747 Lejerens bytteret

Får du som lejer af en lejlighed behov for en anden lejlighed - fx en større eller mindre lejlighed eller en lejlighed i et andet kvarter eller en anden by - kan du måske bytte bolig med en anden lejer.

Efter lejelovens § 73 har du en egentlig bytteret, når følgende tre betingelser er opfyldt:

  1. Du skal have boet i din lejlighed i mindst tre år.

  2. Hvis din udlejer selv bor i ejendommen, skal der være mindst syv beboelseslejligheder i ejendommen. Bor din udlejer ikke i ejendommen, har du ret til at bytte uanset antallet af beboelseslejligheder - fx selv om det kun er et tofamiliehus.

  3. Efter bytningen må antallet af personer i din hidtidige lejlighed ikke være højere end antallet af beboelsesrum. Bor du fx i en tre-værelses lejlighed, må der maksimalt flytte tre ind i stedet for dig.

Selv om de tre betingelser er opfyldt, kan din udlejer i sjældne tilfælde forhindre et bytte. Nemlig hvis 'udlejeren har rimelig grund til at modsætte sig bytte'. Og det kan han fx have, hvis han tidligere har haft de personer, du agter at bytte med, som lejere, og han kan påvise, at de dengang misligholdt deres forpligtelser. Men i omkring 97 til 99 procent af alle tilfælde vil din udlejer ikke kunne komme med relevante indsigelser efter denne undtagelse. Din udlejer vil dog have pligt til at modsætte sig byttet, hvis lejemålet vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Dette gælder dog kun, hvis udlejeren har aftalt med kommunalbestyrelsen, at boligreguleringslovens § 52 a. stk. 1 om beboermaksimum skal gælde for ejendommen.

Din bytteret gælder ubetinget inden for al privat udlejning. Men den gælder også, hvis du ønsker at overtage en lejlighed, som tilhører en kommune, et almennyttigt boligselskab, et kollegieselskab eller en stiftelse, blot du opfylder de særlige vilkår, der gælder for at få en sådan lejlighed. Og det vil typisk være betingelser om husstandsindtægt under en vis grænse og om antallet af personer i husstanden i forhold til lejlighedens størrelse.

Du kan derimod ikke benytte din bytteret til at bytte dig til en ejerlejlighed eller et parcelhus eller til en privat andelsbolig, medmindre du har en egentlig aftaler med din udlejer herom.

Når du benytter din bytteret, skal der indgås nye lejeaftaler, for den eller de personer, du bytter med, skal 'overtage' din lejlighed, mens du skal 'overtage' deres lejlighed. Der skal laves et egentligt flytteopgør for begge lejemål, hvorefter der skal oprettes to nye lejekontrakter med udlejerne.

Du vil ikke kunne aftale med den lejer, du bytter med, at I overtager hinandens lejligheder i den stand, som de er i. Jeres udlejere har krav på, at lejlighederne bliver efterset for mangler og sat i stand - på baggrund af jeres indbyrdes kontrakter - hvorefter I hver især modtager resten af jeres eventuelle deposita for derefter at indgå nye lejeaftaler med hinandens udlejere.

Din bytteret består i, at udlejeren skal indgå en ny lejeaftale med den eller de personer, du bytter med, samt at udlejeren er forhindret i at udleje på skrappere vilkår end de sædvanlige!

Et ønske om bytte anses som en betinget opsigelse - dvs. de almindelige opsigelsesfrister gælder ved bytte.

Der er pr. d. 01.01.2001 indført nye regler for fremgangsmåden ved et bytte, hvis udlejeren vil forbedre lejemålet i forbindelse med byttet – og dermed opnå en lejeforhøjelse. Reglerne er lavet for at vise den indflyttende lejer, hvilken husleje, han kan forvente.

Udlejeren skal efter de nye regler, efter at lejeren har meddelt, at han vil bytte lejlighed, straks meddele lejeren, om han vil modernisere lejligheden – og derefter genudleje med en højere husleje – svarende til det lejedes værdi.

Udlejeren skal herefter senest en måned efter lejerens meddelelse, anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Udlejeren skal sende lejeren kopi af ansøgningen om forhåndsgodkendelsen – sammen med oplysning til lejeren om den forventede fremtidige leje.

Når huslejenævnet har truffet beslutning om forhåndsgodkendelsen, skal udlejeren straks give lejeren en kopi af denne.

Hvis lejeren stadig vil bytte, skal udlejeren have besked om dette senest 14 dage efter, at forhåndsgodkendelsen er kommet frem til lejeren.

Hvis lejeren ikke giver meddelelse til udlejeren om bytte, vil lejemålet fortsætte uændret.

En forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet har gyldighed i 2 år. Det vil sige, at hvis man som lejer på ny fremsætter ønske om at bytte – senere end 2 år, at man tidligere fremsatte ønsket, så skal udlejeren igen indhente en forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet.

Hvis du vil vide mere om de flytteopgør, der skal findes sted i forbindelse med boligbytte, kan du læse emne nummer 757.


06-03-17