettiget, skulle finde sted efter LL's regler med de retssikkerhedsgarantier til følge, som fremgik af LL's regler om medvirken af lægdommere. Sagen fandtes ikke egnet til behandling under en umiddelbar fogedforretning, og den af L nedlagte påstand om afvisning blev taget til følge, jf. RPL § 597, stk. 3. LR stadfæstede.

FM 2017.43 ØLK: U og L havde indgået en lejekontrakt, der var tidsbegrænset, og som efter aftale var forlænget. Fogedretten fandt, at det fremgik af sagen, at L's advokats stævning med overskriften ''boligretsstævning'' indeholdte en påstand om, at U skulle tilpligtes at anerkende, at den omtalte tidsbegrænsning skulle tilsidesættes. Spørgsmål vedrørende tidsbegrænsning i et lejemål henhørte som udgangspunkt under boligretten. På denne baggrund fandtes fogedretten ikke at være den retsinstans, der skulle behandle parternes tvist ang. tidsbegrænsning i lejemålet, jf. LL§ 80, stk. 3. Fogedsagen blev derfor afvist. ØL stadfæstede.

FM 2024.132 VLK: Fogedretten havde ikke kompetence til at behandle sag om udsættelse af fremlejetager, som var i god tro om, at fremlejegiver var udlejer, og hvor en udsættelse ville have indgribende betydning

1.3 Manglende tilsigelse til møde

FM 1996.93 (2) VLK: Fogedretten havde afvist begæring om udsættelse af forpagter, uden at parterne havde været indkaldt til møde. VL hjemviste sagen til fornyet behandling, idet afgørelsen forudsatte en stillingtagen til spørgsmålet, om parternes aftale var omfattet af lejeloven.

UfR 1998.1070/2 ØLK: Umiddelbar fogedforretning om udsættelse af andelslejlighed kunne ikke fremmes på rettens kontor, uden at rekvisitus havde givet møde, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 495, stk. 1.

UfR 2000.1283 ØLK (FM 2000.65 ØLK): Fogedretten i Odense havde ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise begæring om udsættelse af lejer i erhvervslejemål på grund af ikke-betalingsmisligholdelse, uden at parterne havde været tilsagt til retsmøde. RPL § 598, stk. 3 henviser ikke til afvisningsreglen i § 489, men derimod til §§ 348 og 349. Sagen hjemvist til fornyet behandling.

UfR 2000.2164 ØLK: Fogedretten i København havde udsat andelshaver på grund af restance. Tilsigelsen til fogedretsmøde var ikke forkyndt, og meddelelse om den udkørende forretning var sendt ved almindeligt brev. Andelshaveren var ikke mødt eller antruffet. Det var ikke oplyst, om lejligheden bar præg af at være fraflyttet eller ubeboet i nogen tid. Under disse omstændigheder fandtes det betænkeligt, at et så alvorligt og indgribende skridt var sket uden rekvisiti fremmøde i fogedretten eller tilstedeværelse i lejligheden og uden større sikkerhed for, at denne var bekendt med fogedforretningen. Der henvistes herved tillige til muligheden for forkyndelse af en meddelelse om tidspunktet for den udkørende fogedforretning, jf. retsplejelovens kapitel 17. Under disse omstændigheder fandtes det betænkeligt, at lejligheden var tømt, uden større sikkerhed for, at lejeren var bekendt med fogedforretningen. Udsættelsesbeslutningen ophævedes.

FM 2016.105 ØLK: Det fandtes betænkeligt at fremme sag, om opsigelse af lejemål, eftersom lejer ikke var mødt op til fogedretsmødet.

FM 2018.86 VLK: Udsættelse af lejemål blev ikke fremmet, idet et skriftligt påkrav efter LL § 93, stk. 2 ikke blev anset som værende kommet frem til L, idet påkravet ved en fejl var blevet afleveret i en postboks, som L ikke længere havde adgang til

1.4 Manglende høring

FM 2001.103 VLK: Fogedsag om udsættelse af lejer burde ikke havde være omberammet på grund af lejerens indsigelser, uden at modparten forinden var blevet hørt.

1.5 Proceshabilitet

Jens H. Bangsgaard og Kristian Skovsgaard i TBB 2013.3-6: Udlejers retsstilling ved lejers mulige procesinhabilitet

TFA 2002.244 ØLK: Umiddelbar fogedforretning udsat, da der var tvivl om rekvisita var proceshabil, jf. RPL § 258. Kuben Ejendomsadministration havde mulighed for at rette henvendelse til offentlige myndigheder med henblik på evt. værgemål til brug for sagen.

UFR 2014.2524 VLK: Ved brev af 13.08.2013 opsagde U L's lejemål og gav L 6 uger til at fremkomme med indsigelser. L var tvangsindlagt på et psykiatrisk hospital og fik brevet udleveret d. 16.08.2013. U modtog L's indsigelser d. 01.10.2013 og anmodede Fogedretten i Aarhus om at udsætte L, idet L havde modtaget opsigelsesbrevet, og U først modtog indsigelserne efter fristens udløb. Fogedretten nægtede at fremme sagen, idet L var ude af stand til at varetage sine interesser, da det af L's lægejournal bl.a. fremgik, at L var meget psykisk syg på tidspunktet for opsigelsen, og L derfor havde svært ved at forholde sig til opsigelsen, ligesom L ikke var i stand til at kende forskel på virkelighed og drømme. VL fandt det betænkeligt at fremme sagen og afviste derfor sagen fra fogedretten.

UfR 2021.558 ØLK: L, der led af Alzheimers, var ude af stand til at optræde som part under en fogedsag om hendes udsættelse, hvorfor afgørelsen om hendes udsættelse blev ophævet ex officio og sagen blev afvist, jf. RPL § 258, stk. 2

1.6 Nægtet fremme af andre grunde, jf. RPL § 597, stk. 3

UfR 2016.681 ØLD: Betænkeligt at fremme udsættelsesforretning som følge af overtrædelse af vilkår i betinget lejemål.

FM 2016.68 VLK: Fogedretten kunne ikke imødekomme anmodning om at udsætte L af lejemål, da det var betænkeligt at fremme sagen som en umiddelbar fogedforretning. U gjorde gældende, at der var vedtaget en renoveringsplan og en lejeforhøjelse, at L var forpligtet til at respektere dette, samt at der var givet korrekt varsel jf. almenlejelovens § 33, stk. 2, at lejemålet ikke ville skifte identitet som følge af renoveringen, at udsættelse ikke ville medføre uopretteligt tab samt at L derudover ikke havde nedpakket lejligheden, hvilket medførte lejeophævelse som lovhjemlet konsekvens. L gjorde gældende, at hun ikke kunne tvinges til at flytte med henvisning til almenlejelovens § 33, at hun ikke havde nægtet U adgang samt at det lejede ville ændre karakter. VL fandt, at omstændighederne gjorde det betænkeligt at fremme sagen ved en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk. 3, hvorfor fogedrettens kendelse stadfæstedes.

FM 2016.69 ØLK: Spørgsmål om udsættelse af lejer af en haveforening var uegnet til afgørelse ved umiddelbar fogedforretning.

FM 2016.213 ØLK: A havde tidligere drevet forretning i lejede lokaler, men B og C havde nu overtaget. U nægtede at ville acceptere denne afståelse, og tilbagetale derfor den huslejebetaling som B og C overførte til U. Fogedretten fandt, at U's ophævelse af lejemålet var begrundet i henholdsvis betalingsmisligholdelse og utidig fraflytning af lejemålet uden aftale med U. Berettigelsen af de påberåbte ophævelsesgrunde forudsatte en stillingtagen til, hvorvidt B og C var berettigede til at indtræde som lejere i lejeforholdet og dermed betale leje, med A's udtræden og fraflytning til følge. Sagen havde herefter en karakter, som ikke burde afgøres under en umiddelbar fogedforretning. Sagen blev derfor afvist fra fogedretten, jf. RPL § 597. ØL stadfæstede.

FM 2017.105 ØLK: Da L havde haft folk i sin lejlighed, som havde affyret flere skud med softguns mod personer, ønskede U at udsætte L af lejemålet. Fogedretten nægtede at fremme sagen. ØL fandt, at det blev lagt til grund, at L ikke var til stede, medvirkede til eller i øvrigt havde grundlag for at formode, at de tre personer ville udvise en sådan adfærd i hans lejemål. Endvidere måtte det lægges til grund, at L havde boet i lejemålet siden d. 01.10.2007, og at han ikke tidligere havde modtaget advarsler eller var pålagt retsfølger efter ALL's regler. På denne baggrund blev det tiltrådt, at den skete tilsidesættelse af god skik og orden efter en samlet vurdering ikke gav boligselskabet tilstrækkelig grundlag for ophævelse af lejemålet efter ALL § 90, stk. 1, nr. 7 og nr. 12, og at det derfor var betænkeligt at fremme fogedsagen, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2018.47 VLK: En udlejer, der havde købt en ejendom af et konkursbo på tvangsauktion, fik ikke fremmet udsættelsen af en lejer, der havde en restance på 12 måneders husleje. Lejeren havde efter aftale med kuratoren betalt nogle udgifter på ejendommen i stedet for huslejen

UfR 2018.1334 VLK: Franchisegivers anmodning om at udsætte franchisetager af forretningslokaler efter ophævelse af franchiseaftale blev afvist af fogedretten, da fogedretten ikke havde kompetence til at afgøre retmæssigheden af ophævelsen, som følge af en voldgiftsklausul

FM 2023.6 ØLK: Sag om udsættelse af lejer blev afvist, da sagen ikke havde den fornødne klarhed til at blive behandlet som en umiddelbar fogedforretning

1.7 Mangler ved påkravsskrivelsen

FM 2019.180 VLK: Påkravsskrivelse kunne ikke danne grundlag for ophævelse af lejeaftale, da påkravet indeholdt beløb for acontobidrag for periode, hvor der ikke var udarbejdet forbrugsregnskab

UfR 2019.526 VLK: Udsættelsessag blev nægtet fremme, idet U havde pålagt påkravsgebyr på hver af de fire samtidig fremsendte påkravsskrivelser, én for hver måneds manglende husleje, hvilket var i strid med LL § 93, stk. 2, 5. pkt.

UfR 2023.3973 VLK (FM 2023.198 VLK): Fogedretten kunne ikke afvise udsættelsesanmodning med henvisning til, at påkravet indeholdt en ikke pligtig pengeydelse, da U rettidigt havde fremsendt et nyt og korrigeret påkrav til L

UfR 2023.4744 VLK (FM 2023.187 VLK): Udsættelsessag blev nægtet fremme, da påkrav fra udlejer indeholdt acontobidrag for vand om varme, som lejer efter som følge af manglende forbrugsregnskaber var berettiget til at undlade at betale

1.8 Andet

FM 2014.102 VLK: Lejeudsættelsessag nægtet fremme på grund påkravets udformning. I forbindelse med en effektiv lejeudsættelse traf fogedretten afgørelse om, at L skulle udsættes af lejemålet. Fogedretten lagde til grund, at L var bekendt med U's påkrav, at Ls modkrav ikke kunne anvendes til modregning, og uanset om en aftale om at blive boende, hvis restancen blev betalt, var indgået eller ej, så var huslejen fortsat ikke var betalt. VL ophævede fogedrettens kendelse og anførte blandt andet: »Påkravsskrivelsen omfatter bl.a. et beløb på 7.818 kr., der er angivet som »Tidligere restance«. Herudover er beløbet ikke nærmere specificeret, idet det hverken er oplyst, hvilke poster beløbet vedrører eller hvilken periode. På denne baggrund kan påkravsskrivelsen ikke danne grundlag for lejemålets ophævelse og lejerens udsættelse.«

FM 2015.93 VLK: Fogedretten havde efter anmodning fra parterne i en umiddelbar fogedforretning imødekommet, at sagen skulle behandles skriftligt. På baggrund af efterfølgende oplysninger, hvor det viste sig, at der var stor uenighed mellem parterne om sagens faktiske omstændigheder, og da der eventuelt var en tredjemand, der ville indtræde i sagen, bestemte fogedretten ved kendelse, at der skulle berammes møde i sagen. VL stadfæstede fogedrettens kendelse.

FM 2015.200 ØLK: Det fandtes betænkeligt at fremme sag om udsættelse af lejere, da det var usikkert, om tidsbegrænsningen kunne anses for rimeligt begrundet i udlejerens forhold, og om lejerne havde udvist retsfortabende passivitet.

FM 2016.28 VLK: Fogedretten nægtede at fremme sag under umiddelbar fogedforretning og tilkendte lejeren tortgodtgørelse, da det var ubestridt, at udlejer havde haft adgang til lejemålet. Lejeren havde godtgjort, at hun ikke nægtede udlejeren adgang til lejemålet på det varslede tidpunkt, da hun havde meddelt udlejeren på SMS, at hun ikke var hjemme, men at lejligheden var ulåst. Det var derfor ikke berettiget, at udlejer efterfølgende sendte en ophævelse. VL stadfæstede fogedrettens afgørelse.

FM 2016.109 VLK: U påstod L udsat af ejendom grundet betalingsmisligholdelse. Fogedretten fandt, at L havde misligholdt sine betalingsforpligtelser. Dog blev lejemålet anvendt til pizzaforretning, og U havde i tiden fra start maj til d. 16.06.2015 uretmæssigt hindret L's adgang til lejemålet ved at aflåse dette. Da U d. 16.06.2015 havde fremsendt påkrav om betaling med en betalingsfrist på 3 dage, havde U således selv hindret L's mulighed for betaling. Sagen nægtes derfor fremme. VL stadfæstede.

FM 2016.110 VLK: U havde under en umiddelbar fogedforretning gjort gældende, at L skulle udsættes af sit lejemål, da L havde slået en anden lejers søn. Fogedretten fandt, at på baggrund af at der alene havde været tale om en enkeltstående begivenhed, og at L i øvrigt efter det oplyste var rolig og omgængelig, var det ikke godtgjort, at L's flytning var påkrævet. U havde derfor ikke været berettiget til at hæve lejemålet, som var sket. VL stadfæstede.

FM 2016.130 VLK: Et indgået retsforlig kunne ikke danne grundlag for ophævelse af et lejemål, da det ikke kunne fravige almenlejelovens præceptive regler.

FM 2016.244 ØLK: Da lejer kunne dokumentere, at hun var bortrejst, blev brev om ophævelse af lejemål ikke anset for at være kommet frem til lejer på det tidspunkt, hvor det var udleveret ifølge "track and trace".

FM 2017.42 ØLK: Et påkrav var ikke tilstrækkelig specificeret, hvorfor andelsboligforeningen ikke kunne træffe afgørelse om eksklusion af andelshaver.

FM 2017.139 VLK: U ønskede L udsat af et lejemål grundet L's manglende betaling af idømte sagsomkostninger i en tidligere sag til U. Fogedretten fandt, at da de pålagte sagsomkostninger ikke var begrundet i forhold, der havde at gøre med L's forpligtelse som lejer, men alene var begrundet i, at der allerede verserede en sag om de samme spørgsmålet, fandtes det ikke, at de pålagte sagsomkostninger var et accessorium til en pengeforpligtelse, der påhvilede L som lejer i medfør af ALL eller lejeaftalen. Manglende betaling af de pålagte sagsomkostninger kunne derfor ikke begrunde lejeaftalens ophævelse efter AL § 90, stk. 1, nr. 1. VL stadfæstede.

FM 2017.167 ØLK: L havde meddelt U omkring en vandskade i lejemålet, hvormed L krævede et afslag i den fremtidige husleje, hvis U ikke udbedrede vanskaden inden 14 dage. ØL fandt, at U ved at have undladt at inddrive den fulde leje i en periode, der havde strakt sig over ca. 15 måneder, havde udvist en sådan passivitet, at U ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet på baggrund af et påkrav om betaling af hele den oparbejde lejerestance.

FM 2017.241 ØLK: En sag om udsættelse af et lejemål hjemvistes til fornyet behandling ved fogedretten, da der forelå en tvist mellem parterne.

UfR 2017.2405 ØLK: U anførte ikke forhold i sag om udsættelse af lejemål, der kunne begrunde, at sagen skulle berammes til møde på kontoret, og fogedretten var derfor berettiget til at afvise sagen, da U ikke havde betalt tillægsafgift.

FM 2018.101 ØLK: Udsættelse af en erhvervslejer blev ikke fremmet, da det faktum, at U gennem 1 år ikke havde forsøgt at inddrive den manglende husleje på i alt 100.000 kr., gjorde, at forholdet var af uvæsentlig betydning, jf. EHL § 70, stk. 1

FM 2018.150 ØLK: Udsættelse af ægtefælle blev af fogedretten afvist, da parterne ikke var skilt eller separeret, og der ikke forelå særlige omstændigheder for udsættelsen.

FM 2018.179 ØLK: Da udlejer ikke havde svaret på lejers advokats henvendelse, var udlejer afskåret fra at ophæve lejemålet på trods af lejers umiddelbare misligholdelse med betaling.

FM 2018.221 VLK: Grundet vildfarelse hos socialrådgiver der ydet bistand til lejer, og lejers analfabetisme, sprogkundskaber og overskud, udsatte fogedretten sag om effektiv udsættelse af en lejer.

FM 2019.29 ØLK: En udsættelsessag blev nægtet fremmet, da lejekontrakten var indgået på typeformular A 1979, og det heraf fremgik, at påkravsgebyret var 50 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Udlejers opkrævning af udestående leje med et påkravsgebyr på 281 kr. efter LL § 93, stk. 2, var derfor ikke berettiget

FM 2021.42 ØLK: Da anbefalet brev med opsigelse af lejemål ikke var afleveret til L personligt og ikke blev afhentet på posthuset, og U ikke samtidig havde afsendt almindeligt brev, var indsigelsesfristen ikke begyndt at løbe, og L’s senere indsigelse var rettidig, hvorfor udsættelse ikke kunne fremmes

FM 2021.62 VLK: Lejer var ikke berettiget til tortgodtgørelse eller erstatning efter fogedretten havde nægtet at fremme udsættelsen af ham, da sagen var nægtet fremme under henvisning til beviskriteriet i RPL § 596, stk. 1, jf. § 597, og betingelserne for tortgodtgørelse og erstatning dermed ikke var opfyldt

FM 2022.102 ØLK: Lejers kommentarer og adfærd ifm. køkkenudskiftning, hvilket medførte, at håndværkerne nægtede at komme i ejendommen, var ikke tilstrækkeligt grundlag for en ophævelse og udsættelse af lejemålet

FM 2023.15 ØLK: Udsættelsesbegæring blev afvist, da begæringen var indsendt, inden L var forpligtet til at fraflytte

UfR 2024.734 VLK: Skyldner kunne ikke udsættes af ejendom efter KL § 112, stk. 1, da han havde indgået aftale med kurator om at kunne blive boende på sin tidligere ejendom, hvilket var omfattet af LL § 1, stk. 1

2. Sager, der blev fremmet

FM 1996.147 VLK: Begæring om udsættelse af samlever fremmet, uanset indsigelser om sameje og lejeforhold.

UfR 1996.166 ØLK: En andelsbolighaver havde på grund af forsinkelser med betaling af boligydelse fået ophævet sit lejemål og bragt sit medlemskab af boligforeningen til ophør. Dette fandtes berettiget, hvorefter andelsbolighaveren kunne udsættes af lejemålet ved umiddelbar fogedforretning. Landsretten fandt, at fogeden havde tilladt en bevisførelse, der gik langt ud over, hvad der normalt bør finde sted under umiddelbare fogedforretninger, og som var unødvendig for at konstatere begæringens berettigelse. Det kunne dog ikke føre til et andet resultat.

FM 1997.147 ØLK: Lejer udsat på baggrund af lejers vold over for næstformanden i boligforeningen.

FM 1997.68 ØLK: Lejer havde i boligretten indgået forlig, hvorefter hun inden en vis frist skulle nedtage parabolantenne, således at hun ved undladelse heraf skulle fraflytte lejemålet. Lejer gjorde gældende, at hun ikke havde forstået forliget, og at dette var i strid med EMRK art. 10. Lejer blev udsat.

FM 1997.142 VLK: Udsættelse af lejer af erhvervslejemål fremmet, da lejers modkrav vedr. udbedring af mangler ved det lejede ikke havde tilstrækkelig klarhed.

FM 1999.100 ØLK: Dansk Flygtningehjælp begærede udsættelse af to statsløse palæstinensere med 6 børn, som havde nægtet at flytte til en af Frederiksberg Kommune anvist lejlighed. Forretningen blev fremmet.

UfR 1999.472 VLK: En lejer havde ved flere lejligheder knust ruder hos underboen. Udlejer havde i anledning af klager over lejers støjende og truende adfærd rettet skriftlig henvendelse til udlejer. Udlejer ophævede senere lejemålet med henvisning til LL § 93, stk.1, litra g og j, og da lejer ikke flyttede, anlagde udlejer sag ved Boligretten med påstand om fraflytning. Lejer knuste senere flere ruder hos underboen og blev i den anledning sigtet for hærværk. Udlejer begærede herefter lejer udsat ved umiddelbar fogedforretning. Som følge af lejers tilsidesættelse af god skik og orden i ejendommen efter LL § 93, stk.1, litra g og j, fandt Landsretten at udsættelsesforretningen i dette tilfælde undtagelsesvis måtte fremmes, jf. RPL § 597, stk.1, 1.pkt., modsætningsvis.

FM 2000.79 ØLK: Udlejer havde ophævet lejemålet på grund af lejerestance d. 19.06.1999. Lejer havde betalt d. 21.06.1999. Lejer havde ikke sandsynliggjort, at der var indgået en aftale om forlængelse af lejemålet, og udsættelsesforretningen blev fremmet.

FM 2001.102 ØLK: Ekskluderet andelshaver blev udsat, da der ikke var grundlag for at tilsidesætte hendes erklæring med aftale om fraflytning.

UfR 2001.1119 VLK: VL havde stadfæstet en fogedretskendelse, hvorefter L skulle udsættes af et lejemål i Sjællandsgade i Århus på grund af misligholdelse med lejebetalingen. L søgte Procesbevillingsnævnet om tredjeinstansbevilling og begærede udsættelsesforretningen udsat på Procesbevillingsnævnets afgørelse, hvilket fogedretten imødekom efter RPL § 502, stk.1, nr.3. VL fandt ikke, at RPL § 502, stk.1, nr. 3 kunne finde anvendelse, da RPL § 598, stk. 2 alene henviser til RPL § 502, stk.1, nr. 2 vedrørende umiddelbare fogedforretninger efter RPL kap.55. At lejeren efter landsrettens kendelse søgte Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at kære landsrettens kendelse kunne således ikke medføre, at fogedretten udsatte forretningen efter RPL § 502, stk.1, nr.2. Fogedrettens kendelse blev derfor ophævet.

UfR 2003.2447 ØLK (FM 2003.191 ØLK): Rekvisita var med sine 3 børn blevet indskrevet i familiepleje. I april 2003 blev hendes 3 børn tvangsfjernet, og kommunen bad hende herefter om at fraflytte, hvilket hun nægtede. Antaget at boligforhold i forbindelse med anbringelse hos en plejefamilie i medfør af servicelovens § 40, stk. 2, nr. 4 ikke var omfattet af lejeloven. Rekvisita var ikke part i aftalen mellem kommunen og plejefamilien. Rekvisita blev udsat.

UfR 2005.1392 VLK: Der var ikke siden 1998 blevet betalt husleje for den lejlighed, som A og B beboede. Det fremgik af A's forklaring, at D, som repræsentant for S A/S, havde betragtet hans løn og den manglende betaling af husleje som to sider af samme sag. Fogedretten i Viborg lagde til grund, at A og B havde beboet lejligheden på - - - som et led i deres ansættelse hos S A/S. Forholdet var herefter ikke omfattet af lejeloven. Da ansættelsesforholdet var bragt til ophør d. 01.04.2004, og det var ubestridt, at påbuddet om at flytte var givet med rimeligt varsel, fremmedes fogedsagen således, at A og B blev udsat og S A/S indsat i besiddelse af ejendommen - - -. Det bemærkedes i den forbindelse, at S A/S, som lejer af ejendommen, var berettiget til at indgive fogedrekvisition, uagtet I A/S var ejer af ejendommen. VL stadfæstede.

UfR 2006.2480 VLK: I 2002 lejede L et kælderrum på 32 m2 beliggende Frijsenborgvej 5, 8240 Risskov af udlejeren U. Kælderrummet var beliggende 3,7 km fra L’s egen lejlighed, og skulle benyttes til opbevaring af møbler. Ifølge lejekontrakten kunne lejemålet opsiges med 1 måneds varsel fra begge sider. U opsagde lejemålet i 2005 under henvisning til EHL § 61, stk. 1, nr. 2, hvilket L protesterede imod. U indbragte sagen for Århus Fogedret , der dog afviste sagen, idet fogedretten udtalte, at spørgsmål om, hvorvidt et lejemål af pågældende karakter var omfattet opsigelsesadgangen i EHL § 61, stk. 1, nr. 2, burde afgøres af boligretten. VL udtalte, at det var ubestridt, at det lejede kælderrum efter lejekontrakten var udlejet til opbevaring, og at det af lejeren havde været anvendt til dette formål. Under hensyn hertil var lejemålet af en sådan karakter, at det kunne opsiges efter reglerne i EHL § 61, stk. 1, nr. 2, hvorfor den umiddelbare fogedforretning skulle fremmes.

UfR 2007.2300 ØLK: Ved et retsmøde d. 17.10.2006 blev det afgjort, at der kunne ske udsættelse af brugerne af et ungdomshus i København. Dette var blevet meddelt to personer, som var en del af en ansvarlig kontaktgruppe. D. 01.03.2007 blev Ungdomshuset ryddet, og brugerne hævdede, at dette var sket uden forudgående underretning. ØL fandt, at brugerne ved de to kontaktpersoner var blevet lovligt tilsagt om retsmødet, jf. RPL § 494, stk. 4, jf. stk. 1, jf. § 598, stk. 2. Persongruppen omkring Ungdomshuset gennemførte flere voldsomme demonstrationer som reaktion på fogedrettens afgørelse af 17.10.2006 og varslede, at ejendommen ikke ville blive fraflyttet frivilligt. Som følge heraf tiltrådte ØL, at betingelserne for at foretage fogedforretningen uden forudgående underretning til kærende var opfyldt, jf. RPL § 493, stk. 2.

UfR 2007.2962 VLK: En lejer, L’s, søn, J, som var under den kriminelle lavalder, havde i en politirapport erkendt at have medvirket til ildspåsættelse bl.a. i kælderrum i den opgang, hvor han selv boede samt i naboopgangen. Under en senere straffesag mod en medgerningsmand fragik J sin forklaring. J’s forklaring i forbindelse med domsfældelsen af medgerningsmanden blev tilsidesat som utroværdig. Boligselskabet B ophævede nu L’s lejemål under henvisning til lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 12. B anmodede Århus Fogedret om hjælp til at udsætte L. L protesterede herimod. Fogedretten fandt, - henset særligt til at to af ildspåsættelserne var sket i kælderlokaler til beboelseslejemål - dels i den opgang, hvor L boede, dels i naboopgangen – at det herefter var ubetænkeligt at fastslå, at B efter RPL § 596, stk. 1, havde godtgjort, at ophævelsen havde haft fornøden hjemmel i lov om leje af almene boliger § 90, stk. 1, nr. 12. Herefter, og da der ikke i øvrigt forelå omstændigheder, der efter RPL § 597, stk. 3, gjorde det betænkeligt at fremme sagen, tog fogedretten B’s påstand til følge. VL stadfæstede.

UfR 2010.1920/2 HKK (TFA 2010.500/2 HKK): H flyttede i juni 2007 sammen med datteren D det fælles hjem i en fast ejendom, der tilhørte H's bodel, og d. 20.12.2007 blev parterne separeret. Derefter forhandlede parterne om, hvem der skulle overtage ejendommen, men uden at opnå enighed herom. I nov. 2008 blev ejendommen vurderet til 1.995.000 kr., og H tilbød M at overtage ejendommen for 1,6 mio. kr., hvad M, der fortsat boede i ejendommen, ikke ønskede. På et møde i skifteretten i feb. 2009 aftalte H og M at sætte ejendommen til salg, men derefter betalte M ikke terminsydelserne på ejendommen. H anmodede i maj 2009 fogedretten i Holbæk om at udsætte M af ejendommen. Ved en kendelse tog fogedretten anmodningen til følge, men i okt. 2009 ophævede ØL kendelsen og nægtede sagen fremmet. HR stadfæstede fogedrettens kendelse. HR udtalte herved, at en udsættelsesforretning i medfør af RPL § 597, sammenholdt med § 528, kun kunne finde sted under særlige omstændigheder, når fællesboet ikke var delt eller taget under offentligt skifte. Det måtte imidlertid lægges til grund, at M ikke havde ønsket at gøre brug af den krydsende udtagelsesret, og at han uden anerkendelsesværdig grund modvirkede salget af ejendommen. Herved medførte M's fortsatte ophold i ejendommen en væsentlig økonomisk belastning for H.

TFA 2013.343/2 ØLK: Fogedretten i København nedlagde i april 2012 forbud mod, at A foretog overdragelse, pantsætning eller tinglysning af dokumenter vedrørende sine faste ejendomme. Det blev lagt til grund, at A i marts 2012 på grund af demens var ude af stand til at overskue sin økonomi og sine formueforhold. I juli 2012 traf Retten på Frederiksberg foreløbig afgørelse om fratagelse af den retlige handleevne. Den foreløbige værge anmodede fogedretten om at udsætte lejeren L, der i henhold til lejekontrakt angiveligt underskrevet af A d. 19.03.2012 havde lejet en lejlighed i en ejendom tilhørende A. Fogedretten i København fandt ikke, at spørgsmålet om lejekontraktens gyldighed var egnet til afgørelse under en umiddelbar fogedforretning, og afviste sagen, jf. RPL § 597, stk. 3. ØL fandt, at det måtte antages, at A ved kontraktens indgåelse manglede evnen til at handle fornuftsmæssigt, og at lejekontrakten derfor ikke var bindende for hende, jf. VML § 46. Sagen blev derfor hjemvist til fogedretten til gennemførelse af udsættelsen.

FM 2014.162 VLK: Fogedretten havde afvist at udsætte lejer fra lejlighed i København, da en vurdering af om der var tale om et lejeforhold eller om lejeforholdet var en del af ansættelsesforholdet burde foretages af boligretten. VL ophævede fogedrettens kendelse og fremmede sagen med følgende begrundelse: »Det fremgår af brev af 11.03.2014, at [rekvisitus] blev bortvist fra sin stilling af den tidligere direktør, [A], og at [rekvisitus] i brevet fik en frist til at oplyse, hvem han havde indgået lejekontrakten med. Brevet støtter derfor ikke [rekvisiti] forklaring om, at han indgik en mundtlig lejeaftale med [A], og [rekvisitus] har således ikke bevist, at han har lejet lejligheden [adresse]. Det lægges herefter til grund, at [rekvisitus] i forbindelse med sin ansættelse havde en adgang til at bruge lejligheden. Denne adgang er bortfaldet, idet ansættelsesforholdet er ophørt ved bortvisningen af [rekvisitus] den 11. marts 2014. VL ophæver derfor fogedrettens kendelse og bestemmer, at fogedsagen fremmes, således at [rekvisitus] udsættes af og [rekvirenten] indsættes i besiddelse af [adresse].«

UfR 2014.1841 VLK: En andelsboligforening, A, mente med rette at have ekskluderet en andelshaver, B, fra A, idet B ikke havde beboet boligen, som han var forpligtet til iht. vedtægterne. Ved kendelse af d. 31.01.2014 havde fogedretten bestemt fremme af en anmodning om udsættelse af B. Navnlig henvistes der til, at B trods flytning af sin adresse til andelslejligheden reelt aldrig havde beboet lejligheden, og at han bortset fra sit tøj endnu ikke havde flyttet sit indbo eller sine personlige ting fra sin tidligere adresse. Kendelsen var kæret af B med påstand om afvisning. VL tilsluttede sig fogedrettens begrundelse og bestemte, at sagen skulle fremmes, jf. RPL § 596, stk. 1, jf. § 597, stk. 1.

UfR 2014.3495 ØLK: M og K indledte i 1999 et forhold, og i marts 2005 flyttede M ind hos K. K tog i 2008 ophold i udlandet, mens M blev boende i K's lejlighed, hvor han boede sammen med K's mindreårige barn. Da M og K's samlivsforhold ophørte i jan. 2011, fremlejede K sin lejlighed til M frem til dec. 2012. M fortsatte med at bo i lejligheden, og i sommeren 2013 genoptog M og K deres forhold, og K flyttede i marts 2014 ind i lejligheden. K anmodede efterfølgende Fogedretten i Lyngby om at udsætte M af lejligheden. Fogedretten nægtede udsættelsesanmodningen fremmet. ØL ændrede fogedrettens kendelse, idet ØL ikke fandt, at der forelå sådanne særlige grunde som oplistet i LL § 77 a.

FM 2015.35 ØLK: En andelsboligforening havde indgivet begæring til fogedretten om at udsætte en række andelshavere. Fogedretten fremmede sagen mod 3 andelshavere. ØL stadfæstede fogedrettens afgørelse, dog med den ændring, at fogedforretningen blev fremmet på den betingelse, at andelsboligforeningen skulle stille sikkerhed, jf. § 597, stk. 1, 2. PKT., hvis størrelse skulle fastsættes af fogedretten.

FM 2015.40 VLK: Umiddelbar fogedforretning vedrørende erhvervslejemål fremmet i medfør af EHL § 69, stk. 1, nr. 11. Lejer havde ikke efterkommet et kommunalt påbud, og udlejer risikerede politianmeldelse for forholdet.

UfR 2015.146 ØLK: A og B var uenige om ejerskabet over en hund, og på et tidspunkt tog A hjem til B og hentede hunden uden B's accept. B begærede hunden udleveret ved en umiddelbar fogedforretningen, og Retten i Odense tog B's begæring til følge, idet A var kommet i besiddelse af hunden ved udøvelse af selvtægt. ØL stadfæstede.

UfR 2015.829 VLK (FM 2015.51 VLK): Udsættelsesbegæringen kunne fremmes, selv om U nægtede at fremsende lejekontrakt.

FM 2015.55 VLK: Lejer blev udsat, da lejer ikke havde bevist, at lejers tilbagekaldelse af opsigelse af lejemålet var kommet frem til udlejer forinden eller samtidig med, at opsigelsen kommer til udlejers kundskab, jf. AFTL § 7, stk. 1 analogt. VL stadfæstede.

FM 2015.96 VLK: L udsat, da det ikke var godtgjort, at L skriftligt havde fremsat indsigelser mod opsigelse.

FM 2015.121 VLK: L udsat på grund af betalingsmisligholdelse, da det ansås for bevist, at påkravsbrevet var kommet frem til L.

FM 2015.128 VLK: L udsat på grund af betalingsmisligholdelse, da L ikke havde været berettiget til at holde lejebetaling tilbage på grund af udlejers forhold.

UfR 2015.2781 ØLK: Anerkendelsesdom kunne danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse af L's udsættelse med fogedrettens hjælp.

FM 2015.165 VLK: L udsat, da L's modkrav havde ikke en sådan klarhed, at de kunne bruges til modregning i husleje.

FM 2015.203 ØLK: L udsat, da påkrav blev anset for at være kommet frem.

FM 2015.213 VLK: L udsat, da påkrav blev anset for at være kommet frem.

FM 2015.214 VLK: Påkrav kunne danne grundlag for ophævelse, selv om det indeholdt et ubetydeligt beløb, der ikke var pligtig pengeydelse i lejeforholdet.

UfR 2015.3852 HKK: Breve til lejer med påkrav og ophævelse af lejemål var kommet frem.

FM 2016.127 ØLK: En påkravsskrivelse var tilstrækkelig klar og korrekt, på trods af at andelsboligforening havde skiftet konto i betalingsperioden. Eksklusion af medlem var gyldig, selvom der ikke var henvist til adressen, da der i ophævelsen var henvist til påkravet.

FM 2016.276 ØLK: U ønskede at udsætte L af erhvervslejemål grundet betalingsrestance. Dog var der usikkerhed om, hvorvidt L havde modtaget indkaldelsen til fogedsagen. Fogedretten fandt, at betingelserne for udsættelse af lejemålet var til stede. ØL fandt, at der ikke forelå fuldmagt fra L til de personer, der var mødt under fogedrettens behandling af sagen, og det fremstod uklart, om L havde haft kendskab til fogedsagen. Sagen blev derfor hjemvist til fogedretten til forsat behandling.

UfR 2016.3117 VLK: Berettiget at ophæve lejeaftale uden forudgående påmindelse, jf. LL  § 93, stk. 1, litra g, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1, da lejer var dømt for vold begået i det lejede over for udlejer, der var hans tidligere kæreste, og fogedretten kunne udsætte lejer.

FM 2017.41 ØLK: Andelshaver havde op til flere gange opført sig støjende og generende, hvorfor andelsboligforening godt kunne træffe afgørelse om eksklusion og ophæve hans brugsret til andelsboligen.

FM 2017.65 ØLK: En haveforening, A, havde ophævet B's medlemskab af foreningen og samtidig skiftet låsen uden B's accept heraf. Fogedretten fandt, at B skulle indsættes i besiddelsen af kolonihaven, da haveforeningen havde udøvet selvtægt, at fremme sagen. ØL stadfæstede.

FM 2017.88 VLK: U ønskede at udsætte L af et lejemål grundet betalingsmisligholdelse. BR fandt, at afgørelsen af om der forelagde betalingsmisligholdelse, og om lejemålet i givet fald kunne ophæves, fandtes at kunne afgøres ved en umiddelbar fogedforretning, idet fogedretten i sager om lejers udsættelse af lejemål på baggrund af betalingsmisligholdelse ansås for at have karakter af specialret. Det fandtes således ikke påkrævet, at sagen skulle behandles ved boligretten, jf. LL § 107. L havde forklaret, at betaling til U var sket, men L's forklaringer var dog divergerende på afgørende punkter og det fandtes derfor ikke bevist, at huslejen for februar og marts var betalt. Da der ikke var sket betaling i henhold til et påkrav, der var sendt, var betingelserne for at ophæve lejemålet opfyldt. VL stadfæstede.

FM 2017.89 VLK: Efter adskillige klager over L da hendes hund både gøede og tissede i opgangen, havde U sendt en opsigelse til L. Fogedretten nægtede sagen fremmet. VL fandt, at det fremgik af den fremlagte indleveringsattest, at U havde sendt opsigelsen til L. Derfor og efter det af L's advokat oplyste om, at L via en bekendt havde afleveret brevet til ham, kunne det lægges til grund, at L havde modtaget opsigelsen. Der forelagde ikke sådanne oplysninger om L's personlige forhold, at det af den grund var betænkeligt at fremme udsættelsessagen. Herefter og da der ikke var fremsat indsigelser mod opsigelsen inden for fristen herfor, jf. ALL § 89, stk. 2, 1. pkt, blev fogedrettens kendelse ophævet og hjemvist til forsat behandling.

FM 2017.101 ØLK: Fogedretten kunne ikke afvise sag, hvor der skulle tages stilling til, om udlejer var berettiget til at opsige lejer og selv flytte ind i lejemålet.

FM 2017.106 ØLK: U ønskede at udsætte L af et erhvervslejemål, og sendte påkrav ang. manglende betaling. ØL fandt, at det fremgik af sagen, at påkrav af 20.04.2016 var afsendt med almindeligt brev, anbefalet brev og e-mail til L til samme adresse og e-mailadresse, som tidligere var benyttet til korrespondance mellem parterne, og at postvæsenet havde fået kvittering for aflevering af det anbefalede brev. Det fandtes derfor, at påkravet var kommet frem til L. Ophævelsen af lejemålet var begrundet i manglende betaling af ca. 52.000 kr., der dækkede over depositum og husleje for april måned 2016. Det fandtes – navnlig henset til at det blandt andet drejede sig om betaling af depositum – at L væsentligt havde misligholdt lejemålet. Uanset om den af L antagne bogholder måtte have optrådt svigagtigt, forelå der ikke sådanne undskyldelige omstændigheder, at U ikke havde været berettiget til at ophæve lejemålet.

FM 2017.116 ØLK: Sag om udsættelse af en lejer skulle behandles på dommerkontoret af en juridisk foged, da lejer havde fremsat indsigelser mod udsættelsen.

FM 2017.119 ØLK: Der var ikke grundlag for, at en umiddelbar fogedforretning skulle berammes til et indledende møde på Rettens kontor, hvorfor fogedretten kunne beramme udsættelse af en lejer til direkte udkørende fogedforretning.

FM 2017.121 ØLK: Andelsboligforening var berettiget til at medtage et rykkergebyr i forbindelse med fremsendelse af et påkrav, da gebyret svarede til påkravsgebyret i LL § 93, stk. 2.

FM 2017.129 ØLK: U havde egenhændigt skiftet låsen i et lejemål, så L ikke længere havde adgang hertil. U havde efterfølgende genudlejet lejemålet. Fogedretten fandt, at det fremgik af sagen, at der på det tidspunkt hvor U egenmægtigt satte sig i besiddelse af lejemålet, verserede en boligretssag, der skulle afgøre, hvem af parterne der havde ret til at besidde lejemålet. Ved at benytte sig af den angivne fremgangsmåde og efterfølgende hæve boligretssagen, havde U forringet L's processuelle position. L havde derfor krav på genindsættelse i lejemålet. ØL stadfæstede.

FM 2017.135 VLK: U ønskede L udsat af et lejemål, da L ikke havde betalt U for den udgift, som U havde til et forsyningsselskab, A, for, at L kunne få leveret vand. VL fandt, at U hæftede for vandledningsafgiften over for A. Da U således var forpligtet til at betale vandafledningsafgiften, var der en sådan sammenhæng mellem lejeaftalen og U's refusionskrav mod L, at udgiften hertil måtte anses som pligtig pengeydelse, jf. LL § 93, stk. 1, litra a. Det var derfor med rette, at beløbet fremgik af påkravet. Da påkravsbeløbet ikke blev betalt inden for fristen, var U berettiget til at ophæve lejemålet som sket.

FM 2017.142 VLK: Da for mange personer var tilmeldt adressen, havde en lejer misligholdt lejeaftalen væsentligt.

UfR 2017.1103 ØLK: U blev ekskluderet af andelsboligforeningen pga. ulovlig fremleje af andelsboligen, hvorefter U var forpligtet til at rydde lejligheden. Der var hermed vægtige grunde, der gjorde det magtpåliggende for U at blive løst af fremlejeaftalen, hvorefter U var berettiget til at opsige fremlejemålet.

UfR 2017.3522 VLK: Da L ikke selv benyttede et lejemål til beboelse, jf. ALL § 79, stk. 1, var det berettiget, at U kunne ophæve lejemålet, selvom L ikke var i huslejerestance.

FM 2018.29 VLK: I en sag om lejeforhøjelse var U berettiget til at ophæve lejemålet for L, som ikke kunne afvente boligrettens afgørelse af, om huslejenævnets godkendelse af lejeforhøjelsen var gyldig.

FM 2018.42 VLK: U var ikke forpligtet til at bringe en tvist om efterbetaling af varme til Huslejenævnet, da L’s indsigelse ikke var tilstrækkeligt konkret, jf. LL § 45, 3. pkt. L blev derfor udsat, idet det skyldige beløb på 800 kr., jf. LL § 94, stk. 1, ikke var uvæsentligt.

FM 2018.187 VLK: Arving udsat af boets ejendom, da boet havde bedt ham flytte, og da han ikke havde et retskrav på at bebo ejendommen.

FM 2018.222 VLK: Udsættelsessag blev hjemvist til fornyet behandling i fogedretten, da der ikke var grundlag for at udsætte sagen.

UfR 2018.3453 VLK: Det var berettiget at ophæve en lejekontrakt, da L i forbindelse med en fest opførte sig truende over for andre lejere og smed genstande ud fra 10. etage, hvilket gav anledning til fare for andre lejeres liv og helbred

FM 2019.28 ØLK: I en udsættelsessag blev ophævelsesbrevet skrevet på sidste dagen af påkravsfristen, men sendt dagen efter. Da lejeren stadig ikke havde betalt sin restance, var ophævelsen sket efter påkravsfristen, hvormed sagen blev fremmet.

FM 2020.127 ØLK: U havde indgået to-årige tidsbegrænsede lejekontrakter med L siden 2013, men da U ved den tredje kontrakts udløb i 2019 ønskede at sælge lejligheden, skulle L udsættes

FM 2020.210 VLK: L udsat af erhvervslejemål grundet tidligere lejers restance på el, da L som tillæg til lejekontrakten havde overtaget "samtlige rettigheder og forpligtelser"

FM 2020.250 ØLK: Udsættelsessag blev fremmet, da L ikke kom med indsigelser indenfor 6-ugersfristen i ALL § 89, stk. 2, og da opsigelsen overholdt formkravene, selvom opsigelsesvarslet var fastsat for kort ift. lejekontrakten, hvorfor opsigelsesvarslet i lejekontrakten var gældende i stedet

UfR 2020.1712 HKK: En andelsboligforening havde godtgjort, at et påkrav om betaling af en restance med boligafgift var kommet frem til andelshaveren, hvorfor fogedsagen om udsættelse af andelshaveren kunne fremmes

FM 2021.18 ØLK: Breve om restancepåkrav og eksklusion af erhvervsandel, som var sendt til erhvervsandelen og ikke ejerens privatadresse, var at regne for at være kommet frem, da der ikke var indgået aftale om, at meddelelser om andelen ikke kunne sendes dertil, samt der blev fremlagt afleveringsattester, og der ingen uregelmæssigheder var i postomdelingen

UfR 2021.118 VLK: Udsættelsessag skulle fremmes på trods L’s irrationelle opførsel i fogedretten, da opsigelsen var en sædvanlig disposition, og der ikke forelå lægelige oplysninger, der sandsynliggjorde, at L var ude af stand til at forstå konsekvensen af sin opsigelse

UfR 2022.1369 VLK (FM 2022.4 VLK): En forpagtningsaftale var retmæssigt ophævet, da det ikke var en betingelse for udløsning af forkøbsretten, at der forelå en endelig overdragelse af ejendommen

FM 2023.98 ØLK: L havde ikke gjort skriftlig indsigelse mod opsigelse af sit lejemål, og et anbringende om, at opsigelsen var uberettiget, var ikke af en sådan karakter, at den kunne tages under påkendelse efter fristudløb

FM 2023.113 VLK: L var ikke set i flere år, låsen var blevet skiftet og postkassen var ikke blevet tømt i ca. to år, hvorefter U kunne ophæve lejemålet

UfR 2023.3923 VLK (FM 2023.156 VLK): A var blevet sat ud af sin andelsbolig ved en umiddelbar fogedforretning og fik tilkendt tortgodtgørelse på 10.000 kr., da der ikke forelå et tilstrækkeligt grundlag for udsættelsen

FM 2024.136 ØLK: Lejer kunne udsættes af lejemål, der var ejet af et selskab under konkurs, da der ikke var betalt depositum og forudbetalt leje iht. kontrakten, ligesom en usædvanlig og utinglyst lejenedsættelse ikke skulle respekteres af konkursboet

UfR 2024.311 VLK (FM 2023.192 VLK): Udsættelsessag hjemvist til fortsat behandling, da fogedretten ikke kunne nægte at inddrage et efterfølgende påkrav, uanset at det var indsendt efter fristen for at komme med bemærkninger til det oprindelige påkrav

3. Krav om anvendelse af flyttefirma

UfR 2006.1002 VLK: U havde overfor fogedretten i Gråsten fremsat begæring om effektiv udsættelse af en L, hvilket fogedretten havde nægtet, idet flytning af effekter måtte forudsætte, at der anvendtes et flyttefirma, der havde en forsikring, hvis effekterne blev ødelagt eller blev forringet, og at L uden drøftelser med U kunne få effekterne udleveret, såfremt L betalte for opbevaring. VL ophævede afgørelsen og hjemsendte sagen til fornyet behandling ved fogedretten. VL fandt, at fogedretten skulle påse om de materielle betingelser for forretningens fremme var opfyldt, og i bekræftende fald skaffe U adgang til lejemålet. Det måtte påhvile U at rydde lejemålet og sørge for, at eventuelt udsat løsøre blev bragt til offentlig vej. VL havde ikke herved taget stilling til det videre forløb, efter at eventuelt udsat løsøre var bragt til offentlig vej.

4. Opbevaring af lejers indbo

UfR 2008.1780 ØLD: Da L ikke havde betalt sin husleje, blev hun ved fogedens hjælp sat ud af lejligheden d. 05.12.2005. Fogeden havde i fogedbogen noteret at "alt i lejligheden og kælderrum skulle bortskaffes". Da L ikke selv var til stede ved udsættelsesforretningen, blev det aftalt, at Boligselskabet Birkebo v/Boligkontoret Danmark, Afdelingskontoret Allerød, B, ville lade tingene stå i 3-4 dage, hvis L skulle komme forbi og hente noget. B lod d. 14.12.2005 lejligheden rydde og L anlagde derefter erstatningssag mod B med påstand om betaling af 411.043,18 kr. for byretten. Påstanden var nedsat til 225.000 kr. ved ØL's behandling af sagen. ØL lagde efter bevisførelsen til grund, at lejligheden under fogedforretningen d. 05.12.2005, "ikke var opgivet", og at "det så ud som om lejeren var ved at flytte, men var blevet afbrudt". ØL lagde yderligere til grund, at en lang række almindelige indboeffekter, som var oplistet, var i lejligheden d. 05.12.2005, og som dermed også var blevet bortskaffet. ØL fandt, at det måtte have stået klart for B som rekvirent, at indboeffekterne, også henset til omfanget, utvivlsomt repræsenterede en sådan ikke ubetydelig værdi for L, at B havde pligt til at sørge for en midlertidig opbevaring af effekterne. Den omstændighed, at B i det foreliggende tilfælde valgte at følge fogedrettens anvisning om bortskaffelse af effekterne, fritog ikke B for, som rekvirent, selvstændigt at have ansvaret for, hvorvidt betingelserne for bortskaffelse var opfyldt. ØL fandt på denne baggrund, at B havde handlet ansvarspådragende ved blot at lade samtlige effekter i lejligheden køre på genbrugsstationen. Erstatningen blev i første instans fastsat til 45.000. I ØL blev erstatningen fastsat skønsmæssigt til 30.000 kr., idet der tillige var taget hensyn til, at L i et vist omfang havde udvist egen skyld, ved dels ikke selv at have ryddeliggjort lejligheden, dels ikke at have været til stede under fogedforretningen.

UfR 2009.1716 ØLK: Fogedretten på Frederiksberg udsatte efter U's begæring L af et erhvervslejemål, på grundlag af en restance, der med tillæg af omkostninger blev opgjort til 7.125 kr. Det udsatte erhvervsløsøre blev taget i forvaring af U. L anmodede fogedretten om bistand til, at L hos U fik udleveret det udsatte løsøre. Fogedretten fandt, at U havde været berettiget til at udøve tilbageholdsret i L's effekter mod betaling eller behørig sikkerhedsstillelse for betaling af sine udlæg til pakning, flytning og leje af bil m.v. Fogedretten bestemte herefter, at L kunne få effekterne udleveret mod betaling af 26.192,00 kr. ØL udtalte, at så længe L ikke havde betalt de omkostninger, som var forbundet med U's opbevaring af effekterne, var U's udøvelse af tilbageholdsret berettiget, og L havde ikke krav på udlevering af de pågældende effekter. L havde derfor ikke aktuelt et besiddelseskrav, der kunne gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning efter RPL § 596, stk. 1. Hverken denne bestemmelse eller § 597, stk. 1, om indsigelser gav fogedretten adgang til at træffe bestemmelse om størrelsen af de omtvistede opbevaringsomkostninger og fastsætte, hvilket beløb L skulle betale til U som betingelse for at opnå krav på udlevering af effekterne. Afgørelsen af dette spørgsmål henhørte under almindelig rettergang. L's begæring om at blive indsat i besiddelsen af effekterne kunne således ikke fremmes. Der forelå ikke et betalingspåkrav, som opfyldte betingelserne i RPL § 477 b. U's begæring om udlæg hos L uden sædvanligt eksekutionsfundament efter RPL § 478 kunne derfor ikke fremmes. Som følge heraf ophævede ØL fogedrettens kendelse i sin helhed, ligesom begæringerne om en umiddelbar fogedforretning og om udlæg fra henholdsvis L og U blev afvist fra fogedretten.

Andre sager

Besiddelseskrav

Aftaleret

Pant

Krav til begæringen

Omkostninger til gennemførelsen

Politibistand

Sikkerhedsstillelse

Sagsomkostninger

Besiddelseskrav

FM 1995.137 VLK: Begæring om umiddelbar fogedforretning afvist, idet der ikke i RPL § 596, stk. 1, jf. § 528, fandtes hjemmel til at gennemtvinge et gennemsyn af et konkret dokument.

UfR 1996.1115 ØLK: RD, som havde overtaget en ejendom på tvangsauktion, påstod Røstofte/Øster Egesborg Vandværk tilpligtet at genåbne for vandet til ejendommen. Da kravet ikke var et besiddelseskrav som nævnt i RPL § 528, og derfor ikke kunne danne grundlag for en umiddelbar fogedforretning, blev sagen afvist.

FM 1997.123 VLK: A og B begærede fjernelse af 2 biler, som C havde placeret på en vej, som A og B mente at have færdselsret på. VL afviste sagen, da et krav på fjernelse af hindringer for færdselsretten ikke kan gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2000.927 VLK (FM 2000.41 VLK): Fogedretten i Aabenraa havde ikke haft hjemmel til at forhåndsafvise umiddelbar fogedforretning med den begrundelse, at kravet, som gik ud på bortfjernelse af badebro og div. effekter, ikke var omfattet af RPL kap. 55. Parterne burde have haft adgang til at procedere spørgsmålet om afvisning, inden fogedretten traf sin afgørelse. Sagen blev derfor hjemvist.

Pantefogeden 2002.84 ØLK: Krav om aktindsigt hos en forvaltningsmyndighed var ikke et besiddelseskrav, og kravet kunne derfor ikke gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2002.1643 ØLK (FM 2002.62 ØLK): Krav om gennemførelse af aktindsigt mod en offentlig myndighed i en børnefjernelsessag var ikke et besiddelseskrav, der kunne gennemføres ved en umiddelbar fogedforretning.

UfR 2007.2010 ØLK: En ejerforening krævede, at ejeren, E, af en lejlighed skulle fjerne sin lejers (Butik Albot) rickshaw-cykel fra fællesarealet samt forbyde L at henstille udstillingsgenstande i ejendommens gård. Fogedretten i København nægtede at fremme sagen, da det ikke var godtgjort, at der var tale om en rådighed over fast ejendom og dermed om et sådant besiddelseskrav, der kunne fremmes under en umiddelbar fogedforretning jf. RPL § 596. ØL stadfæstede.

UfR 2009.2878 ØLK: En bil blev d. 29.01.2009 ikke beslaglagt med henblik på efterforskning af en forbrydelse, men alene tilbageholdt af politiet, fordi der pågik en disput om ejerforholdet til bilen, som de tilstedeværende politifolk ikke på stedet kunne afgøre, og alle involverede parter var indforstået med, at politiet derfor tilbageholdt bilen indtil videre. Efterfølgende anmodede begge parter politiet om udlevering af bilen. Politiet indbragte derefter sagen for kriminalretten med bemærkning om, at baggrunden for beslaglæggelsen var det omtvistede ejerforhold. Det anførtes i begæringen, at da politiet ingen interesse havde i fortsat beslaglæggelse under en eventuel straffesag eller civil tvist vedrørende vindikation eller ekstinktion, anmodedes det under henvisning til RPL § 807 c om, at retten tog stilling til, "hvem af de interesserede parter politiet med frigørende virkning kunne udlevere bilen til, således at den sikres under et egentligt søgsmål om ejerforholdet." Fogedretten i Glostrup udtalte, at det var en grundlæggende betingelse for gennemtvingelse af et besiddelseskrav, at modparten var i besiddelse af genstanden. Da ingen af parterne var besiddelse af bilen, og da politiet, som var i besiddelse af bilen, ikke var part i sagen, blev sagen afvist. ØL udtalte, at det forhold, at bilen fysisk var i politiets midlertidige varetægt, ikke fandtes at være til hinder for, at fogedforretningen kunne fremmes i medfør af RPL § 596, stk. 1, jf. § 528, hvorfor fogedrettens afgørelse blev ophævet, og sagen hjemvist til fortsat behandling.

UfR 2010.2679 ØLK: B kærede Københavns Byrets Fogedrets kendelse om, at der skulle ske udkørende fogedretning, så forsyningsvirksomheden, A, kunne afbryde elforsyningen til B grundet dennes manglende restancer. Da den udkørende forretning var berammet, men endnu ikke gennemført, da B's kære tillagdes opsættende virkning. Af samme grund gjorde det ingen forskel, at B havde påkæret kendelsen 4 uger efter dens afsigelse. Da A ikke kun kunne få afbrudt forsyningen med henblik på fremtidige tab, og da B ikke alene havde gjort indsigelser mod A's krav, men også stillet sikkerhed for fremtidige udgifter, fandt ØL ikke, at A havde sandsynliggjort eller bevist, at betingelserne for afbrydelse af elforsyningen var opfyldt. Den umiddelbare fogedforretning blev derfor ikke fremmet.

UfR 2011.902 ØLK: I en incassoskrivelsen angav et elforsyningsselskab, E, at det var en forudsætning for, at forsyningen af el ikke blev afbrudt, at A og B dels betalte depositum på 15.000 kr., dels betalte en restance på 4.116,76 kr. Dette var i strid med den praksis, der var beskrevet i Energistyrelsens, S, notat, og var heller ikke i overensstemmelse med § 9 om betalingsbetingelser i E's vedtægter. Den af E angivne frist på 8 dage for betaling af depositum var endvidere væsentlig kortere end de 30 dage, der i S's praksisnotat var beskrevet som en urimelig kort frist. På denne baggrund tiltrådte ØL, at fogedforretningen var nægtet fremme, jf. RPL § 597, stk. 1.

FM 2016.111 VLK: Et besiddelseskrav kunne ikke gennemtvinges af fogedretten mod betaling af et bestemt beløb, da der ikke var hjemmel.

FM 2017.97 ØLK: Bekendtgørelse om rykkerprocedure, som gjorde sig gældende for elforsyningsområdet, kunne ikke anvendes analogt på varmeforsyningsområdet.

FM 2017.125 ØLK: Grundet betalingsmisligholdelse fra en leasingtager, T, havde en leasinggiver, G, anmodet om at komme i besiddelse af det leasede. Fogedretten nægtede at fremme sagen. ØL fandt, at G i kæreskriftet havde tilkendegivet, at det var i sagen uomtvistet, at der mellem ophævelsen af leasing aftalen og indgivelsen af fogedrekvisition var gået 4 år, hvor G ikke kunne dokumentere, at man havde forsøgt at tage aktivet tilbage. Det fandtes derfor, at G ved sin handlemåde måtte anses for at have accepteret, at T's indsigelser tillige kunne gøres gældende mod G. Det tiltrådtes på denne baggrund derfor, at G ikke havde godtgjort at have et besiddelseskrav, der kunne danne grundlag for tilbagetagelse af aktivet ved fogedretten, jf. RPL § 597, stk. 3.

FM 2017.248 VLK: På grundlag af en opsigelse modtog fogedretten en anmodning om udsættelse af et lejemål. Fogedretten fandt, at da det fremgik af opsigelsen, at lejemålet var opsagt til fraflytning senest d. 01.08.2017, kunne anmodningen til fogedretten modtaget d. 21.06.2017 ikke danne grundlag for effektiv udsættelse. U anførte for VL, at betingelserne for at gennemføre en umiddelbar fogedforretning var opfyldt, og at sagen grundet Rettens berammelsestid, først ville blive behandlet efter d. 01.08.2017. ØL fandt, at af de grunde som fogedretten havde anført, havde U på tidspunktet for fogedrekvisitionens indgivelse ikke et besiddelseskrav, der kunne fuldbyrdes. VL tiltrådte derfor, at fogedsagen var afvist.

FM 2018.43 VLK: Der måtte ikke træffes materiel afgørelse i en sag om lukning for elforsyningen, uden at forbrugeren var tilsagt til behandlingen af sagen

UfR 2017.1356 ØLK: Ved begæring om lukning af gasforsyning, skulle fogedretten foretage konkret vurdering af parternes aftalegrundlag. Ikke hjemmel til at stille krav om foretagelse af rykkerprocedure for lukning af el, jf. § 8 i bkg. nr. 1233 af 06.11.2015 om elhandelsvirksomhedernes opgaver og forpligtelser i forbindelse med levering af elektricitet.

UfR 2022.1339 ØLK (FM 2022.2 ØLK): Anmodning om umiddelbar fogedforretning uden forudgående underretning til skyldner i sag om kontrol af elmåler blev afvist, da det ikke var ubetænkeligt at foretage forretningen, og skyldneren ikke havde modsat sig kontrolbesøg

FM 2023.91 ØLK: Investeringsselskab havde ikke godtgjort eller sandsynliggjort et besiddelseskrav til en forpagters lejemål, driftsmidler eller inventar i et storcenter

UfR 2023.2559 VLK (FM 2023.112 VLK): Fogedretten kunne mhp. fysisk lovliggørelse give ejerforening adgang til tre lejligheder, hvor der var sket ombygningsarbejder i uoverensstemmelse med byggetilladelsen

UfR 2024.3215 ØLK (FM 2024.22 ØLK): Københavns kommunes besiddelseskrav kunne ikke gennemtvinges ved en umiddelbar fogedforretning, da der var gjort indsigelser, og kravet skulle behandles under en verserende civil sag

Aftaleret

UfR 1991.471/2 VLK: En kontorassistent i et ejendomsadministrationsselskab ansås for at have fuldmagt efter AFTL § 10, stk.2 til at tilbagekalde en ophævelse af et lejemål. Tilbagekaldelsen af udsættelsesforretning af lejer kunne ikke annulleres efter AFTL § 39, 2.pkt.

UfR 1996.170 ØLK: Advokat Mikael Frydlund besad på vegne af rekvirenten DanTransport A/S et ejerpantebrev med pant i en ejendom i Lillerød i henhold til en kredit- og pantsætningsaftale med et andet selskab. DanTransport A/S ønskede pantebrevet udleveret af advokaten. Pantebrevet kunne efter aftalens indhold ikke kræves udleveret som følge af det andet selskabs manglende betaling af et afdrag. Som følge heraf, og da retten ikke fandt at selskabets krav efter dets karakter burde afgøres under en umiddelbar fogedforretning, jf. RPL § 597, stk.3, blev fogedforretningen nægtet fremmet.

Pant

FM 1996.78 (4) VLK: Panthaver kunne ikke kræve pantsat maskine, som pantsætter havde solgt i henhold til fuldmagt, udleveret fra køber, idet advokat på vegne af panthaver havde modtaget provenuet uden at tage forbehold.

UfR 1996.1531 ØLK: Nykredit A/S ville som underpanthaver i landbrugsejendom have nogle landbrugsmaskiner udleveret fra gårdejerens søn efter en tvangsauktion. Fogedretten fandt, at sønnen ikke kunne gøre sin ejendomsret gældende, da panteretten efter TL § 37, stk.1 omfattede maskinerne. Landsretten kom til det resultat, at selv om dette var rigtigt, så havde Nykredit A/S ikke noget besiddelseskrav efter RPL § 596, stk.1 til det pantsatte løsøre. Landsretten ophævede fogedrettens kendelse, og den af Nykredit A/S begærede umiddelbare fogedforretning imod sønnen afvistes fra fogedretten.

Krav til begæringen

FM 2000.64 VLK: Begæring om umiddelbar fogedforretning om udlevering af bil blev nægtet fremme, da kravene i RPL § 348, stk. 2, nr. 4 ikke var opfyldt. Begæringen indeholdt ikke en fremstilling af de faktiske omstændigheder, hvorpå begæringen blev støttet. Rekvirenten fik frist til at afhjælpe manglerne, jf. RPL § 598, stk. 2, jf. § 349, stk. 2.

UfR 2017.1611 VLK: Rekvirents manglende angivelse af postadresse var ikke til hinder for behandling af anmodning om umiddelbar fogedforretning, da rekvisitus utvivlsomt havde kendskab til rekvirentens identitet.

FM 2017.141 VLK: Fogedretten afviste en sag om umiddelbar fogedforretning mod en advokat, A, fordi rekvirenten, R, ikke havde angivet en dansk postadresse, som meddelelser til R vedr. sagen kunne sendes til, jf. RPL § 348, stk. 2, nr. 1, jf. § 598, stk. 2. VL fandt, at kravet om, at R's postadresse skulle fremgå af anmodningen, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 348, stk. 2, nr. 1, måtte antages at have til formål at muliggøre en let og sikker identifikation af hende. Retten havde kommunikeret med R gennem e-boks og mail, og hun kunne således modtage processuelle meddelelser. A måtte, som sagen var forelagt, utvivlsomt have kendskab til R's identitet. Herefter var anmodningen, pga. den manglende angivelse af postadresse, ikke uegnet til at danne grundlag for sagens behandling, jf. RPL § 598, stk. 2, 1. pkt., jf. § 349, stk. 1.

Omkostninger til gennemførelsen

FM 2000.14 ØLK: H havde fået beskikket advokat til fogedforretning til udsættelse af ægtefælle/samlever fra tidligere fælles bolig. Rekvisitus fraflyttede frivilligt. Udgifterne på 2.475 kr. til flyttemand, der havde holdt sig stand by under sagen, var ikke en omkostning, der kunne godtgøres af statskassen.

Politibistand

FM 2000.122 VLK. Ikke hjemmel i RPL § 498, stk. 2 til at lade bil solgt med ejendomsforbehold eftersøge at politiet i en situation, hvor rekvirenten ikke formelt var indsat i besiddelsen af bilen. (2-1).

Sikkerhedsstillelse

FM 2003.245 VLK: Fogedretten havde fremmet sag om udlevering af to garantier mod sikkerhedsstillelse. Da kendelsen ikke indeholdt nærmere vilkår for sikkerhedsstillelsen, måtte denne stilles i overensstemmelse med RPL § 597, stk. 1, 2. pkt.

FM 2014.74 VLK: Under en umiddelbar fogedforretning om udlevering af en hund, fandt fogedretten, at rekvirenten havde sandsynliggjort sin ret til hunden. Efter sagens karakter fandt fogedretten det betænkeligt at nægte at fremme sagen, hvorfor fogedretten gennemførte sagen på betingelse af, at rekvirenten skulle stille en sikkerhed på 5.000 kr. for den skade og ulempe, som kunne påføres modparten. Fogedretten bestemte, at sikkerheden skulle stilles inden d. 23.12.2013. Fogedretten modtog sikkerheden d. 06.01.2014. Fogedretten bemærkede, at rekvirenten hermed havde stillet sikkerhed for gennemførelse af sagen og bestemte, at hunden skulle udleveres til rekvirenten inden 14 dage, idet sagen ellers kunne fortsættes som udkørende til effektiv gennemførelse. VL stadfæstede, og anførte, at denden omstændighed, at sikkerheden blev stillet efter udløbet af den af fogedretten fastsatte frist, ikke kunne føre til et andet resultat.

Sagsomkostninger

UfR 1991.230 ØLK: Københavns Kommunes biblioteker tilbagetog nogle ikke rettidigt afleveret biblioteksbøger under en umiddelbar fogedforretning. Retten fandt, at der i RPL § 503, hvortil RPL § 610 henviser (nu RPL § 598, stk.2) var hjemmel til at fastsætte sagsomkostninger. Biblioteket fik således tilkendt sædvanligt mødesalær, godtgørelse for afholdte udgifter til gennemførelsen af forretningen samt desuden betalt retsafgift, befordring og låsesmed.

UfR 1999.1291 ØLK (FM 1999.82 ØLK): Fogedretten i København havde nægtet at fremme udsættelse af forpagter og tilkendt denne 5.000 kr. i sagsomkostninger. Forpagteren kærede afgørelsen med Procesbevillingsnævnets tilladelse. Hvis ophævelsen var gennemført, ville forpagterens mistede fortjeneste udgøre ca. 700.000 kr. ØL forhøjede de tilkendte sagsomkostninger til 25.000 kr.

FM 2002.77 ØLK: Arbejdsgiver A havde anmodet bortvist medarbejder om at aflevere firmabil og firmatelefon. Da dette ikke skete, blev der d. 25.02.2002 indleveret rekvisition til fogedretten, hvorefter den bortviste dagen efter tilbageleverede effekterne. Rekvisitus skulle til rekvirenten betale 2.000 kr. i sagsomkostninger.

UfR 2011.1528 ØLK: Rekvirent blev tilkendt 15.000 for udførlig anmodning om foretagelse af umiddelbar fogedforretning i en sag, hvor rekvisitus, U, havde nægtet at udlevere 600 tons frostvarer til en værdi af 16 mio. kr., idet U mente at have tilbageholdelsesret heri.

UfR 2015.2814 ØLK (FM 2015.156 ØLK): Rekvirent tillagt sagsomkostninger for formel indsættelse i bil, da leasingtager, der ikke protesterede mod begæringen, ikke før fogedsagen havde svaret på rekvirentens henvendelser.

FM 2016.81 ØLK: Spørgsmål om sagsomkostninger i sag hvor der i forvejen var fundament, da fogedretten havde opgjort kravet.

Advokat Jørgen U. Grønborg

24-02-2025