937 Skat på fortjenesten ved salg

1. Parcelhusreglen

2. Hvordan beregnes skatten?

1. Parcelhusreglen

Selv om hovedreglen er, at al fortjeneste på fast ejendom er skattepligtig, vil jeg starte med at nævne en meget vigtig undtagelse fra denne hovedregel.

Du skal ikke betale skat af en eventuel fortjeneste på dit en- eller tofamilieshus eller din ejerlejlighed, hvis huset eller ejerlejligheden har tjent til bolig for dig eller din husstand i en del af eller hele den periode, hvori du har ejet ejendommen, forudsat at ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit i en del af eller hele denne periode. Ejendommen må dog ikke efterfølgende have været anvendt erhvervsmæssigt.

Du skal heller ikke betale skat af en eventuel fortjeneste på dit sommerhus eller fritidshus, som du eller din husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori du har ejet ejendommen, forudsat at ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit i en del af eller hele denne periode. Ejendommen må dog ikke efterfølgende have været anvendt erhvervsmæssigt, og ejendommen skal være registret som fritidshus.

Der gælder ikke længere noget krav om, at du skal have beboet ejendommen i mindst 2 år. Du skal blot have beboet boligen eller benyttet sommerhuset til private formål. Beboelsen skal være reel og det nytter f. eks. ikke noget med en proformaflytning til boligen, hvor du har bevaret en anden bopæl, som du så flytter tilbage til efter en kortere beboelsesperiode.

Med hensyn til en- og tofamilieshuse og sommerhuse og fritidshuse gælder skattefritagelsen dog kun, såfremt mindst 1 af følgende 3 betingelser er opfyldt:

  1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 kvm. Ved opmålingen af det samlede grundareal medregnes kun arealer, der er ansat til en værdi af over 0 kr. Vejarealer, der matrikulært er medregnet til en ejendom, vil ofte være vurderet til 0 kr. og kan i så fald fragå ved udmålingen af det samlede grundareal. Er der tale om en bygning på lejet grund, f. eks. et sommerhus, er det uden betydning, at grunden er på over 1.400 kvm.

  2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse. Erklæring herom kan indhentes hos den kommunale bygningsmyndighed eller amtsrådet.

  3. udstykning ifølge erklæring fra den centrale told- og skatteforvaltning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Erklæring herom kan indhentes hos Told- og Skatteregion København 2. Told- og Skatteregionens erklæring kan afgives på grundlag af forholdene på salgstidspunktet. Forinden du anmoder om Told- og Skatteregionens erklæring om eventuel værdiforringelse bør du have undersøgt, om der som følge af servitutter, som led i lokalplan eller anden offentlig regulering ikke kan udstykkes grund fra ejendommen til selvstændig bebyggelse, og ikke kan forventes dispensation fra de pågældende servitutter, der er undergivet offentlig påtaleret. Der kan evt. indhentes bindende forhåndsbesked om værdiforringelsesspørgsmålet.

2. Hvordan beregnes skatten?

Hvis du er så uheldig, at du ikke falder ind under parcelhusreglen, skal du beskattes af din fortjeneste efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Dette gælder f. eks., hvis du sælger en ubebygget grund, en villa med en grund, der kan udstykkes, et sommerhus, der udelukkende har været udlejet, en udlejningsejendom, en ejerlejlighed, som du har købt og udlejet til dine studerende børn o.s.v.

Hovedprincipperne for beregning af den skattepligtige fortjeneste er som følger:

1. Først omregnes din afståelsessum til en kontantpris og herfra trækkes dine handelsomkostninger, hvorefter man har din regulerede afståelsessum.

2. Herefter omregnes din anskaffelsessum til en kontantpris. Hvis ejendommen ligger her i landet og er erhvervet før d. 19.05.1993 kan du som anskaffelsespris benytte 

  1. ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10%, eller

  2. ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10% og med tillæg af halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 01.01.1996, eller

  3. en eventuelt § 4 B vurdering, eller

  4. den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum (evt. pristalsreguleret - tidligst fra 1975) med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt inden d. 01.01.1993.

Hertil lægges dine handelsomkostninger samt et tillæg på 10.000 kr. om året fra og med 1993, også for anskaffelsesåret, men ikke for afståelsesåret. Endvidere tillægges udgifter til forbedring og vedligeholdelse af ejendommen ud over de 10.000 kr. om året, dog forudsat at disse udgifter ikke er blevet fratrukket som vedligeholdelsesudgifter i det løbende skatteregnskab. Herefter fremkommer din regulerede anskaffelsessum.

3. Forskellen mellem din regulerede afståelsessum og din regulerede anskaffelsessum udgør din fortjeneste. Fra 2009 er der ikke længere ejertidsfradrag. Den beregnede fortjeneste beskattes fra d. 01.01.1996 som positiv kapitalindkomst. Der gælder et skatteloft for positiv kapitalindkomst på 43,5% i 2013 og 42%  (plus kirkeskat) i 2014 og fremefter.


16-01-18