755 Ophævelse uden varsel - straks ud ! 

En ting er at få opsagt dit lejemål, en anden - og langt alvorligere - at få det ophævet!

Forskellen på 'en opsigelse' og 'en ophævelse' viser sig ved, at du ved 'en ophævelse' skal flytte straks, dvs. uden yderligere varsel, og dermed får du ingen tid til at se dig om efter en ny bolig.

Til gengæld kan udlejeren kun ophæve dit lejemål, hvis du groft har misligholdt dine forpligtelser i lejeforholdet, og du skal i næsten alle tilfælde have fået en advarsel - eller lad os sige 'det gule kort' - i forvejen.

Lejelovens § 93 indeholder en oversigt over de situationer, hvor din misligholdelse giver udlejeren ret til at ophæve dit lejemål, og vi vil her komme ind på de otte mest relevante af dem.

  1. Den første situation gælder din lejebetaling:

    Undlader du at betale din husleje eller anden pligtig pengeydelse, fx ekstrabetaling for varme, kan din udlejer ophæve dit lejemål. Men udlejeren skal dog først give dig et skriftligt påkrav, hvor du får en frist på 14 dage til at betale, og i dette påkrav skal han gøre dig opmærksom på, at han kan ophæve lejeforholdet, hvis du fortsat undlader at betale. Udlejeren kan forlange, at du tillige skal betale for påkravet - nemlig er gebyr på 281 kr. Indbetaler du ikke restancen samt et eventuelt påkravs-gebyr inden de 14 dage, kan udlejeren ophæve dit lejemål og forlange, at du flytter med det samme! I forbindelse med din huslejebetaling gælder ingen kære mor, fx at du fik stjålet alle dine penge på vej på banken, hvor du ville betale. Det er din risiko, hvis der ikke bliver betalt senest 14 dage efter, du har modtaget det omtalte påkrav, og du skal derfor regne med, at domstolene på trods af alle dine eventuelle undskyldninger eller forklaringer vil give din udlejer medhold. Han får ret til at smide dig ud!

  2. Den anden situation gælder din brug af det lejede:

    Hvis du benytter det lejede til andet end aftalt - fx som pensionat eller anden form for erhvervsvirksomhed - kan udlejeren ophæve dit lejemål. Men dog først efter, at han forgæves har forsøgt at få dig til at ophøre med den ikke aftalte benyttelse.

  3. Den tredje situation handler om udlejerens adgang til dit lejemål:

    Hvis du modsætter dig, at udlejeren eller hans folk - for eksempel viceværten - får adgang til dit lejemål i de tilfælde, hvor de efter loven har ret til det, kan udlejeren ophæve dit lejemål.

  4. Den fjerde situation går populært sagt på, at du rent faktisk holder op med at bo i dit lejemål:

    Hvis du fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren - fx fordi du ønsker at bo hos din kæreste, men vil beholde din egen bolig i reserve - kan udlejeren uden videre ophæve dit lejemål.

  5. Den femte situation drejer sig om den måde, du behandler dit lejemål på:

    Hvis du vanrøgter det lejede og ikke straks bringer det i stand, når udlejeren anmoder dig om det, kan udlejeren ligeledes ophæve lejeforholdet.

  6. Den sjette situation handler om andre personer, som du lader bo hos dig:

    Hvis du overlader brugen af det lejede til andre, som hverken er medlemmer af din husstand, eller som du lovligt må fremleje til, kan udlejeren ophæve dit lejemål. Dog skal udlejeren først give dig en mulighed for at bringe forholdet i orden.

  7. Den syvende situation drejer sig om din opførsel:

    Hvis du tilsidesætter dine pligter til at iagttage god skik og orden i ejendommen, eller dine forhold er til ulempe for ejendommen og dens beboere, kan udlejeren ophæve dit lejemål. Du skal dog i forvejen have fået en påmindelse, nemlig om at opføre dig på en anden måde, og det er først, hvis du undlader at rette dig efter den, at du risikerer at ryge ud uden yderligere varsel.

  8. Den ottende og sidste situation er en slags force majeure-regel for din udlejer:

    Hvis du i øvrigt misligholder dine forpligtelser på en sådan måde, at din fjernelse er påkrævet, kan udlejeren ophæve dit lejemål. Denne regel kan fx benyttes i et tilfælde, hvor din husstand eller dine gæster forulemper andre i ejendommen.

Når du har misligholdt dine forpligtelser på en sådan måde, at din udlejer gyldigt kan ophæve dit lejemål, skal du straks fraflytte og betale leje for den tid, der ville være gået, hvis du i stedet skulle flytte med sædvanligt opsigelsesvarsel. Og det vil typisk være en måned for enkeltværelser og tre måneder for alle andre private lejemål.

Ligeledes skal du erstatte udlejeren ethvert tab, som han kan påvise på grund af ophævelsen. Og det gælder for eksempel hans udgifter til at få fogedretten til at fjerne dig, hvis du ikke flytter frivilligt

Der kan kun være én trøst for dig i tilfælde af en ophævelse. Nemlig at udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje din hidtidige bolig hurtigst muligt, og hvad han får ind herved, skal fragå i hans krav mod dig. Denne udlejerpligt kan du eventuelt læse mere om på næste emne, dvs. emne nr. 756.

PS:

Hvis du er privat udlejer og ønsker at ophæve et lejemål på grund af, at din lejer ikke har betalt husleje eller andre skyldige ydelser til tiden, kan du med fordel læse om "Huslejerestance-pakken" på emne nr. 275 under linjens formularservice. Denne pakke indeholder en påkravsskrivelse, en ophævelse af lejemålet samt en anmodning til fogedretten om at få lejeren sat på gaden


01-01-18