773 Ejendomsmægleren

Salærtaksterne

Solgt eller gratis

5  konkrete råd vedr. salgsaftalen

En professors erfaringer med ejendomsmæglere.


Salærtaksterne

På foranledning af Konkurrencerådet er Dansk Ejendomsmæglerforening fra omkring årsskiftet 1992/1993 ophørt med at operere med såkaldte vejledende salærtakster. De forskellige mæglerfirmaer kan derfor meget vel tænkes at operere med forskellige takster, og du gør derfor klogt i at undersøge taksten ved at spørge hos forskellige mæglerfirmaer, inden du aftaler, hvad salæret skal være.

Medens salæret tidligere blev aftalt som en bestemt procentdel af salgssummens nominelle størrelse, beregnes salæret nu altid som en procentdel af kontantprisen, som normalt vil være lidt lavere end den nominelle købesum.

For salg af ejerlejligheder var den nu ophævede vejledende salærtakst på 3,58% af salgssummen, dog minimum 10.100 kr. Det typiske salær er nu på 3,95% af kontantprisen, dog minimum 16.000 kr.

For salg af parcelhuse til helårsbeboelse var den nu ophævede vejledende takst på 2,39% af salgssummen, dog minimum 8.900 kr. Det typiske salær er nu på 2,95% af kontantprisen, dog minimum 16.000.

For salg af fritidshuse var den nu ophævede takst på 5,97% af de første 100.000 og 2,39% af den resterende salgssum, dog minimum 6.700. Nu er den typiske salærtakst på 6,24% af de første 100.000 kr og 2,5% af den resterende kontantpris, dog minimum 6.700 kr.

Til de nævnte beløb skal lægges 25% moms.

Mange mæglerfirmaer opererer dog med noget lavere takster end de gamle vejledende takster. Vi kan derfor kun opfordre dig til at forhøre dig om salæret hos forskellige mæglerfirmaer, forinden du indgår en formidlingsaftale.

Det er i øvrigt ikke forbudt at aftale et mindre honorar end standardtaksten. Det afhænger helt af den konkrete situation og dine talenter, om du kan forhandle dig frem til et mindre salær. Du kan jo henvise til, at der ikke længere gælder vejledende salærtakster, og at der er fri konkurrence mellem de forskellige mæglerfirmaer.

Du kan fx søge at få aftalt, at du kun skal betale halvt salær, hvis du selv finder køberen, eller hvis du selv viser boligen frem. Du skal være opmærksom på, at en vurdering af din bolig med udarbejdelse af en salgsopstilling og provenuberegning isoleret set typisk kun koster omkring 2.500 kr.

Den øvrige del af det samlede honorar på fx. 50.000 kr. er honorar for selve salgsarbejdet. Jo mindre tid mægleren skal bruge på salget, desto mindre bør honoraret efter vor mening være. Vi har svært ved at se det rimelige i en timeløn på fx. 2.500 kr eller mere, og en sådan timeløn kan meget vel blive resultatet, hvis du indgår en salæraftale, som udelukkende er baseret på en bestemt procentdel af kontantprisen - uanset arbejdets omfang.

I bladet Penge og Privatøkonomi september 2004 er der en artikel med overskriften: Skær 40% ag mæglerens salær. Det oplyses her, at 5 forskellige mæglere alle var villige til at give en rabat på mellem 18,5% og 39,1% på deres startsalær, hvis de kunne få en ejerlejlighed i Valby på 89 kvm. til salg til 1.650.000 - 1.700.000 kr. Nybolig ville efter rabat have 93.600 kr. for at sælge ejerlejligheden, mens DanBolig kunne nøjes med 63.000 kr. efter rabat.

Enkelte mæglere har en fast pris, uanset husets pris. F. eks. tager Nem-Ejendommægler.dk 23.500 kr. incl. moms for vurdering, salgsopstilling og det efterfølgende papirarbejde. Du skal selv sørge for fremvisning. De fleste andre mæglere tager mindst det dobbelte.

Hvis du vælger at bruge ejendomsmægler i forbindelse med salget af din ejerbolig, vil du altid blive bedt om at underskrive en såkaldt kommissionsaftale, formidlingsaftale eller salgsaftale. Hvis der ikke er oprettet en skriftlig salgsaftale, hvori salærets størrelse er fastsat, har mægleren som hovedregel ikke krav på salær.

Hvis du i øvrigt ønsker at vide mere om Klagenævnet for Ejendomsformidlere, kan du gå ind på emne nr. 173.

 

Solgt eller gratis

Med virkning fra d. 01.07.2000 er den obligatoriske ordning med solgt eller gratis aftaler blevet ophævet. Du kan nu som sælger frit vælge mellem en solgt eller gratis aftale, eller en aftale, hvor du betaler et på forhånd aftalt beløb for de enkelte ydelser, og hvor du betaler annoncer og anden markedsføring efter regning - uanset om huset sælges eller ej. Du kan og bør aftale et bestemt maksimumsbeløb for markedsføringen, således at du er sikker på, at udgifterne ikke løber løbsk. Du kan også aftale, at du betaler mægleren efter tidsforbrug med et passende beløb pr. anvendt time.

I perioden 01.01.1994 og frem til d. 01.07.2000 kunne ejendomsmægleren som udgangspunkt kun kræve de positive udgifter til markedsføring m.v. refunderet, hvis ejendommen faktisk blev solgt, inden udløbet af den aftalte salgsperiode. Der kunne ikke indgås aftaler om, at du selv skulle betale de positive udgifter til annoncer og anden markedsføring, kørsel m.v., hvis ejendommen ikke blev solgt. Det kunne dog godt aftales, at der uanset om ejendommen sælges, skulle ske særskilt betaling af, hvad ejendomsmægleren har måttet betale til tredjemand for dennes afgivelse af nødvendigt dokumentationsmateriale, som sælger ikke var i besiddelse af. Nødvendigt dokumentationsmateriale kan bl.a. omfatte tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, skatte- og vurderingsattest, ejerlejlighedskort og -skema, matrikelkort, bygningstegninger, pantebrevskopi, restgældsopgørelse, energimærke og tilstandsrapport, men ikke tilbud om lån og forsikring. Er der truffet aftale om særskilt betaling af disse udgifter, skal den maksimale udgift være angivet i aftalen.

Alle mæglerfirmaer tilbyder fortsat en no cure, no pay - aftale, - også kaldet en solgt eller gratis-aftale eller en annoncetryghedsaftale, hvor du slet ikke skal betale noget, hvis ejendommen ikke bliver solgt til den aftalte salgspris.

Udtrykket solgt eller gratis er noget misvisende. Aftalen burde hedde "dyrere, hvis solgt, ellers gratis". Forholdet er nemlig det, at du ved sådanne aftaler skal betale et ofte betydeligt højere salær, hvis ejendommen bliver solgt. Mange mæglere beregner sig et fast markedsføringsbidrag på typisk 9-12.000 kr + moms - uanset hvad ejerlejligheden eller parcelhuset koster.

Fordelen ved no cure no pay aftalerne er naturligvis, at du slipper for at skulle betale en masse udgifter til annoncer, hvis ejendommen ikke bliver solgt.

Der er efter vores opfattelse i hvert fald 3 ulemper ved no cure no pay-aftalerne:

  1. For det første risikerer du at skulle betale et betydeligt højere salær eller et betydeligt markedsføringsbidrag, selv om der kun har været meget små annonce- og markedsføringsomkostninger, fx. fordi ejendommen bliver solgt allerede på den første annonce, eller mægleren finder køberen i sit køberkartotek.

  2. For det andet er du normalt ikke selv er herre over, hvor meget din bolig skal annonceres. Mægleren vil muligvis indskrænke annonceringen ret så betydeligt, da mægleren risikerer selv at skulle betale annoncerne.

  3. Som den tredie ulempe vil vi nævne, at der kan være en tendens til, at mægleren vurderer ejendommen lavere, når denne skal sælges med en no cure - no pay aftale. Jo lavere kontantpris, jo lettere er ejendommen solgt, og desto mindre bliver risikoen for tab hos mægleren.

Du skal være opmærksom på, at der som hidtil er aftalefrihed med hensyn til prisen på en solgt eller gratis-aftale. Hvis mægleren fx fortæller dig, at han bestemt regner med at kunne sælge din ejendom på 6 uger, kan du tage ham på ordet og foreslå, at det faste markedsføringsbidrag skal være på 3.000 eller 4.000 kr, da dette beløb så rigeligt må kunne dække den nødvendige markedsføring i denne periode. Du kan også prøve at få indføjet i aftalen, at markedsføringssalæret nedsættes til f. eks. 4.000 kr. excl. moms, hvis ejendommen eller ejerlejligheden sælges inden for de første 45 dage af kommissionsperioden.

5 konkrete råd vedrørende salgsaftalen

Vi vil råde dig til at læse salgs- eller kommissionsaftalen grundigt igennem, inden du skriver under. Vi kan ikke gennemgå hele denne aftale, men vil blot give dig 5 konkrete råd vedrørende enkelte punkter i salgsaftalen:

  1. Vi vil råde dig til at få slettet ordet ca. i angivelsen af udbudsvilkårene. Nogle mæglere skriver i salgsaftalen, at ejendommen skal søges solgt til en kontantpris eller til en bruttoydelse eller med et provenu på ca. kr. så og så meget. Dette indebærer, at du risikerer at skulle betale fuldt mæglersalær, hvis du nægter at acceptere et købstilbud, som giver dig et provenu, som er måske 5% lavere end anført i ejendomsmæglerens provenuberegning.

    Hvis du ikke er indstillet på at give nogen form for rabat til køberen, vil vi derfor råde dig til at få slettet ordet ca. Du kan eventuelt tilføje, at nettoprovenuet skal udgøre mindst kr. så og så meget.

  2. Mange mæglere skriver i salgsaftalen, at salæret udgør pt. 3,95 eller 2,95%. Vi vil råde dig til at få slettet ordene pt., inden du skriver under, da dette udtryk indebærer en mulighed for senere forhøjelse af den aftalte salærtakst.

    Det er i øvrigt ikke forbudt at aftale et mindre honorar end standardtaksten. Det afhænger helt af den konkrete situation, om du kan forhandle dig frem til et mindre salær.

  3. Vi vil vi råde dig til at lade salgsaftalen være gældende i kun 3 eller 4 måneder frem for 6 måneder, som er den længste periode, som kan aftales. De 6 måneder er altid fortrykt i salgsaftalerne, men det er naturligvis lovligt og ofte fornuftigt at aftale en kortere salgsperiode.

  4. Sørg for at få en præcis annonceplan for hele salgsperioden, således at du ikke risikerer, at mægleren ikke annoncerer så meget, som du havde forudsat.

  5. Endeligt vil vi råde sig til at søge at få slettet aftalen om arbejdsvederlag, hvis du opsiger salgsaftalen.

    Mange tror, at de frit og uden problemer kan opsige aftalen efter fx to måneder, hvis de fortryder, at de har sat ejendommen til salg eller ønsker at skifte til en anden mægler. Hvis du imidlertid opsiger salgsaftalen, skal du normalt betale et såkaldt arbejdsvederlag, som udgør 1/4 af takstmæssigt salær. Denne aftale står fortrykt i de fleste salgsaftaler. Vi vil råde sig til at søge at få overstreget denne del af salgsaftalen, således at du frit kan opsige salgsaftalen uden at risikere at skulle betale arbejdsvederlag.

En professors erfaringer med ejendomsmæglere.

I en kronik i Jyllands-Posten d. 16.08.2005 om at handle hus og fast ejendom oplyser professor Steen Hildebrandt fra Handelshøjskolen i Århus om egne erfaringer med ejendomsmæglere, at han har oplevet inkompetence og vidtløftighed, fortravlethed og sjuskethed, kortsigtet salærjagt af værste slags, uansvarlig, letkøbt såkaldt rådgivning. Han har aldrig haft en fornemmelse af at være sammen med en person, hvis udtalelser og råd var baseret på dyb faglig indsigt og personlig integritet. Han ved selvfølgelig, at der er yderst kompetente ejendomsmæglere. Han har blot aldrig mødt én.


17-01-15