Erhvervslejeloven
Lovændringer
Kapitel 1 - Lovens anvendelsesområde,
§§ 1-4
Kapitel 2 - Lejeaftalen, §§ 5-8
Kapitel
3 - Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår, §§ 9-15
Kapitel
4 - Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser, §§ 16-24
Kapitel 5 - Udlejerens adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage ændringer
i det lejede m.v., §§ 25-30
Kapitel 6 - Forbedringer, §§ 31-32
Kapitel 7 - Lejerens brug af det lejede,
§§ 33-41
Kapitel 8 - Betaling af leje, §§ 42-44
Kapitel 9 - Betaling for varme,
køling og vand m.v., §§ 45-53
Kapitel 10 - Brugsrettens overgang
til andre, §§ 54-59
Kapitel 11 - Opsigelse, §§ 60-68
Kapitel 12 - Ophævelse, §§ 69-72
Kapitel 13 - Lejerens fraflytning, §§
73-75
Kapitel 14 - Tvistebehandling, §§ 76-77
Kapitel 15 - Opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af et
formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation, §§ 78-79
Kapitel 16 - Lejeaftaler
indgået inden den 1. januar 2000, §§ 80-85
Kapitel 17 - Ikrafttrædelsesbestemmelser
m.v., §§ 86-91
Lovændringer
Lov nr. 934
af 20.12.1999 om leje af erhvervslokaler m.v
Som ændret ved
§ 18 i lov
nr. 1260 af 20.12.2000 om butikstid (ændring af § 39, stk. 2, 2. pkt. fra
d. 01.07.2001) og
§ 1 i lov nr. 447 af 07.06.2001
(Ophævelse af lejeforhold som følge af overtrædelse af forbud nedlagt i medfør af
lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler fra d. 08.06.2001)
§ 1 i lov nr. 1235 af 27.12.2003
(Konsekvensændringer som følge af lov om byfornyelse og udvikling af byer) fra d.
01.01.2004
§ 38 i lov
nr. 585 af 24.06.2005 (Lov om fremme af energibesparelser i bygninger) I
kraft d. 01.01.2006
§ 14 i lov
nr. 606 af 24. juni 2005 (Lov om detailsalg fra butikker m.v.) fra d. 01.07.2005
og 01.07.2010
§ 2 i lov
nr. 453 af 22.05.2006 (Oprettelse af et disciplinærnævn for ejendomsmæglere,
skærpelse af oplysningspligt m.v.) I kraft d. 23.05.2006.
Nu lovbekg. nr. 1714
af 16.12.2010, som ændret ved
§ 3 i lov nr. 270 af
19.03.2013 (Kommunal indbringelse af sager for huslejenævnene, udvidelse af
frakendelsesordningen, forhåndsgodkendelse af lejen for ejer- og andelsboliger og
udlejning af almene boliger til virksomheder m.v.) fra d. 01.04.2013.
§ 5 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 (Energisparepakke omfattende bl.a.
totaløkonomisk rentable energiforbedringer og aftalt grøn byfornyelse) fra d. 01.06.2014.
§ 1 i
lov nr. 269 af 25.03.2015 (Fremme af energirenovering i erhvervslejemål)
fra d. 01.04.2015.
§ 1 i lov
nr. 1550 af 13.12.2016 (Vurdering af
markedslejen) fra d. 01.01.2017.
§ 12 i lov
nr. 653 af 08.06.2017 (Lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme
som samlingssted for en gruppe) fra d. 01.07.2017.
Nu lovbekg.
nr. 1218 af 11.10.2018, som ændret ved
§ 2 i lov
nr. 359 af 04.04.2020 (Yderligere foranstaltninger for at forebygge og inddæmme
smitte med covid-19 m.v.) fra d. 04.04.2020. Ændringen ophæves d. 01.03.2021.
§ 3 i lov
nr. 529 af 27.03.2021 (Yderligere foranstaltninger for at forebygge og inddæmme
smitte med covid-19 m.v.) fra d. 28.03.2021 med virkning fra d. 10.02.2021. Ændringen
ophæves d. 01.03.2022.
§ 10 i lov
nr. 344 af 22.03.2022 (Konsekvensrettelser som følge af lov om leje og lov
om boligforhold samt opsigelse af fremlejegivere i almene boliger) fra d. 01.07.2022.
Nu lovbekg.
nr. 1446 af 09.11.2022.
Kapitel 1: Lovens anvendelsesområde
§ 1. Loven gælder for leje, herunder fremleje, af lokaler,
der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 2. Omfatter en lejeaftale såvel lokaler,
der er udlejet til beboelse, som lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end
beboelse, og er lokalerne beliggende i hver sin fysiske enhed, gælder
§§ 9-13, 31 og 32 for de lokaler,
der udelukkende er udlejet til andet end beboelse.
Stk. 3. Loven gælder for udlejning af almene
boliger til virksomheder m.v. (juridiske personer) med henblik på videreudlejning
til beboelse. Loven gælder ligeledes for udlejning af almene ældreboliger efter
§ 56 i lov om almene boliger m.v.
Stk. 4. Loven gælder for udlejning af ustøttede
private plejeboliger til kommunen eller regionen efter § 56, jf. § 143 r, i lov
om almene boliger m.v. og udlejning af ældreboliger til kommunen efter § 17, stk.
4, i lov om boliger for ældre og personer med handicap.
Stk. 5. Loven gælder, selv om lejen skal betales
med andet end penge, herunder med arbejde.
§ 1, stk. 3 og 4 er indsat ved § 3.1 i
lov nr. 270 af 19.03.2013 fra d. 01.04.2013.
§ 2. Loven gælder ikke, i det omfang lejeforholdet er omfattet
af særlige regler i anden lovgivning.
§ 3. Ved én ejendom forstås i denne lov
1) ét matrikelnummer,
2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet,
3) bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, eller
4) én ejerlejlighed.
§ 4. Lovens fravigelige bestemmelser finder anvendelse,
medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i
aftalen.
Kapitel 2: Lejeaftalen
§ 5. En lejeaftale og andre aftaler om det lejede skal
udfærdiges skriftligt, når en af parterne kræver det.
Stk. 2. Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen,
hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det
lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens
indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder
lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve
den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne
ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 3. Det skal endvidere specificeret fremgå
af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet,
jf. § 45, stk. 2. Stk. 2, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
Stk. 4. I lejeaftalen skal det oplyses, hvilken
dato der tages udgangspunkt i ved regulering for fremtidige skatte- og afgiftsændringer
efter §§ 10-12. Har udlejeren undladt at give disse oplysninger,
lægges ved regulering af lejen, jf. §§ 10-12, den størrelse
af skatter og afgifter til grund, som påhviler ejendommen ved lejeforholdets begyndelse,
og som er meddelt udlejeren ved lejeaftalens indgåelse.
§ 6. Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er
gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af
leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger
et halvt års leje.
Stk. 2. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens
krav efter stk. 1 dog være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet,
såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer end den, som ejede ejendommen,
da kravet forfaldt. Endvidere skal bekræftet genpart af stævningen tinglyses uden
ugrundet ophold, jf. tinglysningslovens
§ 12, stk. 4.
§ 7. En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt
eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at
gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36.
§ 8. Reglerne i §§ 5 og 6
kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. § 7 kan ikke
fraviges ved aftale.
Kapitel 3: Lejefastsættelse, lejeregulering og ændring af lejevilkår
§ 9. Fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens
indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale.
Stk. 2. Er lejens størrelse ikke aftalt, anses
den for at udgøre det beløb, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold,
jf. § 13, stk. 1, 2.-4. pkt..
§ 9, stk. 2 er ændret ved § 1.1 i
lov nr. 1550 af 13.12.2016 fra d. 01.01.2017.
»§ 13, stk. 1, 2. og 3. pkt.« til: »§ 13, stk. 1, 2.-4. pkt.«
§ 10. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen,
kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lokaler,
som skatten vedrører. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt uopsigelighed.
Stk. 2. I fredede ejendomme, hvorpå der er tinglyst
en særlig bevaringsdeklaration i henhold til lovgivningen om bygningsfredning, kan
udlejeren, uanset om ejendommene er fritaget for ejendomsbeskatning, kræve lejeforhøjelse
efter stk. 1, såfremt der sker forhøjelse af den ejendomsskat, der kunne have været
opkrævet, hvis ejendommen ikke var fredet.
Stk. 3. Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til
den gældende leje på varslingstidspunktet eller, hvor der ikke er fastsat nogen
leje, den leje, der svarer til markedslejen for det pågældende lejeforhold, jf.
§ 13, stk. 1.
Stk. 4. Lejeforhøjelsen kan gennemføres med
3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt,
udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5
måneder efter dette tidspunkt.
Stk. 5. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes
skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer,
samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 6. Indeholder
kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre,
at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 6. Vil lejeren ikke godkende kravet om
lejeforhøjelse, skal lejeren senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte
skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes.
Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens
udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
§ 11. Reglerne i § 10 gælder også,
hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation,
kloak, skorstensfejning og energimærkning samt kontrol, eftersyn og vedligeholdelse
af tekniske anlæg i medfør af lov om fremme af energibesparelser i bygninger efter
takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.
Stk. 2. Reglerne i § 10
gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag
til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en engangsydelse, kan udlejeren,
når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet
af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter.
Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale
beløbet kontant.
§ 11, stk. 1 er ændret fra d. 01.01.2006 ? ved § 38.1 i
lov nr. 585 af 24.06.2005. Formulering indtil da:
Reglerne i §
10 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til
vand, el, renovation, kloak, skorstensfejning og kontrolmåling, justering og rensning
af fyringsanlæg, energimærkning og udarbejdelse af energiplan m.v. i medfør af lov
om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger efter takster, der er fastsat
eller godkendt af det offentlige.
§ 12. Bortfalder eller nedsættes de i
§§ 10 og 11 nævnte skatter, afgifter eller bidrag, skal
udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse
for de lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet. I ejendomme som nævnt
i § 10, stk. 2, kan et beløb svarende til den ejendomsskat,
der til enhver tid kunne have været opkrævet, dog opkræves som en del af lejen,
uanset om en ejendom er fritaget for ejendomsbeskatning. Ved anvendelse af sammenlignelige
lejemål i vurderingen af markedslejen skal der tages højde for samtlige relevante
aftaler og aftalevilkår for de pågældende lejemål.
Stk. 2. Udlejeren skal give lejeren skriftlig
meddelelse om nedsættelsen af lejen senest 6 uger efter, at meddelelsen om nedsættelsen
af udgiften efter stk. 1 er kommet frem til udlejeren.
§ 13. Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange
lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller
væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig
lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende
lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed,
anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister
om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i
retsplejelovens § 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.
Stk. 2. Kravet om regulering af lejen kan dog
tidligst få virkning 4 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter
ikrafttræden af en vilkårsændring i medfør af § 14. Krav om
lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse
efter stk. 1 sidst er trådt i kraft. Krav om lejenedsættelse kan tidligst få virkning
4 år efter det tidspunkt, hvor en lejenedsættelse efter stk. 1 sidst er trådt i
kraft.
Stk. 3. Ved aftalte væsentlige ændringer af
vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om regulering af
lejen tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet
ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om
vilkårsændringer.
Stk. 4. Reguleringen fordeles over 4 år, således
at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.
Stk. 5. Regulering til markedsleje kan ske uanset
aftalt uopsigelighed.
Stk. 6. Ved vurderingen af lejen i forhold til
markedslejen ses der bort fra:
1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i
lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august
1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil
der er ydet støtte efter de nævnte love.
3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.
4) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse.
5) Lejeforhøjelse og forbedringer efter lov om byfornyelse og udvikling af byer.
6) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring
af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.
Stk. 7. Ved vurderingen af lejen i forhold til
markedslejen tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse
har betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været
ejer og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået som en del af aftalen om
dennes salg af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem salgsprisen og lejens
størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
Stk. 8. Lejereguleringen kan gennemføres med
3 måneders varsel. Kravet om regulering af lejen skal være skriftligt og skal indeholde
en angivelse af lejereguleringens størrelse. Kravet skal tillige indeholde oplysning
om adgangen til at gøre indsigelse, jf. stk. 9. Indeholder kravet ikke disse oplysninger,
er det ugyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet, kan godtgøre, at mangelen
ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling.
Stk. 9. Den part, som har modtaget kravet om
regulering af lejens størrelse, skal skriftligt fremsætte indsigelse over for den
anden part senest 6 uger efter, at kravet om lejeregulering er kommet frem, hvis
kravet ikke kan godkendes.
Stk. 10. Den part, som rettidigt har modtaget
indsigelse efter stk. 9, skal senest 6 uger fra udløbet af fristen i stk. 9 anlægge
sag ved boligretten, hvis kravet om lejeregulering ønskes fastholdt.
§ 13, stk. 6, nr. 5 er indsat fra d. 01.01.2004 ved
lov nr. 1235 af 27.12.2003
§ 13, stk. 1, 3. pkt. er indsat ved § 1.2 i lov nr. 1550 af 13.12.2016 fra d. 01.01.2017.
§ 14. I lejeforhold, der ikke er omfattet af
§ 62, kan parterne aftale, at udlejeren kan stille krav om ændring af lejevilkårene
med den virkning, at udlejeren kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling,
jf. stk. 5-7, er nået til enighed om de fremtidige lejevilkår. En ændring af lejevilkårene
og opsigelse efter stk. 8 kan dog tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens
begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene
efter denne bestemmelse sidst er trådt i kraft. En ændring af lejevilkårene og opsigelse
kan endvidere tidligst få virkning 4 år efter det tidspunkt, hvor en lejeforhøjelse
efter reglerne om regulering af lejen til markedslejen i henhold til
§ 13 sidst er trådt i kraft.
Stk. 2. Ved aftalte væsentlige ændringer af
vilkårene for lejeforholdet, herunder lejens størrelse, kan krav om ændring af lejevilkårene
og opsigelse tidligst få virkning 8 år efter det tidspunkt, hvor vilkårene for lejeforholdet
ændres, hvis parterne har aftalt dette i forbindelse med indgåelse af aftalen om
vilkårsændringer.
Stk. 3. En aftale i henhold til stk. 1 skal
for at være gyldig udfærdiges skriftligt og indeholde oplysning om, at udlejeren
har ret til at opsige lejeforholdet i medfør af stk. 8, og om lejeren har krav på
erstatning for en eventuel opsigelse efter stk. 4. Endvidere er det en gyldighedsbetingelse,
at lejeforholdet ikke er omfattet af § 62. Sag om aftalens ugyldighed
i henhold til 1. pkt. skal være anlagt af lejeren senest 1 år efter aftalens indgåelse.
Stk. 4. Lejeren har, medmindre parterne har
aftalt andet, ret til erstatning i henhold til § 66 for det
tab, som lejeren lider som følge af en opsigelse efter stk. 8.
Stk. 5. Hvis der er indgået aftale efter stk.
1, kan udlejeren fremsætte krav om ændring af lejevilkårene med 3 måneders varsel.
Kravet skal være skriftligt og indeholde en angivelse af, hvori ændringen af lejevilkårene
består. Kravet skal desuden indeholde oplysning om lejerens adgang til at kræve
erstatning, jf. stk. 4. Kravet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang
til at gøre indsigelse og om lejerens pligt til i indsigelsen at angive modforslag
samt størrelsen og sammensætningen af et erstatningskrav, jf. stk. 6. Endvidere
angives den i stk. 6 nævnte retsvirkning af, at lejeren undlader dette, og den i
stk. 7 nævnte retsvirkning af, at lejeren udebliver fra den deri nævnte forhandling
med udlejeren. Endelig skal kravet indeholde oplysning om, at udlejeren kan opsige
lejeforholdet, hvis parterne efter en forhandling ikke kan nå til enighed om de
fremtidige lejevilkår. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt,
medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse
af lejerens retsstilling.
Stk. 6. Vil lejeren ikke fortsætte lejemålet
på de vilkår, udlejeren har forlangt, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse,
der skal være kommet frem til udlejer senest 3 måneder efter, at udlejerens krav
er kommet frem med angivelse af lejerens modforslag, herunder på hvilke punkter
udlejerens krav ikke kan godkendes. Hvis lejeren vil kræve erstatning i forbindelse
med en opsigelse, skal størrelsen og sammensætningen af det maksimale erstatningskrav
fremgå af indsigelsen. Indeholder indsigelsen ikke disse oplysninger, anses den
for ikke at være rettidigt fremsat, medmindre lejeren kan godtgøre, at manglerne
ikke har bevirket en forringelse af udlejerens retsstilling.
Stk. 7. Hvis lejeren rettidigt har gjort indsigelse
mod det fremsatte krav som nævnt i stk. 6, skal udlejeren, medmindre lejeren har
givet meddelelse efter stk. 8, senest 6 uger efter lejerfristens udløb skriftligt
indkalde lejeren til forhandling, hvis udlejeren vil fastholde kravet om vilkårsændringer.
Indkaldelsen skal ske med et passende varsel til et passende sted. Udebliver lejeren
fra denne forhandling, anses indsigelsen for at være trukket tilbage, medmindre
lejeren har meldt forfald eller angiver en rimelig grund til udeblivelsen.
Stk. 8. Kan parterne ikke nå til enighed om
de fremtidige lejevilkår, kan hver af disse skriftligt meddele den anden part, at
forhandlingsmulighederne anses for udtømt. Udlejeren kan senest 6 uger efter det
tidspunkt, hvor meddelelsen er kommet frem til modtageren skriftligt opsige lejeaftalen
med mindst 6 måneders varsel. Opsiges lejeaftalen ikke rettidigt, fortsætter den
på de hidtil gældende vilkår.
§ 15. § 14, stk. 1-3 og 5-7, kan ikke
fraviges ved aftale til skade for lejeren. Stk. 8 kan ikke fraviges ved aftale til
skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren.
Kapitel 4: Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser.
§ 16. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede
forsvarligt ved lige. Alle indretninger i ejendommen, herunder til afløb og til
forsyning med elektricitet, gas, vand og varme skal holdes i god og brugbar stand.
Stk. 2. Udlejeren skal sørge for renholdelse
og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede. Udlejeren
skal tillige renholde fortov, gård, fælles opholdsarealer og andre fælles indretninger.
Stk. 3. Fornyelse af hvidtning, maling, tapetsering
og lakering af gulve som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så
ofte, det er sædvanemæssigt påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes
karakter.
§ 17. Såfremt der foreligger hindring for overtagelse
af de lejede lokaler til den aftalte tid, uden at dette skyldes lejerens forhold,
kan lejeren kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
Stk. 2. Lejeren kan hæve lejeaftalen ved væsentlig
forsinkelse, medmindre forsinkelsen af udlejeren måtte forudsættes at være af uvæsentlig
betydning for lejeren. Retten til at hæve er betinget af, at lejeren, efter at forsinkelsen
er indtrådt, har fremsat påkrav over for udlejeren og lejerens overtagelse ikke
kan ske inden rimelig tid derefter. Lejeaftalen kan dog altid hæves ved enhver forsinkelse,
såfremt lejeren har betinget sig overtagelse af lokalerne til bestemt tid.
Stk. 3. Uanset om lejeren hæver lejeaftalen,
kan lejeren kræve erstatning, medmindre udlejeren godtgør, at forsinkelsen ikke
skyldes noget forhold, for hvilket udlejeren er ansvarlig.
§ 18. Er det lejede ikke ved overtagelsen og under lejeforholdets
beståen i den stand, som lejeren efter retsforholdet mellem lejeren og udlejeren
kan kræve, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, kan lejeren
lade mangelen afhjælpe for udlejerens regning. Vedrører mangelen det lejedes forsyning
med lys, gas, varme eller lignende, kan lejeren ved fogdens bistand skaffe sig adgang
til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.
Stk. 2. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt
afslag i lejen, så længe en mangel forringer brugsværdien af det lejede for lejeren.
§ 19. Er det lejede mangelfuldt som nævnt i
§ 18, og afhjælper udlejeren ikke straks mangelen efter påkrav herom, eller
kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis
mangelen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Er mangelen afhjulpet, inden lejeren
har hævet lejeaftalen, kan lejeren ikke senere påberåbe sig mangelen som grund for
ophævelse.
§ 20. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved
aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, eller udlejeren
har handlet svigagtigt. Det samme gælder, hvis det lejede senere lider skade som
følge af udlejerens forsømmelse eller der i øvrigt opstår hindringer eller ulemper
for lejerens brugsret som følge af forhold, som udlejeren er ansvarlig for.
§ 21. Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse,
skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig mangelen senest 2 uger
efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende.
Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig
agtpågivenhed eller udlejeren har handlet svigagtigt. I de i 2. pkt. nævnte tilfælde
skal lejeren gøre kravet gældende uden ugrundet ophold efter, at mangelen er eller
burde være opdaget.
§ 22. Er brugen af det lejede helt eller delvis i strid
med lovgivning, andre offentlige forskrifter, servitutter eller andre lignende rettigheder
over ejendommen, som var gældende ved aftalens indgåelse, kan lejeren kræve et forholdsmæssigt
afslag i lejen og erstatning. Lejeren kan endvidere hæve lejeaftalen, såfremt brugen
indskrænkes væsentligt eller udlejeren har handlet svigagtigt.
Stk. 2. Stk. 1 gælder ikke, hvis lejeren vidste,
at brugen var retsstridig, eller hvis lejerens ukendskab skyldes grov uagtsomhed.
Endvidere finder stk. 1 ikke anvendelse, hvis det retsstridige forhold ikke har
medført nogen indskrænkninger i lejerens brugsret og udlejeren efter opfordring
straks bringer forholdet i orden.
Stk. 3. § 21 finder anvendelse
på de i stk. 1 nævnte mangler.
§ 23. Bringes et lejeforhold, bortset fra de i
§ 22 nævnte tilfælde, til ophør i utide på grund af andre rettigheder over
ejendommen, kan lejeren kræve erstatning af udlejeren.
Stk. 2. Bringes lejeforholdet til ophør i utide,
fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod
lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder
i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren
dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.
§ 24. Bliver det lejede ødelagt ved brand eller anden
ulykke, bortfalder aftalen.
Stk. 2. Bortfalder en lejeaftale i henhold til
stk. 1, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren at leje andre lokaler
i ejendommen, hvis der bliver andre lokaler ledige til overtagelse senest 3 måneder
efter det tidspunkt, hvor det lejede blev ødelagt.
Stk. 3. Ved bortfald af en lejeaftale efter
stk. 1 skal udlejeren tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de lokaler,
der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne
lokaler.
Kapitel 5:Udlejerens adgang til det lejede og udlejerens ret til at foretage
ændringer i det lejede m.v.
§ 25. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til
at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
§ 26. Udlejeren har uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed
ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette
berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer
det lejedes identitet, jf. dog stk. 2.
Stk. 2. Lejeren kan, når udlejeren foretager
ændringer efter stk. 1, stille krav om, at lejen skal nedsættes, hvis ændringen
medfører en væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejeren.
§ 27. Udlejeren kan iværksætte arbejder i det lejede med
det varsel, der er angivet i stk. 2. Udlejeren kan dog altid uden varsel foretage
uopsættelige reparationer i det lejede.
Stk. 2. Varsling om iværksættelse af arbejder
i det lejede skal være skriftlig, og varslet er 8 uger. Ved beregningen af fristen
ses der bort fra juli måned.
Stk. 3. Stk. 1 og 2 finder tillige anvendelse
på arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig
ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes
gennemførelse.
§ 28. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal
udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren
skal straks foretage efterreparationer.
§ 29. Ved installation af varmeanlæg i ejendommen har
udlejeren ret til med 6 ugers varsel at råde over de kælder- og loftsrum, der er
nødvendige til anlæggets drift, når der anvises lejeren andre rum, der er anvendelige
til den aftalte brug. Lejeren kan dog ikke kræve anvist andet rum, hvis den forudsatte
anvendelse af rummet må anses for overflødiggjort af installationen.
§ 30. § 27, stk. 2 og 3, og
§ 28 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 6: Forbedringer
§ 31. Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren
forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi.
Ved vurdering af den forøgede brugsværdi ses der bort fra forbedringer, der er gennemført
efter § 146 i lov om leje.
Stk. 2. Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt
kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt
til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse,
administration, forsikring og lignende.
Stk. 3. I ejendomme, der udelukkende
er udlejet til andet end beboelse, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse for
arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, på grundlag af
de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, hvis udlejeren har tilslutning
til gennemførelsen af arbejderne fra et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter
mindst 2/3 af ejendommens bruttoetageareal. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige den
besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.
Stk. 4. Har en udlejer gennemført arbejder efter
§ 146 i lov om leje, kan udlejeren forlange en
lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed
er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse,
administration, forsikring og lignende.
Stk. 5. Har udlejeren opsat eller forbedret
eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse i ejendommen, eller har
udlejeren etableret eller forbedret tilslutning til programforsyning udefra, kan
udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter,
der med rimelighed er afholdt. Udlejeren kan forlange en passende forrentning og
sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.
Lejeren kan dog kræve at betale beløbet kontant.
Stk. 6. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation,
og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren
forlange, at lejeren over 10 år godtgør udlejeren ejendommens udgifter ved omlægningen
med fradrag af besparelsen.
Stk. 7. Foranstaltninger, der øger kapaciteten
af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, anses
for forbedringer.
Stk. 8. Erhvervsministeren fastsætter
nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse
og om forhøjelsens beregning efter stk. 3.
§ 31, stk. 3 er indsat ved § 1.1 i
lov nr. 269 af 25.03.2015 fra d. 01.04.2015. Stk. 3-6 bliver herefter stk. 4-7.
§ 31, stk. 8 er indsat ved § 1.2 i
lov nr. 269 af 25.03.2015 fra d. 01.04.2015. Stk. 3-6 bliver herefter stk.
4-7.
§ 31, stk. 1 og 4 er ændret ved § 10.1 i lov nr. 344 af 22.03.2022 fra d. 01.07.2022. I § 31, stk.
1, 2. pkt., og stk. 4, ændres »§ 46 a, stk. 3,« til: »§ 146«.
§ 32. Lejeforhøjelse efter § 31 kan
gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning
fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført. Lejeforhøjelse kan ske uanset
aftalt uopsigelighed.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes
skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af
lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens
adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 5. Indeholder kravet ikke disse oplysninger,
er det ugyldigt, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket
en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 3. Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse
på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav,
når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når
det foreligger.
Stk. 4. Boligretten kan på begæring af en lejer
fastsætte en frist, inden for hvilken byggeregnskab skal aflægges. Er byggeregnskab
ikke aflagt inden fristens udløb, bortfalder den foreløbige lejeforhøjelse, medmindre
overskridelsen af fristen beror på forhold, som udlejeren ikke er ansvarlig for.
Stk. 5. Vil lejeren ikke godkende kravet om
lejeforhøjelse, skal lejeren fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter,
at kravet er kommet frem til lejeren. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet
om lejeforhøjelse.
Kapitel 7: Lejerens brug
af det lejede
§ 33. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt.
Stk. 2. Lejeren er erstatningsansvarlig for
skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens personale
eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
Stk. 3. Skader, hvis udbedring er uopsættelig,
skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal lejeren anmelde uden
ugrundet ophold.
§ 34. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det
lejede til andet formål end aftalt.
Stk. 2. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke
overlade brugen af det lejede eller nogen del heraf til andre.
§ 35. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden
i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 69, stk. 1,
nr. 7, 8 og 11, nævnte tilfælde. Bestemmelserne i § 18, stk. 2,
og §§ 19 og 20 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse
af denne pligt.
Stk. 2. Lejeren skal overholde de almindelige
ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud,
der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede.
Stk. 3. Lejeren skal sørge for, at de pligter,
der påhviler lejeren efter stk. 2, også iagttages af de personer, for hvis handlinger
lejeren er ansvarlig efter § 33.
§ 35, stk.1, 1. pkt. er ændret ved
lov nr. 447 af 07.06.2001 fra d. 08.06.2001.
§ 36. Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke foretage
ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de
i §§ 37-39 nævnte.
§ 37. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer
i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet
ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal med rimeligt varsel give
meddelelse til udlejeren, inden lejeren foretager installationen.
§ 38. Lejeren har ret til at foretage ombygninger i det
lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det
lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden lejeren foretager ombygningen.
Udlejeren kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejeren godtgør, at ombygningen vil
være til ulempe for ejendommen eller dens lejere.
Stk. 2. Lejeren har endvidere efter udlejerens
rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger,
når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig
anvendelse af det lejede.
Stk. 3. Udlejeren kan forlange, at lejeren,
inden ombygning og installationer foretages efter stk. 1 og 2, indbetaler et rimeligt
depositum til sikkerhed for udlejerens krav mod lejeren efter stk. 4.
Stk. 4. Har lejeren foretaget ændringer som
nævnt i stk. 1 og 2, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere
det lejede.
§ 39. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure,
døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter
lejerens forretnings og ejendommens art. Lejeren har endvidere ret til at anbringe
markiser, udhængsskabe, automater, varer og lignende i sædvanligt omfang.
Stk. 2. Lejeren af en butik, et hotel, en restauration
og lignende skal holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.
Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af forretninger i butiksfællesskaber
at holde åbent mandag til fredag efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag
kl. 06.00. Hvis der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige,
individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne gøres gældende
indtil den 1. juli 2010.
§ 39, stk. 2. 2. pkt. er ændret ved § 14 nr. 1 i lov nr. 606 af 24. juni 2005 fra d. 01.07.2010. Hidtidig formulering:
Det kan ikke pålægges lejere af forretninger i butikscentre eller lignende butiksfællesskaber
at holde åbent efter kl. 20.00.
§ 39, stk. 2. 3. pkt. er indsat ved § 14 nr. 2 i lov nr. 606 af 24. juni 2005 fra d. 01.07.2005
§ 39, stk. 2, 3. pkt. er ændret fra d. 23.05.2006 ved § 2 i lov nr. 453 af 22.05.2006. Hidtidig formulering:
Medmindre andet er aftalt i lejeaftaler, der er indgået forud for den 1. juli 2001,
kan det i perioden fra den 1. juli 2005 til den 1. juli 2010 ikke pålægges lejere
af forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mere end ni søndage årligt,
hvoraf de fire søndage skal ligge i perioden 1. juli til 1. september og en søndag
skal være den sidste søndag før juleaftensdag.
§ 40. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der
er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejeren har foretaget.
Udlejeren kan kræve, at lejeren ved forsikring eller på anden måde stiller fornøden
sikkerhed for opfyldelsen af erstatningsansvaret.
§ 41. Reglerne i § 37,
§ 38, stk. 2, og § 39, stk. 2, 2. pkt., kan
ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 8: Betaling af leje
§ 42. Udlejeren skal anvise et betalingssted her i landet.
Er der ikke anvist et betalingssted, skal lejen betales på udlejerens bopæl eller
forretningssted her i landet. Indbetaling til et pengeinstitut her i landet anses
for betaling på det anviste betalingssted.
§ 43. Lejen kan kræves betalt månedsvis forud.
Stk. 2. Forfalder lejen til betaling på en helligdag,
en lørdag eller grundlovsdag, udskydes forfaldsdagen til den efterfølgende hverdag.
Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen.
Er denne hverdag en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag
rettidig.
§ 44. Reglerne i § 42 og
§ 43, stk. 2, kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 9: Betaling
for varme, køling og vand m.v.
Overskriften til kapitel 9 er ændret
ved § 5.1 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I overskriften til kapitel
9 indsættes efter »varme«: », køling«.
§ 45. Leverer udlejeren varme og varmt vand samt andre
ydelser som nævnt i stk. 2, kan denne kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt
andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til
lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget
fordeles på grundlag af fordelingsmålere. Udgifterne hertil kan ikke indeholdes
i lejen, medmindre parterne har aftalt dette.
Stk. 2. Udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab
for ejendommen. For så vidt angår varme og varmt vand og køling, kan udlejeren
i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til
opvarmning og for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage
udgiften til energiforbruget, i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt
forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter
til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske
anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, dog ligeledes medtages
i regnskabet.
Stk. 3. Indeholder forbrugsregnskabet både udgifter
til kollektiv varmeforsyning, til køling og til vand, og er det ikke muligt
at fastsætte sammenfaldende regnskabsår eller afregningsperiode for de tre ydelser,
jf. § 46, stk. 4, kan udlejeren vælge at udarbejde et separat
regnskab for vandudgifter efter reglerne i dette kapitel.
Stk. 4. Leverer udlejeren hverken varme eller
varmt vand, og afregnes lejerens forbrug af vand eller køling ikke på grundlag
af fordelingsmålere, kan udlejeren undlade at udarbejde forbrugsregnskab. Udgifter,
som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, kan i så fald opkræves
efter reglerne i § 11.
§ 45, stk. 2, 4. pkt. er ændret fra d. 01.01.2006 ved § 38.2 i
lov nr. 585 af 24.06.2005. Formulering indtil da:
Endvidere skal udgifter til energimærkning og
udarbejdelse af energiplan m.v. samt udgifter til kontrolmåling, justering og rensning
af oliefyringsanlæg, jf. lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger,
dog ligeledes medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende
forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og
lignende skal godskrives regnskabet.
§ 45, stk. 4 er ændret fra d. 01.01.2006 ? ved § 38.3 i lov nr. 585 af 24.06.2005:
I § 45, stk. 4, § 46, stk. 1, § 47, stk. 1, og § 49, stk. 1, ændres
»lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger« til: »lov om fremme af
energibesparelser i bygninger
§ 45, stk. 1, 2. pkt. er ændret ved § 5.2 i
lov nr. 439 af 06.05.2014
fra d. 01.06.2014. I § 45, stk. 1, 2. pkt., indsættes efter
»vand«: »og køling«.
§ 45, stk. 2, 2. pkt. er ændret ved § 5.3 i
lov nr. 439 af 06.05.2014
fra d. 01.06.2014. I § 45, stk. 2, 2. pkt., indsættes efter
»opvarmning,«: »og for så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften
til energiforbruget«.
§ 45, stk. 2, 3. pkt. er ændret ved § 5.4 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 45, stk. 2, 3. pkt.,
ændres »varmeforsyningsanlæg« til: »forsyningsanlæg«.
§ 45, stk. 3 er ændret ved § 5.5 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 45, stk. 3,
indsættes efter »varmeforsyning«: », til køling«, og »to« ændres til: »tre«.
§ 45, stk. 4, 1. pkt. er ændret ved § 5.6 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 45, stk. 4, 1. pkt.,
indsættes efter »af vand«: »eller køling«.
§ 46. Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det
fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift, der vedrører varme
og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser
i bygninger, og køling, og hvor stor en del, der vedrører vand. For hver af de
tre udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede
udgifter er beregnet. Regnskabet skal endvidere indeholde oplysning om tidspunktet
for udlejerens modtagelse af endelig afregning, jf. § 49, stk. 1,
samt om lejernes adgang til at gøre indsigelse, jf. § 49, stk. 3.
Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt, medmindre udlejeren
kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling.
Stk. 2. Regnskabsperioden er fra 1. juni til
31. maj, jf. dog stk. 3 og 4.
Stk. 3. Udlejeren kan med 6 ugers varsel bestemme,
at regnskabet fremover skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgang
til et nyt regnskabsår må højst være 18 måneder.
Stk. 4. For ejendomme, hvor leverancen af varme
sker fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabsåret følge varmeforsyningsanlæggets
regnskabsår eller aflæsningsperiode. Sker leverancen af køling fra et
kollektivt anlæg til forsyning med køling, skal regnskabsåret dog følge regnskabsåret
for det kollektive forsyningsanlæg.
§ 46, stk. 1 er ændret fra d. 01.01.2006 ? ved § 38.3 i
lov nr. 585 af 24.06.2005: I § 45, stk. 4, § 46,
stk. 1, § 47, stk. 1, og § 49, stk. 1, ændres »lov om fremme af energi-
og vandbesparelser i bygninger« til: »lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
§ 46, stk. 1, 1. og 2. pkt. er ændret ved § 5.7 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 46, stk. 1, 1. pkt.,
indsættes efter »bygninger,«: »og køling,«, og i 2. pkt. ændres »to«
til: »tre«.
§ 46, stk. 4, 2. pkt. er indsat ved § 5.8 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014.
§ 47. Fordelingen af udgifterne til varme og varmt vand
samt udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, mellem
lejerne sker efter udlejerens bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler,
enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang
og, for så vidt angår levering af varmt vand, efter antallet og arten af varmtvandshaner
samt antallet af værelser.
Stk. 2. Udlejeren kan forlange, at den hidtidige
fordeling af vand-, kølings- og varmeudgiften ændres, således at fordelingen
fremover skal ske på grundlag af fordelingsmålere.
Stk. 3. Udgifter som følge af ændret fordeling
efter stk. 2 betragtes som forbedring.
Stk. 4. Beslutninger efter stk. 2 kan gennemføres
med 6 ugers varsel til en forbrugsregnskabsperiodes begyndelse. Ved overgang
til afregning for vand og køling efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes
med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften og kølingsudgiften, som hidtil
har været indeholdt i lejen.
§ 47, stk. 1 er ændret fra d. 01.01.2006 ? ved § 38.3 i lov nr. 585 af 24.06.2005. I § 45, stk. 4, § 46, stk. 1, §
47, stk. 1, og § 49, stk. 1, ændres »lov om fremme af energi- og vandbesparelser
i bygninger« til: »lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
§ 47, stk. 2 er ændret ved § 5.9 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 47, stk. 2, indsættes efter
»vand-«: », kølings-«.
§ 47, stk. 4, 2. pkt. er ændret ved § 5.10 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. Hidtidig formulering:
Ved overgang til afregning for vand efter fordelingsmålere skal lejen samtidig nedsættes
med et beløb, der svarer til den del af vandudgiften, som hidtil har været indeholdt
i lejen.
§ 48. Udlejeren kan med 6 ugers varsel til en betalingstermin
forlange, at lejeren skal betale acontobidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens
forbrugsudgifter, jf. § 45, stk. 2, når udgifterne hertil ikke
er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende
acontobidrag.
Stk. 2. Bidragene betales med lige store beløb
i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.
Stk. 3. De samlede bidrag for et år må højst
opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for regnskabsperioden.
§ 49. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne
senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende
varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være
kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig
afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget,
såfremt dette tidspunkt er senere end fristen efter 1. pkt. Indeholder regnskabet
alene udgifter vedrørende forsyning med vand samt udgifter, som følger af lov om
fremme af energibesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem til lejerne
senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget
af vand fra kommunen eller vandværket, såfremt dette tidspunkt er senere end fristen
efter 1. pkt. Indeholder regnskabet alene udgifter vedrørende forsyning
med køling, som leveres af et kollektivt forsyningsanlæg, og udgifter, som følger
af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal regnskabet være kommet frem
til lejerne, senest 3 måneder efter at udlejeren har modtaget endelig afregning
vedrørende forbruget af køling fra forsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er
senere end fristen efter 1. pkt.
Stk. 2. Når forbrugsregnskabet er udsendt, skal
udlejeren på lejerens forlangende give lejeren eller lejerens stedfortræder adgang
til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.
Stk. 3. Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse
mod forbrugsregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet. Indsigelsen
skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren
skal da indbringe sagen for boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb,
hvis udlejeren ønsker at fastholde sit krav i henhold til regnskabet.
§ 49, stk. 1 er ændret fra d. 01.01.2006 ved § 38.3 i lov nr. 585 af 24.06.2005. I § 45, stk. 4, § 46, stk. 1, §
47, stk. 1, og § 49, stk. 1, ændres »lov om fremme af energi- og vandbesparelser
i bygninger« til: »lov om fremme af energibesparelser i bygninger.
§ 49, stk. 1, 4. pkt. er indsat ved § 5.11 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014.
§ 49 a. (Ophævet).
§ 49 a er indsat ved § 2.1 i lov nr. 359 af 04.04.2020 fra d. 04.04.2020. § 49 a havde en
solnedgangsklausul d. 01.03.2021. Hidtidig formulering:
§ 49 a. Erhvervsministeren kan som led i håndteringen af covid-19 fastsætte regler
om, at fristen i § 49, stk. 1, 1. pkt., forlænges.
§ 49 a er indsat ved § 3.1 i lov nr. 529 af 27.03.2021 fra d. 28.03.2021 med virkning
fra d. 10.02.2021. § 49 a havde en solnedgangsklausul d. 01.03.2022. Hidtidig formulering:
§ 49 a. Erhvervsministeren kan som led i håndteringen
af covid-19 fastsætte regler om, at fristen i § 49, stk. 1, 1. pkt., forlænges.
§ 50. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan
udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted,
når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger
tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige
store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt
for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetalingen senest betales
på fraflytningsdagen.
Stk. 2. Har lejeren betalt for meget i acontobidrag,
skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i
første lejebetaling efter, at forbrugsregnskabet er udsendt.
§ 51. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet
af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret
til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
Stk. 2. Fremsendes regnskabet ikke inden 2 måneder
efter udløbet af den i § 49, stk. 1, nævnte frist, kan lejeren
undlade at
indbetale acontobidrag, indtil lejeren har modtaget regnskabet og har modtaget et
eventuelt for meget betalt bidrag for den
afsluttede regnskabsperiode.
§ 52. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl
glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab
overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i
det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af
en overført udgift.
Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling
mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til
de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af
rettelsen finder bestemmelserne i § 50 tilsvarende anvendelse.
§ 53. Uanset reglerne i dette kapitel kan udlejeren forlange,
at lejeren fremtidig betaler udgifter til forsyning med varme, køling,
vand og elektricitet på grundlag af afregningsmålere direkte til leverandøren. Ændringen
kan gennemføres med 6 ugers varsel. Vedrører ændringen afregning for vand
eller køling, som ikke afregnes over forbrugsregnskabet, kan ændringen
gennemføres med 6 ugers varsel. Ændringer af betalingsbetingelserne for
varme, køling og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.
§ 53, 1. og 3. pkt. er ændret ved § 5.12 i
lov nr. 439
af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. I § 53, 1. pkt., indsættes
efter »varme,«: »køling,«, og i 3. pkt. indsættes efter »vand«: »eller
køling«.
§ 53, 4. pkt. er ændret ved § 5.13 i
lov nr. 439 af 06.05.2014 fra d. 01.06.2014. Hidtidig formulering:
Ændringer af betalingsbetingelserne
for varme og vand gælder uanset tidligere modstående aftale.
Kapitel 10: Brugsrettens
overgang til andre
§ 54. En lejer, der i henhold til aftale med udlejer
har ret til at fremleje det lejede, må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje,
såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene som grundlag for
ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed. Er den anden ægtefælle umyndig,
meddeler værgen samtykket. Bestemmelserne i §
18, stk. 2, og § 20 i lov om ægteskabets
retsvirkninger finder tilsvarende anvendelse.
§ 55. Lejeren har ret til at lade en anden lejer inden
for samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret),
medmindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi
eller branchekendskab, til at modsætte sig dette. Tilkommer retten efter 1. pkt.
en fysisk eller en juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset, har lejeren
dog alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab, hvis lejeren har
majoritet af stemmer i selskabet, og kun, hvis lejeren ved selvskyldnerkaution eller
på lignende måde garanterer for ethvert krav ifølge kontrakten mod selskabet fra
den til enhver tid værende udlejers side. Et selskab, der er indtrådt i lejeforholdet
efter 2. pkt., har på samme måde alene ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab,
hvis en fysisk person eller en anden juridisk person, hvor hæftelsen ikke er begrænset,
har majoritet af stemmer i selskabet og opfylder betingelserne i 1. pkt., og kun,
hvis denne stiller sikkerhed som nævnt i 2. pkt. Ved senere afståelse af lejemålet
finder 3. pkt. tilsvarende anvendelse.
Stk. 2. Tidligere lejere har ret til at genindtræde
i lejeforholdet, såfremt lejeaftalen med den lejer, der er afstået til, er ophørt
på grund af misligholdelse eller opsigelse fra lejerens side.
Stk. 3. Genindtrædelsesretten er betinget af,
at den tidligere lejer har et tilgodehavende opstået i forbindelse med handelen
med den lejer, der er afstået til, og at udlejeren er underrettet herom ved afståelsen.
Det er desuden en betingelse, at den tidligere lejer har holdt udlejer underrettet
om sin adresse.
Stk. 4. Udlejer skal underrette de lejere, der
opfylder betingelserne i stk. 3, om lejeforholdets ophør på grund af misligholdelse
eller opsigelse som nævnt i stk. 2 og give dem en frist på mindst 2 og højst 4 uger
til at erklære, om de vil genindtræde i lejeforholdet. Underretning af flere lejere
skal ske samtidigt.
Stk. 5. Ønsker flere lejere at genindtræde i
lejeforholdet, tilkommer genindtrædelsesretten den lejer, der senest har afstået
lejeforholdet. Det er dog en betingelse, at den i stk. 4 nævnte frist er overholdt,
og ved genindtrædelse efter misligholdelse tillige en betingelse, at den tidligere
lejer senest 2 uger efter udlejerens påkrav godtgør udlejeren alle dokumenterede
omkostninger til dækning af lejerestancer, omkostninger ved udsættelse og udlejers
øvrige udgifter i forbindelse med lejeforholdets ophør. Overskrider en lejer disse
frister, tilkommer retten til at genindtræde den lejer, der herefter senest har
afstået lejeforholdet.
Stk. 6. Lejeren må ikke uden sin ægtefælles
samtykke afstå lejemål om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles
virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende
anvendelse.
§ 56. Dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte
lejeforholdet. Det samme gælder, hvis lejeren modtager højeste eller mellemste førtidspension
og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Stk. 2. Modtager lejeren folkepension, og ønsker
lejeren ikke at drive virksomheden videre, har lejerens ægtefælle ret til at overtage
lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Overtager
ægtefællen ikke lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere
vilkår, end udlejeren har foreslået ægtefællen.
Stk. 3. I de i stk. 1 og 2 nævnte tilfælde
har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet,
medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse,
at lejerens ægtefælle ikke ønsker at fortsætte eller overtage lejeforholdet, jf.
stk. 1 og 2. Det er endvidere en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab
til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller
sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Overtager den pågældende ikke
lejeforholdet, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end
udlejeren har foreslået den pågældende.
Stk. 4. I tilfælde af lejerens død kan rettigheder
efter stk. 1 eller 3 kun påberåbes, hvis meddelelse om, at retten gøres gældende,
er kommet frem til udlejeren senest 6 uger efter, at dødsboets behandlingsmåde er
afgjort. Får lejeren pension, kan rettigheder efter stk. 1-3 påberåbes ved, at lejeren
giver udlejeren meddelelse om, at retten gøres gældende, senest samtidig med meddelelse
om, at lejeren får pension og ikke ønsker at drive virksomheden videre.
Stk. 5. Har lejeren afståelsesret, skal dødsboet
senest 6 uger efter, at boets behandlingsmåde er afgjort, give meddelelse til udlejeren
om, at afståelsesretten ønskes udnyttet.
Stk. 6. Har udlejeren i tilfælde af lejerens
død ikke rettidigt modtaget meddelelse efter stk. 4 eller 5, kan udlejeren opsige
lejeaftalen med sædvanligt varsel.
§ 57. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse
eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen
eller dommen, hvilken af ægtefællerne der har ret til at fortsætte lejeforholdet.
Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til lejemålet, har fortrinsret
til dette.
§ 58. Har lejeren forladt sin ægtefælle, har ægtefællen
ret til at fortsætte lejeforholdet efter reglen i § 56, stk. 1.
§ 59. Lejeren kan ikke give afkald på de rettigheder,
der tilkommer lejeren eller andre efter § 54, §
56, stk.1-3, og §§ 57 og 58.
Kapitel 11: Opsigelse
§ 60. Lejeren kan frit opsige lejeaftalen.
Stk. 2. Lejeren må dog ikke uden sin ægtefælles
samtykke opsige lejeforhold om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles
virksomhed er knyttet. § 54, 2. og 3. pkt., finder tilsvarende
anvendelse.
§ 61. Udlejeren kan opsige lejeforhold om
1) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i
teatre, foreningsbygninger, forlystelsesanlæg, skove, parker og lignende, hvor forretningen
må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte virksomheder,
skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse, og
2) garager, stalde og lignende.
Stk. 2. Andre lejeforhold kan udlejeren, bortset
fra opsigelse efter § 14, kun opsige i følgende tilfælde:
1) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog stk. 3 og
§ 62.
2) Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører,
at det lejede må fraflyttes, jf. dog § 62.
3) Når lejeren trods udlejerens påmindelse ikke har iagttaget god skik og orden
ved det lejedes benyttelse, eksempelvis når lejeren ved støjende adfærd, psykisk
eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde har været til ulempe for
ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens adfærd
medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens
miljø eller sundhedsmæssig risiko, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren
kan ophæve lejeforholdet uden varsel.
4) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive
løst fra lejeforholdet, jf. dog § 62.
Stk. 3. En opsigelse efter stk. 2, nr. 1, skal
være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold, idet der bl.a. skal tages
hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen. Opsigelse efter stk. 2, nr.
1, kan ikke ske i de i § 62 nævnte lejeforhold med henblik på
at drive erhverv i samme branche som lejerens.
Stk. 4. Opsiges en lejer efter stk. 2, nr. 2,
skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme
art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af
lokaler.
Stk. 5. Lejeren kan opsiges, uanset om den i
stk. 2, nr. 3, beskrevne adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre,
som lejeren har givet adgang til det lejede, herunder ved fremleje.
Stk. 6. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens
side, kan der i uopsigelighedsperioden ikke ske opsigelse efter stk. 2, nr. 1, 2
og 4.
§ 62. En lejer, der driver en erhvervsvirksomhed, hvis
stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden,
kan kun opsiges efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4, hvis
opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.
Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 skal der
bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler,
lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.
§ 63. Det kan aftales, at en lejeaftale skal være tidsbestemt,
således at lejeforholdet ophører uden opsigelse ved udløbet af den aftalte lejetid.
Den tidsbestemte lejeaftale kan ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden,
medmindre dette er aftalt eller den anden part i lejeforholdet misligholder aftalen.
Stk. 2. Benytter lejeren med udlejerens vidende
det lejede i mere end 3 måneder efter den aftalte lejetids udløb, uden at udlejeren
har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet på de aftalte vilkår
bortset fra vilkåret om tidsbegrænsning.
Stk. 3. Tidsbegrænsningen kan tilsidesættes,
hvis den på tidspunktet for aftalens indgåelse ikke var tilstrækkeligt begrundet
i udlejerens forhold. Sag herom skal være anlagt senest 1 år efter lejeforholdets
påbegyndelse, dog senest 6 måneder før den aftalte lejetids udløb. Er den tidsbestemte
lejeaftale indgået for et kortere tidsrum end 6 måneder, skal retssag være anlagt
uden ugrundet ophold efter lejeforholdets påbegyndelse.
Stk. 4. Ved bortfald eller tilsidesættelse af
tidsbegrænsningen efter stk. 2 og 3 fortsætter lejeforholdet, og § 14
finder anvendelse på lejeforhold, der ikke er omfattet af § 62.
§ 64. Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder
til den første i en måned. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for lejeforhold om garager,
stalde og lignende.
Stk. 2. Ved opsigelse efter
§ 61, stk. 2, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på 1 år til aftalt
flyttedag.
Stk. 3. Fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets
udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder
eller burde have indvundet ved genudlejning efter fradrag af rimelige omkostninger,
skal fragå i udlejers krav over for lejeren.
§ 65. Udlejerens opsigelse efter § 61, stk.
2, skal være skriftlig og indeholde oplysning om opsigelsesgrunden samt
lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Opsigelsen skal tillige indeholde
oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 66 og
67. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig, medmindre
udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens
retsstilling.
Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen,
skal lejeren senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, fremsætte
skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger
efter udløbet af den i 1. pkt. nævnte frist, hvis udlejeren ønsker at opretholde
opsigelsen.
§ 66. Ved opsigelse af andre lejeforhold end de nævnte
i § 61, stk. 1, skal udlejeren bortset fra ved opsigelse som
følge af lejerens misligholdelse betale lejeren erstatning for det tab, som denne
lider som følge af opsigelsen, jf. stk. 2, samt godtgørelse for tabt goodwill, jf.
stk. 3.
Stk. 2. I erstatningen efter stk. 1 indgår blandt
andet
1) lejerens flytteudgifter,
2) værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af
flytningen,
3) værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer
og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede
for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, medmindre
lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering,
4) driftstab i normal flytteperiode,
5) lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og
6) andre udgifter, som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.
Stk. 3. Udlejeren skal ud over de i stk. 2 nævnte
tabsposter betale lejeren i et lejeforhold, der er omfattet af § 62,
en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge
af flytningen. Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud,
medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.
Stk. 4. Ved fastsættelse af erstatning efter
stk. 1 skal der ses bort fra de ændringer, som lejeren har foretaget efter det tidspunkt,
hvor lejeforholdet er opsagt. Lejeren har dog ret til erstatning for ændringer,
som lejeren har gennemført efter dette tidspunkt, fordi de pågældende ændringer
har været påbudt af en offentlig myndighed eller fastsat ved lov.
Stk. 5. Lejeren skal udfolde sædvanlige og rimelige
bestræbelser på at begrænse sit tab.
Stk. 6. Lejeren skal ikke fraflytte, før lejeren
har modtaget den erstatning og godtgørelse, der er aftalt eller tilkendt, eller
udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed
for beløbets betaling.
Stk. 7. Ved uenighed om erstatningens og godtgørelsens
størrelse kan boligretten tage stilling til størrelsen af den sikkerhed, som udlejeren
skal stille, jf. stk. 6.
Stk. 8. Lejeren kan ikke kræve udbetaling på
grundlag af en stillet sikkerhed, før erstatningens og godtgørelsens størrelse er
endeligt fastsat og lejeren er fraflyttet lejemålet.
Stk. 9. En aftalt eller af boligretten fastsat
sikkerhed skal stilles senest 3 uger før, at lejeren skal fraflytte. Lejeren kan
dog tidligst kræve sikkerheden stillet 3 uger efter, at dens størrelse er endelig
fastsat.
Stk. 10. Stiller udlejeren ikke den aftalte eller
fastsatte sikkerhed, bortfalder opsigelsen, og lejeforholdet fortsætter på de hidtil
gældende vilkår. Opsigelsen bortfalder dog kun, hvis sikkerheden ikke er stillet
senest 1 uge efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til udlejeren. Påkravet
skal være afgivet efter, at fristen i stk. 9 for stillelse af sikkerhed er udløbet,
og skal angive, at lejeren vil betragte opsigelsen som bortfaldet, hvis sikkerheden
ikke stilles inden fristens udløb.
§ 67. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning
og godtgørelse efter § 66, skal lejeren meddele udlejeren dette
senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til lejeren. Størrelsen og sammensætningen
af lejerens krav skal fremgå af meddelelsen.
Stk. 2. Ved uenighed om erstatningen og godtgørelsen
efter § 66 skal lejeren anlægge sag ved boligretten senest 6
uger efter udløbet af den i stk. 1 nævnte frist.
Stk. 3. For de i § 62 nævnte
lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller
en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed
i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden
for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale.
Stk. 4. Lejeren må ikke åbne virksomhed i samme
branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før lejeren har
tilbagebetalt erstatning og godtgørelse i overensstemmelse med reglerne i stk. 3.
§ 68. Reglerne i § 61, stk. 2-6, § 63, stk. 2 og 3, og §§ 64 og
65 kan, for så vidt angår opsigelse fra udlejerens side, ikke ved aftale
fraviges til skade for lejeren, så længe udlejeren ikke har opsagt lejeren. Det
samme gælder desuden reglerne i § 62, § 66
og § 67, stk. 1 og 2, for de i § 62 nævnte
lejeforhold.
Stk. 2. Lejeren kan ikke give afkald på sin
ægtefælles ret efter § 60, stk. 2.
Kapitel 12: Ophævelse
§ 69. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde,
jf. dog § 70:
1) Når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. stk. 2
og 3.
2) Når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens
indsigelse er ophørt hermed.
3) Når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede,
hvor de har ret hertil, jf. §§ 25, 29 og
73.
4) Når lejeren fraflytter det lejede i utide uden aftale med udlejeren.
5) Når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav
bringer det lejede i stand.
6) Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde,
hvor lejeren ikke er berettiget hertil, og trods udlejerens indsigelse ikke bringer
forholdet til ophør.
7) Når lejeren trods udlejerens påmindelse tilsidesætter sine pligter til at iagttage
god skik og orden i ejendommen, eksempelvis når lejeren ved stærkt støjende adfærd,
psykisk eller fysisk vold eller trusler herom eller på anden måde er til ulempe
for ejendommen eller dem, der lovligt færdes i ejendommen, herunder når lejerens
adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse
af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko. § 61, stk.
5, finder tilsvarende anvendelse.
8) Når nogen er straffet i medfør af
§ 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget
besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven,
eller når lejeren er straffet i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse
af bestemte ejendomme som samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede
som samlingssted i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
9) Når lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende trods udlejerens
indsigelse ikke opfylder pligten til at holde forretningen åben og i forsvarlig
drift.
10) Når en lejer, der helt eller delvis skal betale lejen ved at udføre arbejde,
groft forsømmer sine pligter ved arbejdets udførelse og arbejdsforholdet som følge
heraf bringes til ophør.
11) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at lejerens
fjernelse er påkrævet.
Stk. 2. Ved pligtig pengeydelse forstås forfaldne
krav, der udspringer af denne lov eller lejeaftalen.
Stk. 3. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som
følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage
efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav
skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive,
at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.
§ 43, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse. Som gebyr
for påkravet kan udlejeren kræve 108 kr. med tillæg af 2 pct. af det skyldige beløb
ud over 1.000 kr. Det i 4. pkt. nævnte beløb på 108 kr. er opgjort i 1999-niveau
og reguleres én gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks
i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen
vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. Gebyret er pligtig pengeydelse
i lejeforholdet.
§ 69, stk. 1, 8) er indsat ved
lov nr. 447 af 07.06.2001 fra d. 08.06.2001.
§ 69, stk. 1, nr 8 er ændret ved § 12.1 i lov nr. 653 af 08.06.2017 fra d. 01.07.2017. I § 69, stk.
1, nr. 8, indsættes efter »i medfør af loven«: », eller når lejeren er straffet
i medfør af § 8, stk. 1, i lov om forbud mod anvendelse af bestemte ejendomme som
samlingssted for en gruppe for at have anvendt det lejede som samlingssted i strid
med et forbud nedlagt i medfør af loven«.
§ 70. Skønnes det forhold, der lægges lejeren til last,
at være af uvæsentlig betydning, kan udlejeren ikke hæve lejeaftalen.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke påberåbe sig de i
§ 69, stk. 1, nr. 1-6, nævnte forhold, hvis de er rettet, inden
udlejeren hæver lejeaftalen.
§ 71. Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks
fraflytte. Lejeren skal betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne flytte
med aftalt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, herunder
omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede.
Stk. 2. Udlejeren skal bestræbe sig på at genudleje
det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning,
skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.
§ 72. Det kan ikke med retsvirkning aftales, at udlejeren
skal kunne hæve aftalen af andre grunde end de i § 69 nævnte,
eller at disse skal have videregående følger for lejeren end fastsat i
§ 71. § 70 kan ikke ved aftale fraviges til skade for
lejeren.
Kapitel 13: Lejerens fraflytning
§ 73. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede
af anden grund fraflyttes, skal lejeren give udlejeren adgang til at bese det lejede.
Det samme gælder, hvis ejendommen eller det lejede påtænkes solgt. Lejeren fastsætter
tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der
er bekvemt for en besigtigelse. Denne kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren
eller dennes stedfortræder, når lejeren ikke er repræsenteret.
Stk. 2. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytning
opgive den adresse, som meddelelser, herunder indsigelser efter § 74,
kan sendes til.
§ 74. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00
på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen
med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet
af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav gældende
vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger
fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis lejeren har handlet svigagtigt,
eller hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
I de i 2. pkt. nævnte tilfælde skal udlejeren gøre kravet gældende uden ugrundet
ophold efter, at mangelen er eller burde være opdaget.
§ 75. Forbedringer, som lejeren har foretaget, må kun
fjernes, når lejeren bringer det lejede i den stand, hvori lejeren overtog det.
Stk. 2. Har lejeren med udlejerens samtykke
foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve retablering, når udlejeren
har taget forbehold herom.
Kapitel 14: Tvistebehandling
§ 76. Tvister, som udspringer af denne lov eller lejeaftalen,
om lokaler, der er omfattet af denne lov, indbringes i 1. instans for byretten.
Retten benævnes boligretten.
Stk. 2. Om boligretten gælder reglerne i
kapitel 10 i lov om boligforhold.
§ 76, stk. 2 er ændret ved § 10.2 i lov nr. 344 af 22.03.2022 fra d. 01.07.2022. I § 76, stk. 2,
ændres »kapitel XVIII i lov om leje« til: »kapitel 10 i lov om boligforhold«.
§ 77. Parterne kan aftale, at tvister som nævnt i
§ 76, stk. 1, helt eller delvis skal afgøres ved voldgift.
Stk. 2. Hvis parterne har aftalt voldgift, træder
voldgiftsretten i stedet for boligretten i de i § 6, stk. 2,
§ 10, stk. 6, § 13, stk. 10,
§ 32, stk. 4 og 5, § 49, stk. 3,
§ 63, stk. 3, § 65, stk. 2,
§ 66, stk. 7, og § 67, stk. 2,
nævnte tilfælde.
Kapitel 15: Opsigelse som følge af ekspropriation eller til fyldestgørelse af
et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation
§ 78. Opsiges en lejer efter § 61,
stk. 2, nr. 2, som følge af ekspropriation, har lejeren ret til godtgørelse.
Det samme gælder, hvis opsigelsen sker på grund af nedrivning eller ombygning til
fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.
Lejeren har dog kun ret til godtgørelse, i det omfang virksomheden videreføres og
det dokumenteres, at der er lidt et tab, der ikke med rimelighed kunne være undgået.
Stk. 2. Godtgørelse efter stk. 1 ydes til dækning
af
1) tab på inventar og installationer,
2) driftstab i flytteperioden,
3) flytteudgifter og
4) rimelige udgifter til sagkyndig bistand.
Stk. 3. Godtgørelse efter stk. 1 nedsættes, i
det omfang der ydes erstatning.
Stk. 4. Såfremt en lejer som omtalt i stk. 1 selv
skaffer sig andre lokaler, der kan overtages inden udløbet af opsigelsesfristen,
kan kommunalbestyrelsen yde en rimelig godtgørelse, der højst kan udgøre lejen for
de hidtidige lejede lokaler for perioden fra fraflytningen til udløbet af opsigelsesfristen.
Godtgørelsen kan tidligst ydes fra opsigelsen og kan udbetales, når det er dokumenteret,
at lejeren har skaffet sig andre lokaler.
Stk. 5. Kommunalbestyrelsens afgørelse efter
stk. 1-3 kan indbringes for de i lov om offentlige veje omhandlede taksationsmyndigheder.
Klage til taksationsmyndighederne skal være indgivet inden 4 uger efter, at klageren
har fået meddelelse om afgørelsen.
§ 79. Anlægsmyndigheden refunderer kommunalbestyrelsens
udgifter til godtgørelse efter § 78.
Stk. 2. Erhvervsministeren kan fastsætte nærmere
regler om fastsættelsen af godtgørelse efter § 78 og om fastsættelsen
af de administrative udgifter, som følger af kommunalbestyrelsens pligt til at beregne
og udbetale godtgørelse efter § 78.
Kapitel
16: Lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2000
§ 80. For lejeaftaler, der er indgået inden den 1. januar
2000, sker regulering af lejen til ikrafttræden inden udgangen af 2002 efter reglerne
i §§ 81-83, jf. dog stk. 2-4.
Stk. 2. En aftale i henhold til de hidtil gældende
regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse af retten til at kræve
lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs §§ 3 og 5 nævnte 4 år
skal respekteres.
Stk. 3. En aftale i henhold til tidligere lovgivning
om regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler på anden måde end
efter det lejedes værdi skal respekteres. Er aftalen indgået den 1. januar 1992
eller senere, gælder betingelserne i de hidtil gældende regler i § 9, stk. 4, i
lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25.
juli 1995, for regulering af lejen efter særlige reguleringsklausuler.
Stk. 4. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3,
og er aftalen indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve
lejen reguleret efter § 81, medmindre det udtrykkeligt fremgår
af aftalen, at lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler
i § 3 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr.
648 af 25. juli 1995.
Stk. 5. For de i stk. 1 nævnte aftaler skal
varsling af lejeregulering til ikrafttræden den 1. januar 2003 eller senere ske
efter reglerne i § 13. Lejereguleringen kan dog tidligst få
virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller efter det tidspunkt, hvor der
er trådt en lejeforhøjelse henholdsvis lejenedsættelse i kraft i henhold til de
hidtil gældende regler i §§ 3 eller 5 i lov om lejeregulering i erhvervslokaler
m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, eller i henhold til
§§ 81 eller 83 i denne lov. Endvidere skal en aftale
i henhold til de hidtil gældende regler i § 9, stk. 2 eller 3, i lov om lejeregulering
i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, om fraskrivelse
af retten til at kræve lejen reguleret i en årrække ud over de i den nævnte lovs
§§ 3 og 5 nævnte 4 år respekteres. Reguleres lejen som nævnt i stk. 3, og er aftalen
indgået den 1. januar 1992 eller senere, kan udlejeren ikke kræve lejen reguleret
efter § 13, medmindre det udtrykkeligt fremgår af aftalen, at
lejen tillige skal kunne reguleres efter de hidtil gældende regler i § 3 i lov om
lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli
1995.
§ 81. Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi,
kan udlejeren forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn
hertil. Krav om lejeforhøjelse kan dog tidligst få virkning 4 år efter lejeforholdets
begyndelse eller 4 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som
følge af, at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi ses der bort fra:
1) Forbedringer, som lejeren har udført for egen regning med udlejerens tilladelse.
2) Lejeforhøjelser og forbedringer efter § 53 i lov om sanering og efter § 60 i
lov om byfornyelse og boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august
1993. Dette gælder dog ikke ved den første lejefastsættelse for forbedringer, hvortil
der er ydet støtte efter disse love.
3) Lejeforhøjelse og forbedringer efter § 60, stk. 5, i lov om byfornyelse og boligforbedring.
4) Den del af lejen, som vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring
af det lejede, som udlejeren har ladet udføre efter aftale med lejeren.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi tages der hensyn til vederlag, som lejeren ved lejeaftalens indgåelse har
betalt til udlejeren for at overtage lejemålet. Har lejeren tidligere været ejer
og bruger af lejemålet, og er lejeaftalen indgået med den nuværende ejer som en
del af aftalen om dennes køb af ejendommen, således at der er sammenhæng mellem
købsprisen og lejens størrelse, tages der tillige hensyn hertil.
Stk. 4. Ved krav efter stk. 1, 1. pkt., skal
udlejeren godtgøre, at den leje, som forlanges, svarer til lejen for en repræsentativ
del af de lejemål i kvarteret eller området, som er sammenlignelige, f.eks. med
hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Lejemålene skal endvidere være sammenlignelige med hensyn til vilkår, herunder om
der er afståelses- og genindtrædelsesret for lejer, og om der ved siden af lejen
skal betales andre udgifter vedrørende lejemålet, f.eks. driftsudgifter. Ved sammenligningen
ses bort fra lejemål i ejendomme, der er omfattet af en beslutning efter lov om
byfornyelse og boligforbedring, hvortil der efter samme lovs § 67, stk. 2, er meddelt
bindende tilsagn efter udgangen af 1994, medmindre lejemålet er beliggende i en
ejendom, der er omfattet af en beslutning, hvor boligministeren har tilladt, at
bestemmelserne om lejefastsættelse i kapitel VII i lov om byfornyelse og boligforbedring,
jf. lovbekendtgørelse nr. 658 af 11. august 1993, fortsat finder anvendelse efter
udgangen af 1994.
Stk. 5. Ved retssager om det lejedes værdi finder
reglen i retsplejelovens § 344
om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse.
Stk. 6. Forhøjelsen fordeles over 4 år, således
at forhøjelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejeforhøjelse.
Stk. 7. Lejeforhøjelse kan kræves uanset aftalt
uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.
§ 82. Lejeforhøjelse efter § 81 kan
gennemføres med 3 måneders varsel.
Stk. 2. Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes
skriftligt og indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og af fordelingen
i henhold til § 81, stk. 6. Kravet skal tillige indeholde
oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse,
jf. stk. 3. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk. 3. Vil lejeren ikke godkende kravet om
lejeforhøjelse, skal lejeren skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter,
at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten
senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at fastholde kravet
om lejeforhøjelse.
Stk. 4. Indtil boligrettens afgørelse foreligger,
kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse.
Lejeforhøjelsen må dog ikke overstige 25 kr. pr. m² bruttoetageareal. Lejen skal
reguleres i overensstemmelse med rettens afgørelse. Regulering af depositum kan
ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af retten. Tilbagebetaling
til lejerne af for meget betalt leje forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig
rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter
§ 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling m.v.
§ 83. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi,
kan lejeren forlange den fremtidige leje nedsat til et beløb, der er rimeligt under
hensyn hertil, jf. stk. 3.
Stk. 2. Krav om lejenedsættelse kan tidligst
fremsættes med virkning 4 år efter lejeforholdets begyndelse eller 4 år efter, at
der sidst er trådt en lejenedsættelse i kraft som følge af, at lejen var væsentligt
højere end det lejedes værdi. En lejenedsættelse kan tidligst få virkning 3 måneder
efter kravets fremsættelse.
Stk. 3. Ved vurderingen af lejen og det lejedes
værdi ses der bort fra de i § 81, stk. 2, nævnte omstændigheder,
medens der tages hensyn til de i § 81, stk. 3, nævnte
omstændigheder. Endvidere finder § 81, stk. 4 og 5,
tilsvarende anvendelse, dog således at dokumentationspligten påhviler lejeren.
Stk. 4. Nedsættelsen fordeles over 4 år, således
at nedsættelsen pr. år udgør ¼ af den samlede lejenedsættelse.
§ 84. Parterne i lejeforholdet kan aftale, at spørgsmålet
om regulering af lejen skal afgøres ved voldgift.
§ 85. Reglerne i §§ 80-83
kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
Kapitel 17: Ikrafttrædelsesbestemmelser
m.v.
§ 86. Loven træder i kraft den 1. januar 2000 og har
virkning for lejeaftaler, der indgås den 1. januar 2000 og senere.
Stk. 2. Loven har desuden virkning for lejeaftaler,
der er indgået inden den 1. januar 2000, jf. dog § 89.
Stk. 3. Uanset §§ 85 og
89 kan lejeforholdets parter fra den 1. januar 2000 indgå aftale
om, at reglerne i kapitel 1-15
finder anvendelse på de i stk. 2 nævnte lejeaftaler. § 80, stk.
5, 2.-4. pkt., finder tilsvarende anvendelse, når der er indgået aftale
i henhold til 1. pkt. om, at reglerne i § 13 i denne lov finder
anvendelse. Ved ændringer i lejeaftaler som nævnt i 1. pkt. efter udgangen af 1999,
herunder ved tillæg, kan det angives, om reglerne i
kapitel 1-15
i denne lov finder anvendelse. Har parterne ikke angivet noget, anses aftalen for
omfattet af stk. 2.
§ 87. Lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf.
lovbekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995, ophæves med udgangen af 1999.
Stk. 2. Der kan inden den 1. januar 2000 ske
varsling efter den i stk. 1 nævnte lov til ikrafttræden af det varslede senest den
1. april 2000.
§ 88. I lov om leje,
jf. lovbekendtgørelse nr. 165 af 10. marts 1998, som ændret ved § 1 i lov nr. 397
af 26. juni 1998 og § 2 i lov nr. 899 af 16. december 1998, foretages følgende ændring:
1. I § 2 indsættes som stk. 4:
»Stk. 4. Loven gælder ikke for lejeforhold, som er omfattet af lov om leje af erhvervslokaler
m.v.«.
Stk. 2. Der kan inden den 1. januar 2000 ske varsling
efter lov om leje til ikrafttræden af det varslede senest den 1. april 2000.
§ 89. For de i § 86, stk. 2,
nævnte aftaler finder de regler om krav til fremhævelse i aftalen af bestemmelser,
der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder
end angivet i loven, der var gældende som gyldighedsbetingelser på tidspunktet for
aftalens indgåelse, anvendelse.
Stk. 2. For de i § 86,
stk. 2, nævnte aftaler finder de regler, der var gældende for tidspunktet for
aftalens indgåelse, anvendelse på følgende forhold, medmindre andet er aftalt:
1) Lejerens ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet
på uændrede vilkår
2) Lejerens ret til at genindtræde i lejeforholdet
3) Lejerens vedligeholdelsespligt
4) Beskyttelse mod konkurrerende virksomhed.
Stk. 3. Bortfalder en lejeaftale som nævnt i § 86, stk. 2, som følge af, at det lejede er ødelagt
ved brand eller anden ulykke, finder § 24, stk. 2 og 3,
ikke anvendelse.
Stk. 4. En lejer i et lejeforhold som nævnt i
§ 86, stk. 2, har ikke ret til at foretage ombygninger
og installationer efter reglerne i § 38.
Stk. 5. Opsiges en lejer i et lejeforhold som nævnt
i § 86, stk. 2, der ikke er omfattet af
§ 62, har lejeren ikke krav på erstatning efter lovens §§ 66
og 67 for opsigelsen.
Stk. 6. Er en aftale som nævnt i
§ 86, stk. 2, tidsbestemt, fortsætter lejeforholdet ved bortfald eller tilsidesættelse
af tidsbegrænsningen efter § 63, stk. 2 og 3.
§ 63, stk. 4, finder ikke anvendelse.
§ 89, stk. 5. er ophævet fra d. 01.07.2010 ved § 14 nr. 3 i lov nr. 606 af 24. juni 2005. Hidtidig formulering:
Stk. 5. En lejer i et lejeforhold
som nævnt i § 86, stk. 2, der vedrører en forretning i butikscentre eller lignende
butiksfællesskaber, er ikke omfattet af reglen i § 39, stk. 2, 2. pkt., om længste
åbningstid, hvis lejeaftalen er indgået inden den 1. juli 1995.
§ 90. Erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om
beregning af erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.
§ 91.
Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.
Erhvervsstyrelsen, den 9. november 2022
Jørgen Wissing Jensen
/ Søren Corfixsen Whitt
Advokat Jørgen U. Grønborg
26-04-2022