Salg af en ejerbolig er i vore dage en ret så vanskelig affære, hvor der kan opstå talrige problemer. Jeg vil på dette emne kun give dig 5 generelle råd, som jeg håber du kan bruge.
1. Få flere forskellige vurderinger.
3. Få udarbejdet tilstandsrapport
4. Giv køber alle oplysninger skriftligt
1. Få flere forskellige vurderinger
Du bør altid - inden du sætter din bolig til salg - bede flere forskellige ejendomsmæglere
foretage en såkaldt uforbindende salgsvurdering - uafhængigt af
hinanden. De fleste mæglere foretager disse salgsvurderinger gratis, og mægleren
har ifølge ejendomsmæglernævnets praksis kun krav på vurderingshonorar, hvis mægleren
kan dokumentere, at der er indgået en aftale herom, hvoraf også størrelsen af honoraret
fremgår.
Ved at sammenligne de forskellige salgsvurderinger får du mulighed for selv at danne
dig et klart indtryk af, hvad din ejerbolig kan indbringe ved salg. Der medfølger
nemlig altid en såkaldt provenuberegning, der nøjagtigt viser, hvad der bliver tilbage
i provenu, når alle omkostninger er betalt.
Der kan ofte være betydelige forskelle i flere forskellige ejendomsmægleres vurderinger,
og det hænger naturligvis sammen med, at der ikke findes nogen objektiv målestok
for prisfastsættelsen af en bestemt fast ejendom eller ejerlejlighed. Nogle mæglere
vil ligefrem give dig tre forskellige vurderinger, en optimistisk, en realistisk
og en pessimistisk vurdering.
Du bør efter vor mening ikke vælge ejendomsmægler efter, hvilken mægler der vurderer
din ejerbolig højest. Det kan meget vel vise sig, at den pågældende ejendomsmægler
slet ikke er i stand til at sælge din bolig til den urealistisk høje pris, og at
du efter en meget lang salgsperiode, fx 12 måneder, ender med at måtte sælge til
en pris, der ligger langt under den oprindelige udbudspris.
Du bør i øvrigt altid selv konkret vurdere, hvilket ejendomsmæglerfirma, der efter
dit skøn vil kunne gøre den mest effektive indsats for salget af netop din ejerbolig.
Du kan læse mere om ejendomsmæglere og de særlige kommissionsaftaler på
emne nr. 773.
Inden du beslutter dig for at sætte ejendommen eller ejerlejligheden til salg ved en ejendomsmægler, bør du for det andet overveje, om du eventuelt vil forsøge at sælge selv, dvs. uden brug af ejendomsmægler. Det afhænger helt af den konkrete situation, om noget sådant er muligt, men vi har mange gange set, at det faktisk er lykkedes at sælge ejerboligen uden ejendomsmægler. Du må regne med at skulle bruge måske en del timer på at udarbejde salgsopstilling, annoncer, bestille tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring, selv foretage forevisning osv., men skulle det lykkes dig at finde en køber på grundlag af din private annoncering, får du faktisk en meget høj timeløn for din indsats. Du sparer måske mellem 30.000 kr. og 60.000 kr. i mæglersalær incl. moms - og denne besparelse er vel at mærke skattefri.
Hvis du ikke selv kan udarbejde en salgsopstilling, kan du evt. bede en advokat bistå dig hermed. Hvis advokaten har et program til udarbejdelse af en salgsopstilling, tager dette arbejde maksimalt 1 time - ofte meget mindre, og du skal blot sørge for at få en skriftlig aftale med advokaten om, hvad advokatens bistand skal koste. Hvis advokaten tillige skal rådgive dig om andre spørgsmål i forbindelse med salget, herunder bistå dig med udarbejdelse af købsaftalen, løber advokatens samlede salær måske op på 8.000-10.000 kr. incl. moms, men du har alligevel en meget stor besparelse ved at gøre størstedelen af salgsarbejdet selv.
Hvis du sælger privat, er der normalt ingen grund til, at du bruger tid på at prøve at skrive en købsaftale. Det letteste er, at du blot beder din advokat skrive et udkast til betinget skøde, som køberen herefter kan gennemgå med sin egen advokat. Det betingede skøde erstatter på denne måde købsaftalen.
3. Få udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Hvis du vil begrænse dit ansvar for skjulte mangler ved ejendommen mest muligt - og hvem vil ikke gerne det -, bør du sørge for, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport og en elstallationsrapport, og at køber får et bindende tilbud på en ejerskifteforsikring med et tilbud om, at du vil betale 50% af præmien på denne forsikring. Du vil da som hovedregel være fritaget for ansvar for skjulte mangler ved ejendommen. Det kan du læse meget mere om på emne nr.776.
Reglerne om mulighed for ansvarsfritagelse via tilstandsrapport og elinstallationsrapport og ejerskifteforsikring gælder ved salg af parcelhuse, herunder 2-familiehuse, og sommerhuse. Reglerne gælder derimod i praksis ikke, hvis du vil sælge din ejerlejlighed.
Du kan finde en liste over byggesagkyndige, der udarbejder tilstandsrapporter, i dit område på Boligejer.dk
4. Giv alle oplysninger skriftligt.
Endelig vil jeg råde dig til altid at sørge for - så tidligt som muligt - at gøre køberen opmærksom på alle eventuelle fejl og mangler ved boligen, og i det hele taget loyalt oplyse køberen om alt, hvad der kan være relevant for køberen. Du bør ikke blot nøjes med at fortælle om disse forhold til ejendomsmægleren eller direkte til køberen under besigtigelsen. Du bør altid sikre dig, at du senere kan bevise, at du har givet de pågældende oplysninger, da det meget ofte viser sig, at køberen senere har glemt alt om, hvad du fortalte mundtligt under besigtigelsen. Sørg derfor altid for, at alle oplysningerne bliver nedfældet skriftligt i købsaftalen eller et særligt tillæg til købsaftalen, som underskrives af begge parter
5. Husk energimærke.
Der er fra d. 01.01.1997 kommer regler om, at du som sælger skal sørge for at få ejendommen energimærket. Hvis du ikke sørger herfor, risikerer du at køberen senere for din regning lader energimærkning udføre. Du kan læse meget mere om energimærkning på emne nr. 777.