Mit spørgsmål er, om den på en generalforsamling godkendte andelskrone også vil være lovlig indtil næste generalforsamling, hvis der i perioden indtræffer et væsentligt og tydeligt fald i foreningens formue?
I det konkrete tilfælde sker der et fald i foreningens formue på ialt ca. 2.500.000 kr., svarende til et fald på ca. 20%. For min lejlighed svarer det til et fald på ca. 100.000 kr. - fra ca. 550.000 kr. til ca. 450.000 kr.
Faldet skyldes delvist rentefaldet og delvist en overskridelse af budgettet på et større vedligeholdelsesarbejde. Muligheden for at andelskronen kunne falde blev grundigt behandlet på foregående års generalforsamling, og det blev påpeget af både formand og administrator, at hvis der indtraf yderligere rentefald og/eller hvis vedligeholdelsesbudgettet ikke kunne holde, ville andelskronen falde - i værste fald til væsentligt under det godkendte.
Begge dele indtraf INDEN udgangen af regnskabsåret.
Jeg køber lejligheden i perioden mellem regnskabsårets afslutning og generalforsamlingen. D.v.s. at jeg har købt lejligheden EFTER faldet i formuen er sket, men INDEN den ordinære generalforsamlingen var nødt til at godkende den nye, lavere andelskrone.
Det skal oplyses, at jeg ikke - hverken skriftligt eller mundtligt - bliver gjort opmærksom på, at andelskronen reelt er faldet væsentligt, og bliver først opmærksom på problemet, da jeg få dage efter min indflytning modtager indkaldelse til generalforsamling - vedlagt foreningens regnskab.
Er det under alle omstændigheder lovligt at fastholde andelskronen fra generalforsamling til generalforsamling, eller er der pligt til få reguleret andelskronen - om nødvendigt på en ekstraordinær generalforsamling - hvis der er sket væsentlige ændringer i formuen - i nedadgående retning?
Allerførst vil jeg anbefale dig at gå til advokat med problemet. Der er så vidt jeg kan se en række problemer, det vil være nødvendigt at afklare, for at du kan rådgives korrekt.
Andelskronen skal altid være i overenstemmelse med andelsboligforeningslovens § 5, og der er meget der tyder på at du har givet en ulovlig overpris for din lejlighed.
Der er intet til hinder for (og det er det mest normale) ,at priserne på andelslejligheder fastsættes en gang årligt. En sådan vedtagelse forudsætter imidlertid at priserne rent faktisk også er rigtige i hele perioden. Hvis andelskronen eksempelvis falder på grund af fald i ejendomvurderingen eller på grund af store vedligeholdelsesarbejder, er det min opfattelse, at bestyrelsen har pligt til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor priserne justeres i nedadgående retning. Der er retspraksis for at sælgere er blevet dømt til at betale den for meget erlagte købesum tilbage i sådanne situationer.
Der er også meget der tyder på, at der er begået fejl fra bestyrelsens side, og det bør derfor overvejes at inddrage både sælger og bestyrelse i en eventuel tilbagebetalingssag (erstatningssag).
Jeg kan derfor bekræfte dig i, at det ikke er lovligt at bibeholde en given andelskrone, såfremt der i regnskabsperioden indtræder fald heri. Der er en forældelsesfrist på 6 måneder overfor sælger fra købstidspunktet og 5 år overfor bestyrelsen, så du bør omgående få sagen drøftet igennem med en advokat.
Med venlig hilsen
Torben Winnerskjold
Advokaterne Sankt Knuds Torv,
Århus