726 Særaftale efter lejerens ønske

Som lejer må du ikke foretage forandringer - og dermed forbedringer - i det lejede, medmindre du har fået udlejerens samtykke. Dog må du foretage visse installationer, fx af vaskemaskine, i din lejlighed, og det kan du eventuelt læse mere om på emne nummer 742.

Ønsker du mere gennemgribende at forbedre din lejlighed, skal du som sagt have udlejerens godkendelse - og tillige bør du indgå en skriftlig aftale.

I lejelovens § 62 a findes en regel om, at hvis du ønsker at forbedre din lejlighed,  kan du gyldigt aftale med din udlejer, at du skal have en godtgørelse, hvis du flytter.

Du og udlejeren kan frit aftale, hvor stor godtgørelsen skal være - eventuelt i forhold til det antal år, du får glæde af forbedringen. Men hvis I udelukkende aftaler, at du har krav på en godtgørelse, så gælder følgende:

1. Der kan kun ske godtgørelse af dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder

2. Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige

3. Du får kun godtgørelse af den del af udgifterne, der overstiger 12.394 kr (2005)

4. Godtgørelsen kan højest udgøre 37.182 kr., (2005)

5. Godtgørelse under 2.479 kr. udbetales ikke. (2005)

6. Udlejer kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne. Udlejer kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelse, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje

7. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives med 10 pct. for hvert år, forbedringen m.v. har været i brug, første gang dog først 2 år efter at forbedringen er taget i brug, medmindre anden nedskrivning aftales imellem lejer og udlejer under hensyn til arbejdernes karakter

Når der er gået ti år, har du ikke længere krav på en godtgørelse.

Hvis du flytter i nedskrivningsperioden, kan en ny lejer vælge at betale den nedskrevne godtgørelse til udlejer for at kunne flytte ind i lejligheden. I et sådant tilfælde vil der ikke være tale om en ulovlig dusør, men derimod om sparet lejeforhøjelse for den nye lejer. Lejeren kan dog også vælge at betale en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. Men uanset, om lejeren vælger den ene eller anden af disse løsninger, kan du forlange at få din godtgørelse udbetalt kontant.

Den omtalte særregel for lejere, der selv ønsker at betale for en forbedring, benyttes kun sjældent på det private udlejningsmarked. Men bor du i en lejlighed, hvor du forventer at forblive i mange år, kan den give dig flere fordele. Du kan nemlig kun i meget begrænset omfang gennemtvinge forbedringer af dit lejemål, og når udlejeren betaler, skal du efterfølgende af med en lejeforhøjelse ud i al fremtid.

Derfor vil vi anbefale dig at regne lidt på en ønske-forbedring og derefter spørge udlejeren, om han vil indgå en skriftlig aftale om en godtgørelse til dig ved fraflytning. Udlejeren har ret til at sige 'nej'. Men ofte vil han også kunne se en fordel i at få forbedret sin ejendom på din regning.

Går udlejeren med til, at du selv betaler forbedringen, skal du få aftalen sat på papir, lige som du bør få den tinglyst på ejendommen, for på den måde er du sikker på, at en ny ejer får kendskab til dit krav på en godtgørelse. Du vil dog aldrig kunne være et hundrede procent sikker på at få godtgørelsen ved en fraflytning, da din tinglysningsmæssige sikkerhed kan bortfalde i tilfælde af en tvangsauktion. Men denne risiko vil sædvanligvis være meget lille.  


23-08-12