724 Varsling af en forbedring

Din udlejer kan til enhver tid gennemføre forbedringer, hvis han ikke efterfølgende ønsker at få sine udgifter dækket ind i form af lejeforhøjelser. I så fald skal han blot varsle arbejderne i forvejen. Nemlig: 6 uger før, når arbejderne 'ikke er til væsentlig ulempe' for dig, og ellers tre måneder i forvejen.

Det vil være helt usædvanligt, at en udlejer af egen lomme vil betale for, at din lejlighed bliver forbedret, så den får en større brugsværdi for dig. I næsten alle tilfælde ønsker udlejeren at få pengene ind igen i form af en lejeforhøjelse, som kan give ham en passende forrentning af udgiften samt dække afskrivninger og øgede omkostninger til vedligeholdelse, forsikring med videre.

Din udlejer skal imidlertid overholde forskellige regler i boliglovene, for at han kan forlange en huslejeforhøjelse i forbindelse med forbedringer af din lejlighed.

Bor du i en ejendom, hvor der er beboerrepræsentation, skal udlejeren på forhånd orientere beboerrepræsentanter om sine planer for forbedringer. Han skal give beboerrepræsentanterne en frist på tre uger 'til at ytre sig' - dvs. til at sige deres mening om den ønskede forbedring - for ellers mister han sin mulighed for senere at kræve en lejeforhøjelse!

Bor du i en ejendom uden beboerrepræsentation og i en kommune, hvor der ikke er boligregulering, kan din udlejer uden videre gennemføre forbedringer med de omtalte frister - på henholdsvis seks uger eller tre måneder. Men han vil gøre klogest i at indgå en aftale med dig og de øvrige lejerne på forhånd, da han i modsat fald risikerer, at han kun får delvis dækning af sine udgifter. Du skal nemlig have mulighed for at protestere, inden en lejeforhøjelse kan træde i kraft, og hvis du gør det, bliver det huslejenævnet, som træffer afgørelse om størrelsen af en efterfølgende lejeforhøjelse!

Bor du i en af de kommuner, hvor der er boligregulering, og er der 4 eller flere beboelseslejligheder i ejendommen, kan udlejeren gennemføre mindre forbedringer, uden at du på forhånd skal have mulighed for at protestere. Men drejer det sig om forbedringer, der - sammen med alle de øvrige forbedrings-forhøjelser inden for de seneste tre år - medfører en huslejestigning på mere end 92 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal i 2014, skal du have mulighed for at gøre indsigelse.

Udgør stigningen mere end det nævnte beløb pr. kvadratmeter, skal din udlejer skriftligt orientere dig og eventuelle beboerrepræsentanter om blandt andet 'forbedrings-arbejdets art' og 'lejeforhøjelsens forventede størrelse'. Tillige skal du og de andre lejere have skriftlig oplysning om jeres muligheder for at protestere og dermed tvinge udlejeren til at forelægge sine planer for huslejenævnet.

Indeholder varslet ikke de omtalte oplysninger, er det ugyldigt - og du kan uden videre se bort fra det. For skulle udlejeren gennemføre forbedringen alligevel, slipper du med at skulle betale 92 kr. pr. kvadratmeter bruttoareal, selv om forbedringen er flere penge værd

Bevirker dine og de andre lejeres protester, at sagen havner i huslejenævnet, kan nævnet modsætte sig udlejerens planer under henvisning til, at forbedringen 'ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien' eller 'til at forbedringen ikke skønnes hensigtsmæssig.' Huslejenævnet kan ikke nægte udlejeren at gennemføre forbedringen, men vender det tommelfingeren nedad, vil udlejeren efterfølgende være afskåret fra at få en lejeforhøjelse udover 92 kr. pr. kvadratmeter bruttoetageareal.

Overholder udlejeren de omtalte regler og gennemfører en forbedring, kan han kræve en lejeforhøjelse. En sådan stigning kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført!

De nærmere regler om varsling af sådanne lejeforhøjelser, kan du læse mere om i det næste emne, dvs. emne nr. 725. 

Når din udlejer har gennemført en forbedring af din lejlighed, kan han kræve en lejeforhøjelse, som skal give ham en passende forrentning af udgiften og kunne dække afskrivninger samt øgede omkostninger til vedligeholdelse, forsikring o.s.v.

Din udlejer kan dog ikke forlange en lejeforhøjelse fuldt ud i følgende tre situationer:

  1. Hvis du bor i en af de ejendomme, hvor der er en særlig forbedringskonto - og udgiften enten helt eller delvist bliver betalt med disse midler. Din udlejer skal bruge pengene på en sådan konto, og det vil kun være det resterende beløb, der kan danne baggrund for lejeforhøjelsen.
  2. Hvis udlejeren har undladt at varsle forbedringen i overensstemmelse med boliglovenes regler. 
  3. Samt hvis pengene til forbedringen - efter aftale med dig og de øvrige lejere (eller beboerrepræsentanterne) - bliver trukket på en vedligeholdelseskonto. Ejendommens udvendige eller lejlighedens indvendige vedligeholdelseskonto.

Men ellers kan udlejeren varsle en efterfølgende 'forbedring' af huslejen', dvs. en lejeforhøjelse der modsvarer 'forøgelsen af det lejedes værdi'.

Reglerne for varslingen af sådanne lejeforhøjelser er forskellige i kommuner uden boligregulering og i kommuner med boligregulering. Men forskellen ligger udelukkende i omfanget af de oplysninger, udlejeren skal give dig og de andre lejere i forbindelse med den skriftlige varsling af forhøjelsen. Dog skal du i alle tilfælde have oplysning om beregningen af lejeforhøjelsen og dine muligheder for at protestere. Indeholder varslet ikke de forskellige oplysninger, er det ugyldigt, og udlejeren bliver nødt til at starte forfra, hvis han ønsker at gennemføre en lejeforhøjelse.

Modtager du derimod en korrekt varslingsskrivelse, kan du - eller beboerrepræsentanterne - protestere inden seks uger, og dermed tvinger I udlejeren til at få godkendt lejeforhøjelsen af huslejenævnet.

Udlejeren kan gennemføre lejeforhøjelsen med tre måneders varsel, men den vil dog tidligst kunne træde i kraft fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført!


02-02-2014