Hvordan skal værdien af mine forbedringer opgøres?

Jeg har et spørgsmål angående vores andelslejlighed.

Da vi overtog lejligheden i sin tid (ca. 3 år siden) fik vi lagt solide Junkers parketgulv over det eksisterende gulv. Desværre har vi mistet kvitteringerne.

Vi har også selv lagt en masse timer i forbedringer af lejligheden (afdampning af gammelt tapet, opsætning af nyt, nye EL-installationer, nyt køkken, bad og toilet, m.m.).

Hvis vi nu vil sælge lejligheden, vil vi naturligvis gerne have lagt forbedringerne oven i andelsværdien.

Hvordan fungerer en vurdering af en andel?

Er der en fast "timeløn", når man selv forbedrer lejligheden, der kan lægges oven i andelsværdien?

Hvordan afskrives forbedringer?

Svar:

Af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3 fremgår det, at man er berettiget til at få godtgjort sine forbedringer.

Ved værdifastsættelse af forbedringer tages udgangspunkt i anskaffelsesprisen (og ikke genanskaffelsesprisen) for de på gældende forbedringer. Forbedringerne skal nedskrives på grund af alder og slitage.

I de fleste vedtægter er der regler for opgørelse og afskrivning af forbedringer og jeg må derfor i første omgang henvise hertil.

Er der ikke regler herom i vedtægterne, vil et godt udgangspunkt for opgørelse af forbedringer og afskrivning, være at anvende ABFs forbedringskatalog og de afskrivningskurver som fremgår af ABF håndbogen. (ABF - Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation er en interesseorganisation for private andelsboligforeninger med kontor i Vesterbrogade 20, 1620 København V. (tlf: 33 24 66 90). ABF udgiver blandt andet en håndbog, der anvendes af et betydeligt antal andelsboligforeninger.)

Det er vigtigt, at bemærke, at man ikke kan få godtgjort vedligeholdelsesarbejder eller almindelig genopretning. Tapetsering og maling er normalt ikke en forbedring og kan derfor ikke tillægges prisen.

Etablering af nyt køkken og badeværelse vil normalt være forbedringer - under forudsætning af at arbejderne er udført håndværksmæssigt korrekt i overenstemmelse med bygningslovgivningen. Etablering af nyt gulv vil antagelig kunne sidestilles med en forbedring, men der kan dog også være elementer af vedligeholdelse, hvilket der i givet fald skal tages hensyn til ved prisfastsættelsen.

Forefindes der ikke kvitteringer, kan man stadig få godtgjort sine forbedringer, men bestyrelsen er ved sin bedømmelse af prissætningen være nødt til at udøve et skøn, som normalt vil være forsigtigt, når man ikke kender præcise tal. Man kan godt få godtgjort værdien af eget arbejde. En bestyrelse vil normalt godkende værdien af eget arbejde, hvis udgangspunktet tages i svendetimelønnen inden for det pågældende område UDEN tillæg af mestersalær og moms. Man kan naturligvis alene medregne det antal timer det ville have taget en professionel håndværker at udføre det pågældende stykke arbejde. I må drøfte dette spørgsmål med bestyrelsen, da praksis kan være forskellig i fra forening til forening.

Med venlig hilsen

Torben Winnerskjold

Advokaterne Sankt Knuds Torv, Århus.