Min søster og jeg har købt mine forældres sommerhus. Mine forældre oplyste, at der
ikke var gæld på huset, hvilket også er sandt. Ved tinglysningen viste det sig dog,
at der er tinglyst et sælgerpantebrev på sommerhuset (som er betalt, men er ikke
blevet aflyst).
Hvad skal vi gøre for at få slettet retsanmærkningen i det endelige skøde? - og
samtidig bevise, at pantebrevet er indfriet.
Mine forældre fik det originale pantebrev tilsendt, da det var indfriet, men de har ikke kunnet finde pantebrevet
Når pantebreve, som er fra tiden før overgangen til digital tinglysning, d.v.s. papirpantebreve, ikke er blevet digitaliseret, kunne man – hvis man havde det originale pantebrev - blot finde frem til kreditor og få underskrevet en aflysningspåtegning på pantebrevet og derefter indsende det til Tinglysningsretten til aflysning. Men når det originale pantebrev er bortkommet, stiller sagen sig jo noget anderledes.
Da der i dette tilfælde er tale om et sælgerpantebrev og ikke et ejerpantebrev (mere herom nedenfor), er det muligt, at I vil kunne få pantebrevet aflyst i medfør af tinglysningslovens § 20:
"§ 20. Dommeren sletter rettigheder, der åbenbart er ophørt.
Stk. 2. Findes der i tingbogen uudslettede rettigheder, der må antages at have mistet
deres betydning, eller som sandsynligvis er ophørt, eller hvortil der efter al rimelighed
ikke længere findes nogen berettiget, indkalder dommeren mulige indehavere af rettighederne.
Indkaldelse skal ske ved offentliggørelse i Statstidende og et på stedet udbredt
dagblad med et varsel på ikke under 3 uger. Endvidere sendes der så vidt muligt
indkaldelse til den, der i tingbogen er anført som den berettigede. Melder der sig
ingen inden fristens udløb, udslettes rettigheden af tingbogen."
I så fald skal der blot laves en tinglysningsanmeldelse på www.tinglysning.dk – dokumenttype ”Tinglysningslovens§20”. Som det fremgår, skal I dog kunne overbevise Tinglysningsretten om, at panteretten ”sandsynligvis er ophørt”. F.eks. kan I vedhæfte en ydelsestabel, der viser, at pantebrevet ved normal afvikling må have været færdigafviklet for mange år siden. Tinglysningsretten kan evt. kræve, at I finder frem til kreditor eller kreditors arvinger og indhenter er erklæring om, at kreditor/arvingerne ikke har noget krav i henhold til pantebrevet. I kan evt. bede en advokat om at udfærdige tinglysningsanmeldelsen for jer. Honoraret for en sådan ekspedition bør efter min opfattelse ikke udgøre mere end højst kr. 2.000 (og det er momsfrit, da sagen alene omhandler pant), da det for en advokat bør være en enkel og hurtig ekspedition.
Men hvis pantebrevet ikke kan udslettes efter den nævnte § 20, er der ikke andre muligheder end at få pantebrevet mortificeret. Det samme gælder for alle ejerpantebreve, da ejerpantebreve aldrig vil kunne aflyses i medfør af TL § 20. Heldigvis blev alle ejerpantebreve med en hovedstol på under 45.000 kr. automatisk konverteret til digitale ejerpantebreve ved overgangen til digital tinglysning og kan derfor aflyses på sædvanlig måde ved en digital tinglysningsanmeldelse.
En mortifikationssag vil jeg anbefale at få advokatbistand til, men en borger har ret til selv at anlægge sagen på Tinglysning.dk.
Mortifikation er desværre en langvarig proces, idet der skal indkaldes med 1 års varsel gennem Statstidende, før der kan afsiges dom, jf. dog nedenfor, og der kan kun indrykkes annonce om mortifikation i Statstidende i første nummer i hvert kvartal.
I sager, hvor det haster med at få et pantebrev/ejerpantebrev aflyst af hensyn til f.eks. en ejendomshandel, er der mulighed for at gennemføre en mortifikationssag med forkortet varsel: Tinglysningsretten afsiger dom allerede 3 måneder efter annonceringen i Statstidende, og derefter skal der gå 4 ugers ankefrist, før pantebrevet kan aflyses. For at få gennemført mortifikationen med forkortet frist skal der dog stilles en tidsubegrænset anfordringsgaranti (udstedt af pengeinstitut) over for retten af en størrelse svarende til pantebrevets hovedstol med tillæg af 1 års rente. Bankgarantien skal forblive stående i 13 måneder efter annonceringen i Statstidende.
Omkostningerne til gebyrer og retsafgifter ved en mortifikationssag udgør:
Annonce i Statstidende kr. 281,25
Retsafgift kr. 750,00
I alt kr. 1.031,25
Hertil kommer evt. udgifter ved en bankgaranti samt advokatsalær, som kan variere fra advokatkontor til advokatkontor. Eksempelvis kan nævnes, at mit firmas normale salær ligger på kr. 6.500 inkl. moms.
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg
Advokaterne
Sankt Knuds Torv P/S
Ryesgade 31,
8100 Århus C
Tlf.: 8613 0600
25-02-2025