794 Er prisen lovlig ?

Ifølge § 5 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsestilstand med rimelighed kan betinge.

Der gælder med andre ord et maksimalprissystem for andelsboliger. Aftaler du en højere købesum end den lovlige maksimalpris, kan du kræve købesummen nedsat og en eventuel erlagt overpris tilbagebetalt. Dette gælder, selv om boligforeningens bestyrelse har godkendt prisen. Dit krav mod sælgeren om tilbagebetaling forældes dog på 3 år fra det tidspunkt, hvor du vidste eller burde vide, at prisen var for høj. Er købet sket før d. 01.07.2018 er forældelsesfristen på 6 måneder. Dit eventuelle erstatningskrav mod bestyrelsen eller mod den medvirkende ejendomsmægler eller advokat forældes på 3 år.

Du skal være opmærksom på, at prisen ikke blot skal være fastsat i overensstemmelse med loven, men naturligvis også i overensstemmelse med boligforeningens vedtægter, som ofte supplerer lovens bestemmelser om prisfastsættelsen.

Der indgår i alt 6 forskellige elementer i beregningen af den lovlige pris, og jeg vil nu kort omtale disse 6 elementer.

Det første og vigtigste element er andelen i foreningens formue, således som denne blev opgjort i det seneste årsregnskab. Er foreningens nettoformue fx på 2 millioner kr og er indskuddet for den pågældende lejlighed på 10% af den samlede indskudskapital, bliver maksimalprisen på lejligheden på 10% af 2.000.000 kr eller 200.000 kr. Det væsentligste aktiv, som indgår i foreningens formue, er naturligvis ejendommen, og ejendommens værdi er derfor helt afgørende for maksimalprisen.

Ejendommen kan ifølge loven værdiansættes på 3 forskellige måder, dog skal værdien af ejendommen i de første 2 år efter andelsboligforeningens stiftelse ansættes til anskaffelsesprisen, når en andelsboligforening er stiftet ved erhvervelse af en udlejningsejendom:
a) Anskaffelsesprisen.

b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må være ældre end 42 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsværdi.

d) Den senest ansatte ejendomsværdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.

Ovenstående værdiansættelsesprinciooer gælder aftaler om overdragelse af andele, der indgås d. 15.04.2024 eller senere.

Ved opgørelse af foreningens formue på basis af anskffelsesprisen fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter den kontante handelsværdi eller den seneste ejendomsværdi fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

Er der tale om en af de såkaldte nybyggede andelsboligforeninger, hvor ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri og finansieret med indekslån, kan sælgeren altid beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han eller hun selv lovligt har betalt. Denne undtagelsesbestemmelse er indført, fordi man netop ved indekslån risikerer at restgælden på lånene stiger mere end ejendommens værdi.
Det andet element i prisen er forbedringer udført på ejendommen, som er udført efter den seneste vurdering. Det kan fx være et nyt tag eller nye vinduer. Forbedringerne kan ikke medregnes til kostprisen, men kun til den værdiforøgelse, som forbedringen har medført.
Det tredje element, som indgår i prisen er forbedringer i den enkelte lejlighed, dvs. arbejde, som forøger lejlighedens brugsværdi, og som ikke er almindelig vedligeholdelse. Maling, tapetsering, afhøvling af gulve og afsyring af døre betragtes som vedligeholdelse, og kan derfor normalt ikke give grundlag for et pristillæg. Forbedringer kan derimod lægges på prisen med et beløb svarende til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage. Der har i praksis udviklet sig ret faste retningslinier for afskrivningsperioden for en lang række forbedringer. Har sælgeren fx installeret en ny brusekabine, skal denne afskrives over 10 år, og har sælger opsat nye klinker i badeværelset, skal disse afskrives over 30 år.

Der må kun beregnes et tillæg for forbedringer, hvis arbejdet er lovligt og udført håndværksmæssigt korrekt. Forbedringer, som sælgeren selv har udført, kan godt medregnes, hvis disse betingelser er opfyldt.
Det fjerde element, som indgår i prisen, er værdien af inventar, som er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Det kan fx være væg til væg tæpper, som i øvrigt normalt skal afskrives over 5 år, eller en emhætte i køkkenet, som skal afskrives over 10 år.
Det femte element, som indgår i prisen, er værdien af løst inventar, som fx gardiner, persienner, lamper og nye hårde hvidevarer. Også her skal prisen være rimelig og fastsættes på grundlag af anskaffelsesprisen med fradrag for slid og ælde. Eksempelvis skal gardiner og persienner normalt afskrives på 5 år, mens hårde hvidevarer normalt skal afskrives på 10 år. Sælgeren må i øvrigt ikke gøre salget betinget af, at du vil overtage en del af det løse inventar. Med hensyn til de hårde hvidevarer skal du være opmærksom på, at disse ofte tilhører andelsboligforeningen og ikke sælgeren, og i så fald kan sælgeren naturligvis ikke beregne sig et tillæg til prisen.
Det sjette og sidste element i prisen er lejlighedens vedligeholdelsestilstand. Kun i ganske ekstraordinære tilfælde kan der beregnes et tillæg for en god vedligeholdelsestilstand. Derimod kan der langt mere hyppigt foretages et nedslag i prisen som følge af mangelfuld vedligeholdelse.

Som du kan læse på emne nr. 793 skal den aftalte pris være nøje specificeret i overdragelsesaftalen og andelsboligforeningens bestyrelse skal godkende den aftalte pris, herunder også prisen for forbedringer, tilpasset inventar og løsøre. Betalingen af den aftalte købesum, også for løsøret, skal ske til boligforeningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender mod sælger, udbetaler resten til sælgeren.

25-04-2024