768 Ejerskifteforsikring

Den 01.01.1996 trådte lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. i kraft. Efter de nye regler kan sælgeren i langt videre omfang end hidtil blive fri for ansvar for mangler ved den solgte ejendom. Du stilles således som køber ringere end hidtil, medmindre du sørger for at få tegnet en ejerskifteforsikring - også kaldet en køberforsikring.

A. Hvilke ejendomme er omfattet af de nye regler?

B. Din retsstilling, hvis du ikke tegner en ejerskifteforsikring.

C. Din retsstilling, hvis du tegner en ejerskifteforsikring.

 

A. Hvilke ejendomme er omfattet af de nye regler?

Reglerne gælder for køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Reglerne gælder såvel køb af en- og to-familiehuse til helårsbeboelse som sommerhuse. Reglerne gælder både køb af hele huset og ved køb af ideelle anparter af sådanne huse. Reglerne gælder i princippet også køb af ejerlejligheder til beboelse, men da forsikringsselskaberne normalt ikke vil afgive tilbud om ejerskifteforsikring på ejerlejligheder, er loven i praksis ikke gældende for ejerlejligheder. I nogle tilfælde foreligger der tilstandsrapport både for hele ejendommen og den enkelte ejerlejlighed, og her er der mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves. 

Ejerskifteforsikring for landbrugsejendomme tegnes normalt kun på stuehus og privat garage. Udbygninger er ikke omfattet.

Reglerne gælder heller ikke køb af en andelsbolig eller køb af en aktielejlighed.

 

 B. Din retsstilling, hvis du ikke tegner en ejerskifteforsikring.

Jeg vil derfor starte med at beskrive din retsstilling, hvis du undlader at tegne ejerskifteforsikringen.

1. Har du inden købsaftalens indgåelse, dog senest inden du afgav dit købstilbud, fra sælgeren modtaget

  1. en højest 6 måneder gammel tilstandsrapport, som er udarbejdet af en autoriseret byggesagkyndig, og
  2. enten et bindende tilbud på om ejerskifteforsikring, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, eller
  3. en meddelelse fra forsikringsselskabet om, hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring
  4. et tilbud fra sælger, hvor denne har forpligtet sig til at indbetale et beløb til dig svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt du tegner denne eller en anden tilsvarende forsikring,

kan du som hovedregel ikke over for sælgeren påberåbe dig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. Du kan heller ikke over for sælgeren påberåbe dig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten.

Disse regler gælder dog kun, hvis sælgeren inden aftalens indgåelse, dog senest inden du afgav dit købstilbud, har sikret sig, at du er bekendt med de nævnte retsvirkninger. I modsat fald gælder ansvarsfritagelsen ikke, medmindre der er særlig grund til at antage, at du på anden måde var bekendt hermed.

2. Du kan dog som køber påberåbe dig følgende:

  1. forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, og frem til overtagelsesdagen. 
  2. at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter dvs. ulovlige bygningsindretninger. Dette gælder dog ikke, hvis du har fået tilbudt en køberforsikring, der dækker disse forhold
  3. at et forhold strider mod en servitut
  4. at sælger har ydet en garanti,
  5. at sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
  6. erstatningskrav, hvis sælger har opført bygningen med salg for øje.

3. Er en bygnings fysiske tilstand mangelfuld, kan du som køber uanset ovenstående uden aftale herom indtræde i krav, som sælgeren i anledning af det pågældende forhold kunne have gjort gældende mod tidligere sælgere og mod den, der har medvirket ved opførelsen af bygningen.

4. Du kan som køber rejse erstatningskrav over for den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, for fejl, der burde have været omtalt i rapporten. Kravet mod den bygningssagkyndige skal rejses ved meddelelse herom inden 5 år efter overtagelsesdagen, dog senest 6 år fra rapportens datering. Ellers mister du retten til at påberåbe dig, at fejlen burde have været omtalt i tilstandsrapporten. Det gælder dog ikke, hvis den bygningssagkyndige har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

5. Du må ikke tro, at en tilstandsrapport er en garanti for, at der ikke er yderligere fejl ved ejendommen, eller at der under alle omstændigheder vil kunne kræves erstatning af den bygningssagkyndige, hvis der viser sig fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten. Tilstandsrapporterne udarbejdes på grundlag af en besigtigelse, der foregår uden omfattende fysiske indgreb i bygningen og alene med brug af almindelige håndredskaber. Der kan være alvorlige skjulte fejl - f.eks. funderingsmangler - som endnu ikke har givet sig udslag på en sådan måde, at fejlen kan konstateres af en bygningssagkyndig ved en sådan "ikke-destruktiv" gennemgang af bygningerne. Tilstandsrapporten har som udgangspunkt ikke virkning som en garanti fra den bygningssagkyndiges side. Den bygningssagkyndige kan normalt kun blive erstatningsansvarlig over for køberen, hvis den bygningssagkyndige bedømt ud fra de faglige normer på området har begået fejl ved sin besigtigelse og vurdering af ejendommen.

C. Din retsstilling, hvis du tegner en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikringen dækker udgifterne ved udbedring af såkaldte skjulte mangler ved ejendommen, dvs. mangler, som var til stede på overtagelsesdagen, men som ikke er omtalt i tilstandsrapporten.

Dækningsperioden skal ifølge loven være på mindst 5 år, men kan også tegnes for en længere periode, f. eks. 10 år.

Det lyder umiddelbart som oplagt, at du som køber bør tegne en ejerskifteforsikring, da du i modsat fald risikerer selv at stå med hele smerten, hvis det viser sig, at den købte ejendom er behæftet med skjulte mangler, som den byggesagkyndige ikke har opdaget og heller ikke burde have opdaget.

Det store problem og dilemma for enhver køber er imidlertid, at ejerskifteforsikringerne ikke er særligt billige i præmie, og at der desuden er en selvrisiko på disse.

Præmien på en ejerskifteforsikring svinger fra selskab til selskab, og afhænger i øvrigt af ejendommens størrelse, alder og pris. Præmien ligger typisk på mellem 7.000 kr. og 15.000 kr. Præmien skal normalt betales forud een gang for alle, men kan dog i mange selskaber blive fordelt over den 5-årige eller 10-årige forsikringsperiode. Selvrisikoen udgør typisk 5.000 kr. eller 10.000 kr. pr. skade, dog maksimalt 25.000 kr. til 30.000 kr. over forsikringsperioden på 5 eller 10 år.

Fra d. 01.07.2000 er det en betingelse for sælgerens begrænsede ansvar for fysiske mangler, at sælger inden aftalens indgåelse, dog senest din afgivelse af købstilbud, som antages af sælgeren, har tilbudt at betale dig et beløb svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt du tegner denne eller en anden tilsvarende forsikring.

Ejerskifteforsikringen dækker normalt ikke

1. Forhold, der er anført i tilstandsrapporten

2. Forhold vedrørende bygningens funktion eller lovlighed i henhold til byggelovgivningen *

3. Forhold vedrørende installationers funktion og lovlighed *

4. Forhold, som du som køber har fraskrevet dig retten til at gøre gældende over for sælger.

5. Forhold. som forsikringsselskabet kan godtgøre, at du havde kendskab til på overtagelsestidspunktet

6. Bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en usagkyndig køber

7. Forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid

8. Forhold, der alene er udtryk for slid og ælde og dårlig vedligeholdelse

9. Skader i bygningsdele, der normalt er let tilgængelige, men som ikke var tilgængelige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og senere indtrådte skader, som stammer fra samme bygningsdele. Det er dog en forudsætning, at det af tilstandsrapporten fremgår, at de pågældende bygningsdele ikke var tilgængelige ved husundersøgelsen, men normalt er let tilgængelige.

10. Forhold, som sælger har fraskrevet sig ansvaret for.

11. Hvis den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten undtager bygninger fra sin besigtigelse pga. ringe stand m.v. er forhold ved disse bygninger normalt ikke omfattet af ejerskifteforsikringen, som principielt dækker forhold ved alle ejendommens bygninger.

På trods af præmierne, selvrisikoen og den langt fra fuldstændige dækning vil vi råde dig til at tegne en ejerskifteforsikring, da du jo i modsat fald risikerer at blive ruineret, hvis det skulle vise sig, at huset er behæftet med så alvorlige skjulte mangler, at dette skal rives ned. Undersøgelser viser, at der anmeldes skader over ca. hver femte af de tegnede forsikringer, og at ca. 25% af de anmeldte, dækningsberettigede skader vedrører udbedringsudgifter på mere end 100.000 kr.

Indtil d. 01.07.2000 var det kun ca. 10% af alle huskøbere, der tegnede ejerskifteforsikringen, medens de resterende 90% valgte selv at løbe risikoen for skjulte mangler.  Efter at sælger fra d. 01.07.2000 har fået pligt til at tilbyde at betale 50% af den samlede præmie, vælger langt de fleste huskøbere at tegne ejerskifteforsikringen. Vi må håbe, at dette fører til en lavere præmie og forbedrede vilkår på ejerskifteforsikringerne. 


* Der er forsikringsselskaber, som på deres køberforsikringer en specialdækning for ulovlige bygningsindretninger i strid med bygningslovgivningen eller sædvanlige byggeforskrifter og ulovlige installationer på opførelses-/udførelsestidspunktet. 

Der er også mæglerfirmaer, som sørger for, at der udarbejdes et særligt tillæg til tilstandsrapporten (sundhedsattesten), som består af

  1. skønnede udbedringspriser
  2. oplysninger om bygningernes lovlighed samt installationernes funktion og lovlighed
  3. skønnet restlevetid for grundlæggende bygningsdele tag, vinduer, udvendige døre, facader, udvendigt træværk, radiatorer
  4. indeklimaforhold

 

10-02-2017