Jeg købte i 1986 en bolig med et inkonvertibelt obligationslån, 11 %, løbetid 30 år, hovedstol 640.000 kr.
Eftersom lånet er inkonvertibelt, er boligen usælgelig (medmindre lånet medtages i ny bolig), og der kan ikke med fordel konverteres til lavere forrentet lån.
Der har kørt nogle sager vedr. denne lånetype. Hvad er resultatet blevet.?
Jeg købte huset som et udstillingshus af et typehusfirma. Advokaten nævnte intet om lånets uheldigheder, og ordet inkonvertibel står ikke nævnt i skødet.
Kan jeg gøre noget ?
Jeg kender kun en enkelt trykt dom, hvor en ejendomsmægler blev kendt erstatningsansvarlig over for køberen, fordi ejendomsmægleren ikke havde oplyst, at der var tale om overtagelse af et inkonvertibelt lån. Dommen findes i U 1996.621 ØL. I den konkrete sag vidste ejendomsmægleren godt, at et obligationslån var inkonvertibelt, men skrev alligevel i slutsedlen, at det overtagne lån ikke var behæftet med særlige indfrielsesvilkår.
Køberen fik tilkendt en erstatning på ca 59.000 kr. svarende til forskellen mellem obligationskursen på handelstidspunktet i 1992 og kurs 100.
Du kan muligvis også kræve erstatning af de personer, som rådgav dig i 1986, men jeg anser det for ret så tvivlsomt. Inkonvertible lån blev af kreditforeningerne udbudt som et standardlån i 1986, og der var ingen, som dengang forudså, at disse lån ville blive meget dyrere at indfri, hvis renten skulle falde.
Selv om din advokat eller bank skulle have begået en fejl ved ikke at forudse de inkonvertible låns meget uheldige egenskaber, kan der også blive spørgmål om, hvorvidt du har lidt et tab.
Erstatningskrav mod rådgivere forældes på 5 år, men hvis du har været i utilregnelig uvidenhed om dit krav, suspenderes forældelsesfristen.
Problematikken har været kendt i hvert fald fra 1993 og du bør derfor passe på, at dit krav ikke snart forældes.
Du kan muligvis allerede nu have fortabt dit eventuelle erstatningskrav, hvis du ikke har reklameret over for dine rådgivere, dengang det gik op for dig, at du ikke kunne indfri dit lån til kurs 100.
Du bør omgående kontakte en dygtig advokat, som kan bistå dig med sagen.
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg