688 Omkostningerne

Du kan på dette emne læse om:

A. Tinglysningsafgift

B. Gebyr til kreditforeningen

C. Andre stiftelsesomkostninger

D. Løbende bidrag til kreditforeningen


A: Tinglysningsafgift

Tinglysningsafgiften til statskassen udgør en fast afgift på 1.660 kr. og en værdiafgift på 1,5% af lånets hovedstol - uanset om lånet er et obligationslån eller et kontantlån.

Der gælder den undtagelse, at der ikke skal betales værdiafgift på 1,5% af det nye pantebrev  i det omfang, det nye lån skal anvendes til indfrielse af et gammelt realkreditlån, herunder låneomkostninger. Denne afgiftsfrihed ved låneomlægning gælder, selv om det nye realkreditlån optages i en anden kreditforening end den, som havde givet det gamle lån. Det var tidligere en betingelse, at der var identitet mellem debitor på det gamle og det nye lån. Indtil d. 18.12.1997 medførte identitetskravet, at ejerskiftelån skulle optages i sælgers navn for at det gamle stempel kunne overføres til det nye lån. Det er nu blevet muligt at optage ejerskiftelånet i købers navn og alligevel få overført tinglysningsafgiften på sælgers gamle realkreditlån, men det kræves, at følgende betingelser alle er opfyldt:

  1. Pantebrevet på det nye lån skal underskrives, inden det gamle lån indfries. 

  2. Pantebrev på det nye lån skal anmeldes til tinglysning inden eller samtidig med, at det gamle pantebrev bliver aflyst

  3. Kvittering af det gamle pantebrev skal ske inden 1 år regnet fra tidspunktet for det nye pantebrevs anmeldelse til tinglysning.


Er det gamle lån et kontantlån, hvor obligationsrestgælden er højere end kontantlånsrestgælden, kan du få afgiftsfrihed for et beløb svarende til, hvad det koster at indfri det gamle kontantlån, også selv om dette beløb er højere end det gamle kontantlåns oprindelige hovedstol. Du kan i disse tilfælde med fordel anvende det såkaldte kursværdiprincip. Hvis der omvendt er tale om omlægning af lavt forrentede obligationslån, som kan indfries med et mindre beløb end den pålydende restgæld, kan du med fordel anvende det såkaldte restgældsprincip. Vi vil i øvrigt råde dig til at bede kreditforeningen foretage den nøjagtige beregning af det afgiftsfrie beløb, herunder beregne, om det bedst kan betale sig at anvende restgældsprincippet eller kursværdiprincippet. Disse beregninger er i mange tilfælde en hel videnskab for sig!

Er der i forbindelse med en låneomlægning private pantebreve, som skal rykke for det nye lån, skal disse pantebreve i de fleste tilfælde meddele samtykke i form af en rykningspåtegning. Hvis denne skal tinglyses, skal du betale et tinglysningsgebyr på 1.660 kr. pr. pantebrev. Hvis det private pantebrev indeholder en sædvanlig omprioriteringsklausul, er det efter vor opfattelse ikke nødvendigt at tinglyse rykningspåtegningen, og du kan dermed spare tinglysningsgebyret på 1.660 kr pr. pantebrev.


B. Gebyr til kreditforeningen

Kreditforeningerne beregner sig normalt et fast lånesagsgebyr på 1.000 kr. -  2.000 kr. - uanset lånets størrelse. 

Et enkelt realkreditinstitut, Totalkredit, har aldrig opereret med lånesagsgebyr. Til gengæld beregner Totalkredit sig en stiftelsesprovision på minimum 1.000 kr. og maksimum 3.000 kr. uanset lånets størrelse. Stiftelsesprovisionen aftales konkret med låneformidlende pengeinstitut afhængig af lånesagens art, omfang og omstændighederne i øvrigt.

Kurtagen i forbindelse med salg af obligationer udgør i Nordea Kredit 0,15% af obligationernes kursværdi. Det samme gælder i Totalkredit, Nykredit og Realkredit Danmark, som dog tillige fratrækker 0,10% i såkaldt kursskæring. I BRF-Kredit udgør kurtagen normalt 0,25%.

Kreditforeningerne beregner sig i øvrigt også et gebyr i forbindelse med indfrielse af de gamle lån. Dette gebyr er ifølge vore oplysninger 

Nordea Kredit   400 kr.
Totalkredit: 500 kr.
BRF-Kredit
Nykredit:   700 kr.
Realkredit Danmark 700 kr.


C. Andre stiftelsesomkostninger.

Langt de fleste lader deres bank eller sparekasse bistå ved en låneomlægning. Denne bistand er i disse gebyrtider langt fra gratis. Vi kan desværre ikke oplyse, hvad gebyret udgør, da det fastsættes efter forskellige regler i de forskellige pengeinstitutter. Det typiske grundgebyr ligger på 750-2.000 kr., hvortil ofte skal lægges tillægsgebyrer for indfrielse af de gamle lån og for rykningspåtegninger på private pantebreve.

Du skal betale et ekstra beløb, hvis du i dit pengeinstitut indgår en kurskontrakt. Udgiften til en kurskontrakt består dels i et gebyr på 200-500 kr. og dels i en lavere kurs end dagskursen på de obligationer, som du kurssikrer. Kursfradraget afhænger bl. a. af, hvor lang tid kurskontrakten skal løbe. Er løbetiden 2 måneder, udgør kursfradraget typisk 0,6-0,8 kurspoints. Er løbetiden på 6 måneder, udgør kursfradraget 1,7-2,0 kurspoints. Er der tale om kontantlån, bliver kursdraget indregnet i kontantlånsrenten, således at kursfradraget bliver fradragsberettiget i skat. Er der derimod tale om et obligationslån, er der ikke fradrag for udgiften til kurskontrakt.

Der er mange, som vælger at tage et nyt lån hjem mod en garanti, allerede når der foreligger et lånetilbud og et underskrevet kreditforeningspantebrev. Dette er et godt alternativ til en kurskontrakt. Lånet kan hjemtages mod en garanti fra dit pengeinstitut for senere anmærkningsfri tinglysning af pantebrevet. Du skal normalt betale en garantiprovision til dit pengeinstitut. Provisionen udgør typisk et grundbeløb på 450-600 kr. + 1,5% pro anno af lånets hovedstol. Selv om garantien kun skal løbe fx 2 måneder, bliver provisionen normalt beregnet for mindst 3 måneder. Er lånet på f.eks. 500.000 kr., vil garantiprovisionen udgøre knap 2.500 kr. eller ca. det samme som en kurskontrakt. Du kan trække garantiprovisionen fra i skat, hvis der er tale om en løbende provision, og det betyder, at det normalt vil være billigere at tage lånet hjem mod en garanti end at tegne en kurskontrakt.

Hvis det nye lån optages til indfrielse af lån i den samme kreditforening, skal garantiprovisionen kun beregnes af det beløb, som det nye lån er større end det gamle lån (margingaranti). Dermed bliver garantiprovisionen ofte et ret så lille beløb og langt billigere end kurskontrakten..

Der er kommet nye regler om garantiprovision, således at du kan få reduceret provisionen - også når det nye lån optages i en anden kreditforening.

Anvender du advokat til at bistå dig med hjemtagelsen af realkreditlånet, gælder der ikke længere vejledende takster. Ifølge de nu ophævede salærer udgjorde det takstmæssige lånesagssalær til advokaten 750 kr. + 2 0/00 af lånets hovedstol.


D. Løbende administrationsbidrag

Til dækning af kreditforeningernes løbende administrationsudgifter, herunder tab, betaler du et løbende bidrag hver termin. Bidragets størrelse afhænger af lånets prioritetsstilling i forhold til ejendommens kontante belåningsværdi. Bidraget er større for rentetilpasningslån end for fastforrentede lån og større på afdragsfrie lån end på lån, der afdrages.

Bidragstaksterne er forskellige fra kreditforening til kreditforening og beregnes af lånets restgæld

Her er taksterne gældende fra d. 01.10.2016 for lån op til 80% af værdien:

 
 

Fastforrentet lån

Flexlån

Belåning 80 % Med afdrag Uden afdrag Med afdrag Uden afdrag
BRF Kredit 0,6125% 0,8875% 0,8500% 1,0750%
Nykredit/Totalkredit 0,7375% 1,0625% 0,9000%/1,0750%/ 0,8750%* 1,2250% / 1,4000%/1,2000***
Nordea Kredit 0,6500% 0,9000% 0,9000% / 0,8000%** 1,1500% / 1,0500%**
Realkredit Danmark 0,6812% 1,0064% 1,1064% / 1,0564% / 0,8564%*** 1,4318%/1,3816%/1,816%***

* F-kort / F3-F4 / RenteMax F5-F10
** F1-F2 / F3-F10
*** F1-F2 / F3-F4 / F5-F10

Kilde: mybanker.dk

Bidragstaksterne er forskellige fra kreditforening til kreditforening. Der kan godt være en forskel på op imod 0,4%, og selv om det på et lån på 1 mio. kr. kun betyder 4.000 kr. om året før skat, bliver den samlede forskel ret så betydelig på et 30-årigt lån. Nutidsværdien af de samlede bidrag efter skat vil være 28-32.000 kr. højere, hvis bidragssatsen er 0,4%-point højere.

Nogle kreditforeninger har fastsat et årligt minimumsbidrag, som i BRF udgør 900 kr., i Realkredit Danmark 800 kr., og i Nykredit 400 kr. Nordea Kredit har ikke noget minimumsbidrag, og denne kreditforening er derfor billigst i bidrag på lån på under 100.000 kr.


08-06-2016