Hvordan beskattes lejeindtægt af min ejerlejlighed, hvis jeg flytter 1 år til udlandet?
Jeg påtænker at tage et år til udlandet (Spanien), hvilket betyder at jeg > vil udleje min ejerlejlighed på 49 kvm.
Jeg vil dog nødig få fallit, så jeg er nødt til at finde ud af, om det rent finansielt kan lade sig gøre uden at jeg bliver nødt til at sælge lejligheden. (Om jeg så efter det år alligevel måske ønsker at sælge lejligheden fordi jeg ønsker at blive i udlandet er en anden sag).
Jeg er klar over at jeg ikke kan en månedlig lejeindtægt på mine faktiske udgifter på lejligheden (til dækning af nuværende realkreditlån), men jeg vil dog minimere underskuddet mest muligt.
Hvordan vil min skattemæssige situation være når min eneste indtægt her i landet vil være huslejen fra min lejer. Mht. f.eks. rentefradrag samt evt. fradragsberettiget mindste lejeindtægt. Jeg betaler i øjeblikket ca. 5500,- brutto og 4000,- netto.
Svar:
Hvis du fraflytter din lejlighed - i dette tilfælde for at tage til udlandet - bliver
du i skattemæssig forstand anset for at drive en erhvervsvirksomhed med udlejning.
Det betyder, at du skal lave et lille regnskab for virksomheden med lejeindtægter
på den ene side og udgifter på den anden side. De udgifter, du kan fratrække er
renteudgifter, ejendomsskat, din andel af fællesudgifterne, din andel af ejendomsforsikringen
(hvis den ikke er indeholdt i fællesudgifterne) samt eventuelle vedligeholdsudgifter,
som lejer ikke skal betale. Du kan desuden fratrække udgiften til antennebidrag,
hvis lejer ikke skal betale denne udgift. Hvis du har udgifter til annoncering efter
lejere, kan du fratrække disse.
Den del af prioritetsudgiften som er afdrag på lån, kan du ikke fratrække, hvorimod
du kan fradrage administrationsbidraget til kreditforeningen. Hvis du udlejer boligen
med møbler, kan du foretage afskrivning på disse og fratrække vedligeholds- og reparationsudgifter
vedr. møblerne. Du kan bruge virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen
med det formål at minimere skatten, herunder særligt AM-bidraget. Hvis virksomheden
giver et underskud, kan underskuddet fremføres til det tidspunkt, du måtte vende
tilbage til Danmark, hvis det ligger inden for 5 år.
Når du fraflytter Danmark, opstår der tillige spørgsmålet om din fulde skattepligt.
Hvis du udlejer lejligheden uopsigeligt fra din side i en periode på mindst 3 år,
ophører din fulde danske skattepligt og du bliver i stedet begrænset skattepligtig
af lejlighedens resultat. Det kan i visse situationer være en fordel at bevare sin
fulde skattepligt, særligt i året, hvor man fraflytter og senere i året, hvor man
flytter tilbage til Danmark.
Hvis du f.eks. opkræver en husleje på 3.500 kr. pr. måned, vil du have en årlig
huslejeindtægt på 42.000 kr. Med renteudgifter på eksempelvis 50.000 kr. pr. år
og øvrige udgifter (fællesudgifter, vedligehold m.v.) på 15.000 kr. vil du have
et skattemæssigt underskud (og dermed ingen skat) på 23.000 kr. pr. år. Dette underskud
kan fremføres til modregning i senere års indkomst, således at skatten bliver lavere
til den tid, forudsat du vender tilbage til Danmark.
Det skattemæssige resultat er dog ikke det samme som det likviditetsmæssige resultat.
I ovennævnte eksempel vil der således være afdraget til kreditforeningen på eksempelvis
16.000 kr. således at du i alt skal betale (16.000+50.000+15.000=) 81.000 kr., mens
der alene er indtægter på 42.000 kr. Med andre ord skal du have 39.000 kr. op af
lommen hvert år for at holde forretningen kørende.
Venlig hilsen
Christian Junge
