933 Udlejning af sommerhus

Du kan vælge mellem 3 forskellige beskatningsmetoder:

1. Bundfradragsmetoden

Hvis du udlejer dit sommerhus en del af året, medens du selv benytter det som ejer i resten af året, kan du vælge at blive beskattet af lejeindtægterne efter denne metode, som blev indført i 1994. Du får i så fald i 2023 et bundfradrag på 12.200 kr. (2024:12.700 kr.) i bruttolejeindtægten og du får desuden et fradrag på 40% af den del af bruttolejeindtægten, som overstiger bundfradraget.

Udlejningsbureauerne skal fra 2011 indberette de lejeindtægter, som en ejer opnår ved udlejning af fritidsboligen gennem bureauet. Hvis du udlejer dit sommerhus via et udlejningsbureau, får du i 2023 et forhøjet bundfradrag på i alt 44.500 kr. (2024: 46.100 kr.) af de lejeindtægter, som udlejningsbureauet indberetter til Skat, og du får desuden et fradrag på 40% af den del af bruttolejeindtægten, som overstiger bundfradraget.

Ved bruttolejeindtægten forstås den modtagne lejebetaling, herunder evt. særskilt betaling for f. eks. el, gas, varme, telefon og lignende.

40%-fradraget skal dække samtlige dine udgifter forbundet med udlejningen. Du kan således ikke tillige fratrække nogen form for udgifter, såsom lys, vand og varme, rengøring, vedligeholdelse, ejendomsskatter o.s.v. Hvis du udlejer gennem et bureau, skal du dog kun betale skat af den modtagne leje, og du beskattes således ikke af bureauets provision.

Hvis du vælger denne metode, skal du betale ejendomsværdiskat for hele indkomståret.

Hvis du efter tilladelse anvender sommerhuset som helårsbolig, kan du ikke anvende den her omtalte metode.

I det år, hvor du køber eller sælger sommerhuset, kan både køber og sælger få bundfradraget for hele året. Ejer du sommerhuset sammen med andre, skal I fordele bundfradraget forholdsmæssigt efter jeres ejerandel.

Har du en bruttolejeindtægt på f. eks. 26.200 kr., har du først bundfradraget på 12.200 kr. (2023). Du har desuden et fradrag på 40% af de resterende 14.000 kr. eller 5.600 kr., således at du alene skal betale skat som kapitalindkomst af 8.400 kr. Du skal desuden betale skat som kapitalindkomst af den fulde lejeværdi opgjort efter procentreglerne.

Hvis du udlejer dit sommerhus gennem et bureau, vil det normalt bedst kunne betale sig at benytte bundfradragsmetoden, idet der ikke er annonceomkostninger m.v., som kunne trækkes fra efter regnskabsmetoden.

2. Regnskabsmetoden.

Benytter du regnskabsmetoden, skal regnskabet opgøres efter de almindelige regler for udlejningsejendomme.

Du kan fradrage de faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger og fradrage ejendomsskatter. Fradraget kan foretages med den forholdsmæssige del af disse beløb, der svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Fradrag for ejendomsskatter kan dog kun foretages, hvis dette beløb overstiger 10 % af de samlede ejendomsskatter. Herudover kan du foretage fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Fradragene efter regnskabsmetoden kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor udlejning har fundet sted.

Hvis du anvender regnskabsmetoden, kan du ikke senere overgå til bundfradragsmetoden.

Indtægter og udgifter medtages ved opgørelsen af din kapitalindkomst.

Regnskabsmetoden er normalt mest fordelagtig, hvis du selv udlejer huset og derfor har store udgifter til annoncer, rengøring m.v. Hvis du har store udgifter til vedligeholdelse af f. eks. en svømmepøl, vil det også være værd at overveje at benytte regnskabsmetoden.

Hvis du slet ikke benytter og heller ikke har mulighed for at benytte sommerhuset privat, f. eks. fordi du udlejer sommerhuset gennem et udlejningsbureau og driver udlejningen som en ren erhvervsvirksomhed, kan du anvende virksomhedsskatteordningen, og du skal i denne situation naturligvis ikke betale skat af lejeværdi af egen bolig eller ejendomsværdiskat. Regnskabet gøres da blot op på basis af samtlige lejeindtægter med fradrag af samtlige driftsudgifter. Husk i denne forbindelse, at erhvervsmæssig udlejning kræver tilladelse fra miljømyndighederne.

3. "Glemme"- metoden.

Denne metode, som os bekendt er ret så udbredt, kan vi bestemt ikke anbefale.

Hvis skattevæsenet opdager, at du har glemt at opgive alle lejeindtægterne på din selvangivelse, kan du straffes for skattesvig i medfør af skattekontrollovens § 13.

Har du handlet forsætligt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 2 år.

Har du handlet groft uagtsomt, er straffen bøde eller under skærpende omstændigheder hæfte.

Har du forsætligt unddraget dig en skat på over 100.000 kr., står du som udgangspunkt til en frihedsstraf i form af fængsel samt en tillægsbøde på 1 gange det unddragne skattebeløb.

Hvis du forsætligt har unddraget dig en skat på mindre end 100.000 kr., står du normalt til en bøde på 2 gange det unddragne beløb, dog kun 1 gange den del af beløbet, som er under 30.000 kr. Er den samlede unddragelse på under 5.000 kr. kan du normalt slippe med en advarsel.

Hvis du har handlet groft uagtsomt, er bøden normalt på 1 gange det unddragne skattebeløb, dog kun en ½ gange den del af beløbet, som er under 30.000 kr. Er den samlede unddragelse på under 10.000 kr. kan du normalt slippe med en advarsel.

Du får normalt rabat, hvis du melder dig selv.

Der gælder en særlig lang forældelsesfrist på 10 år i sager om skattesvig.

Nu er du advaret!