Vi vil på dette emne give dig to konkrete råd, før du køber en privat andelsbolig.
1. Det første og vigtigste råd fra vor side skal være, at du retter henvendelse
til advokat, før du skriver under på en aftale om køb af en andelsbolig. Dette råd
gælder, uanset om der medvirker ejendomsmægler eller ej. Hvis du ikke har gennemgået
købet med din advokat, inden du skriver under, vil vi råde dig til at gøre købet
betinget af advokatgodkendelse. Du kan i slutningen af emne
nr. 793 om formkrav ved køb læse om den nøjagtige formulering af en sådan
klausul.
Der blev fra den 01.01.1996 indført fortrydelsesret ved køb af andelsbolig. Du han læse mere herom på emne nr. 765. Selv om du har fortrydelsesret, vil vi råde dig til at gøre dit køb betinget af advokatgodkendelse. Du skal være opmærksom på, at fortrydelsesretten formentlig ikke gælder ved køb af en andel i et projekt, hvor boligerne endnu ikke er opførte. I denne situation bør du naturligvis altid gøre dit køb betinget af advokatgodkendelse
Advokaten vil blandt andet kontrollere, om alt går rigtigt til, herunder om reglerne
om maksimalpriser, er overholdt, og om andelslejligheden er behæftet med pant eller
udlæg. Vi har set mange eksempler på, at folk har købt andelsboliger uden advokatbistand,
og først for sent har fundet ud af, at en række af reglerne i lov om andelsboligforeninger
slet ikke er blevet overholdt. Advokaten bliver med andre ord din garant for at
reglerne overholdes, og advokaten vil eventuelt kunne blive erstatningsansvarlig
over for dig, hvis han eller hun ikke rådgiver dig korrekt i forbindelse med købet.
Der er ikke faste takster for advokatbistand i forbindelse med køb af andelsboliger,
og honoraret vil derfor først og fremmest afhænge af tidsforbruget. Vi vil råde
dig til at finde frem til en advokat, som har specialiseret sig i andelsboliger,
således at advokaten ikke behøver bruge særligt meget tid på at finde de fælder,
der måtte være i netop din sag.
Du kan finde advokater, der har andelsboliger som deres særlige interesseområde
på Advokatnøglen
2. For det andet vil vi råde dig til nøje at overveje om prisen på andelsboligen
er rimelig. Der gælder som nævnt særlige regler om maksimalpriser for andelsboliger.
Det kan du læse mere om på emne nr. 793. Det er
imidlertid langt fra givet, at du bør købe andelsboligen til den pris, som sælger
forlanger, og som typisk vil være maksimalprisen. Det er vores indtryk, at andelsboliger
i mange tilfælde handles til priser, som ligger langt under maksimalprisen. Tidligere
var andelsboliger betydeligt billigere i boligudgifter end tilsvarende ejerlejligheder
og parcelhuse, men dette er ikke altid længere tilfældet.
Mange nybyggede andelsboliger er finansierede med inkonvertible indekslån. Som følge
af rentefaldet er kursværdien på restgælden på disse lån i visse tilfælde steget
så meget, at andelsboligforeningens egenkapital er negativ. Dermed er andelshavernes
indskud tabt, og ved salg skulle køberen strengt taget have penge af sælgeren for
at overtage andelsboligen. Loven tillader imidlertid, at sælgeren kræver samme pris
for andelsboligen, som han eller hun selv lovligt har betalt for boligen. Vi vil
råde dig til - inden du køber en andelsbolig med indekslån - at få udarbejdet en
nøjagtig beregning af andelsboligens værdi, hvor indekslånene er medtaget med det
beløb, som det koster at indfri indekslånene. Viser det sig at andelsbeviset reelt
er værdiløst, bør du naturligvis ikke betale f. eks. 160.000 kr. herfor.
Hvis du gerne vil sikre dig, at din investering i boligen forrenter sig bedst muligt
på længere sigt, således at du ved et senere salg ikke blot får dine egne investeringer
tilbage, men også en vis fortjeneste, vil vi umiddelbart fraråde dig at købe en
andelsbolig. Udsigterne til en fortjeneste ved senere salg er efter vor vurdering
større på en almindelig ejerlejlighed eller et almindeligt parcelhus, men det er
jo lidt af en trossag