På Jeres fortrinlige hjemmeside kan man under afsnittet "741 Almindelige ordensregler" læse om begreberne: "udlejerens påmindelse" og "rimelige påbud".
Hvordan - og i hvilket omfang - skal disse afgives af udlejeren?
Og er disse forhold iagttaget, vil den efterfølgende opsigelse/ ophævelse af pågældende lejers lejemål (støjende adfærd: glirren af glas, fælles sang til højt opskruet stereoanlæg) være betinget af andre forhold?
Som udlejer er du forpligtet til at sørge for, at "der hersker god orden i ejendommen", jf. lejelovens § 27 stk 1, mens der ifølge § 27, stk. 2 gælder følgende for de øvrige beboere:
Lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Da støjende adfærd har været årsag til mange stridigheder - og ikke mindst mange bevismæssige problemer - blev der i 1995 oprettet særlige boligklagenævn i København og Århus. Disse boligklagenævn kan fx pålægge lejere at betale en økonomisk kompensation eller at møde op til "en konfrontation" med husets øvrige beboere, lige som nævnene kan godkende en såkaldt "betinget opsigelse" (hvor fortsat støjende adfærd gør opsigelsen effektiv).
De omtalte boligklagenævn er foreløbig en forsøgsordning, som du - og andre udlejere - kan benytte, men du kan også vælge at give lejerne skriftlige påmindelser (i anbefalede breve, du beholder kopi af) - og derefter opsige/ophæve lejeaftalen. Dit problem bliver imidlertid, at du skal kunne sandsynliggøre, at lejerne har støjet urimeligt meget, og det kan du efterfølgende få store problemer med!
Men kan du bevise, at dine lejere har nægtet "at efterkomme rimelige påbud" (om at skrue ned for musikken, om at støje mindre m.v.), har du mulighed for at opsige eller ophæve lejeforholdet (ophævelse: hvis forholdet må anses særlig groft, og den støjende adfærd fortsætter).
Ønsker du fx at opsige de støjende lejere, skal det ske efter lejelovens § 83 litra e, hvori der står følgende:
Når det antages, at det trods udlejerens påmindelse ved det lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, herunder når lejeren ved støjende adfærd... har været til ulempe for ejendommen eler de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
Opsigelsen skal ske med tre måneders varsel, og den skal være skriftlig, lige som den skal indeholder oplysninger om lejerens adgang til at gøre indsigelser. Nemlig i form af følgende:
Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet rem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen. (lejelovens § 87 stk 2).
Da dit spørgsmål kommer fra Århus, vil jeg opfordre dig til at kontakte - og benytte - det lokale boligklagenævn. Du kan som understreget få store bevismæssige vanskeligheder ved at gå den hårde og mere direkte vej!.
Ønsker du at læse reglerne om boligklagenævn, kan du slå op i lejelovens kapitel XII A, dvs. fra § 79 a til § 79 o.
Med venlig hilsen
Erik Frodelund