776 Fri for mangelsansvar?
 

Efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v, som trådte i kraft d. 01.01.1996, kan du som sælger i langt videre omfang end hidtil blive fri for ansvar for mangler ved den solgte ejendom.

A. Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne?

B. Din retsstilling, hvis du får udarbejdet tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring.

C. Din retsstilling i andre tilfælde.

D: Priser på tilstandsrapport

E: Priser på elinstallationsrapporter

A. Hvilke ejendomme er omfattet af reglerne?

Reglerne gælder for salg af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen. Reglerne gælder såvel salg af en- og to-familiehuse til helårsbeboelse som sommerhuse. Reglerne gælder både salg af hele huset og salg af ideelle anparter af huset. Reglerne gælder i princippet også salg af ejerlejligheder til beboelse, men da forsikringsselskaberne ikke vil afgive tilbud om ejerskifteforsikring på ejerlejligheder, er loven i praksis ikke gældende for ejerlejligheder. Hvis der udarbejdes tilstandsrapport både for hele ejendommen og den enkelte ejerlejlighed,  er der dog mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Reglerne gælder ikke for aftaler om salg af ubebygget grund eller grund med bygning under opførelse eller for salg af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.

Reglerne gælder heller ikke salg af en andelsbolig eller salg af en aktielejlighed. 

B. Din retsstilling, hvis du får udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring.

1. Hvis køberen inden købsaftalens indgåelse, dog senest inden køber afgav sit købstilbud, fra dig som sælger har modtaget

1. en højest 6 måneder gammel tilstandsrapport, som er udarbejdet af en autoriseret byggesagkyndig, og en højest 12 måneder gammel elinstallationsrapport, som er udarbejdet af af aut. elinstallatør,
   
2. enten et bindende tilbud på om ejerskifteforsikring, som i mindst 5 år efter overtagelsesdagen og med mulighed for forlængelse til i alt mindst 10 år dækker fejl ved bygningernes fysiske tilstand, der var til stede ved købers overtagelse af ejendommen, og som ikke er nævnt eller er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten, eller
   
3. en meddelelse fra forsikringsselskabet om, hvilke særlige forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der medfører, at der ikke kan tegnes en ejerskifteforsikring
   
4. et skriftligt og bindende løfte om, at du forpligter dig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, såfremt køberen tegner denne eller en anden ejerskifteforsikring.

kan køberen som hovedregel ikke over for dig som sælger påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter, ligesom køber ikke over dig kan påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Disse regler gælder dog kun, hvis du inden aftalens indgåelse, dog senest inden køber afgav sit købstilbud, har sikret dig, at køber er bekendt med de nævnte retsvirkninger. I modsat fald gælder ansvarsfritagelsen ikke, medmindre der er særlig grund til at antage, at køberen på anden måde var bekendt hermed.

2. Du kan dog som sælger alligevel blive ansvarlig for følgende:

1. forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, og frem til overtagelsesdagen. Dette gælder dog ikke, hvis du sælger gennem HOME og køber har fået tilbudt en køberforsikring, der dækker disse forhold
   
2. at et forhold strider mod offentligretlige forskrifter dvs. ulovlige bygningsindretninger. Dette gælder dog ikke, hvis du sælger gennem HOME og køber har fået tilbudt en køberforsikring, der dækker disse forhold
   
3. at et forhold strider mod en servitut
   
4. at du som sælger har ydet en garanti,
   
5. at du som sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
   
6. erstatningskrav, hvis du som sælger har opført bygningen med salg for øje.

C. Din retsstilling i andre tilfælde.

Det er frivilligt, om du vil gå frem efter de ovenfor anførte regler, men da du kan slippe ud af ansvaret for skjulte mangler ved at gå frem efter de nye regler, vil langt de fleste sælgere anvende disse. Sælger du en ejerlejlighed, kan du ikke komme ind under de nye regler.

Hvis du har valgt ikke at fremskaffe tilstandsrapport og tilbud om ejerskifteforsikring, eller hvis du sælger en ejerlejlighed, reguleres dit mangelsansvar som sælger efter de hidtil gældende regler.

Dette indebærer, at du kan blive erstatningsansvarlig for skjulte mangler ved ejendommen, hvis

1. du har afgivet en garanti for visse egenskaber, f. eks. garanteret at ejendommen var hulmursisoleret, eller
   
   
2. du har tilsidesat din loyale oplysningspligt, dvs. at du har undladt at oplyse køber om mangler ved ejendommen, som du havde eller burde have kendskab til - f. eks. at taget er utæt eller at der trænger vand ind i kælderen ved særlige lejligheder.

Selv om du ikke har afgivet nogen garantier, og selv om du intet kendte til manglens eksistens og derfor er i den reneste gode tro vedrørende manglen, risikerer du alligevel at skulle betale køberen et såkaldt forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvis det efterfølgende viser sig, at ejendommen var behæftet med væsentlige mangler. Det afgøres konkret af domstolene, om en mangel er væsentlig, men udgør udbedringsomkostninger 10% af købesummen, vil manglen normalt blive anset for væsentlig. Er udbedringsomkostningerne mellem 5% og 10% af købesummen, risikerer du også at blive pålagt at betale køberen et forholdsmæssigt afslag. 

Hvis du går frem efter de nye regler om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring, slipper du for at skulle betale forholdsmæssigt afslag i købesummen, og vi vil derfor naturligvis råde dig til at anvende de nye regler, hvis dette er muligt.

Du kan læse mere om huseftersynsordningen på sekretariatets hjemmeside.

Der er med virkning fra d. 01.07.2000 blevet indsat en bestemmelse i § 21 a i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som foreskriver, at generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler ikke gøres gældende over for køberen, i det omfang sælgeren kunne have opnået den samme retsvirkning ved at følge den ovenfor omtalte fremgangsmåde med tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. Dette gælder også, når sælgeren er et dødsbo, og derfor bør man også ved salg fra et dødsbo sørge for at indhente tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring.

D: Priser på tilstandsrapport

Nedenstående er maksimalpriserne gældende fra d. 01.02.2015

Maksimale vederlag pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse bestemmes dels af det samlede bygningsareal og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen - »Hovedhuset« - er opført, jf. nedenstående.

Priser på elinstallationsrapporter

Vederlag til autoriserede elinstallatørvirksomheder der udarbejder elinstallationsrapporter

16-12-2020