Jeg ønsker at bytte lejlighed og kontaktede derfor min udlejer for at forhøre mig om denne havde i sinde at modernisere lejemålet og om hvad lejen i så fald ville blive.
Denne svarede, at han ikke svarede hypotetiske spørgsmål, men at han forbeholdt sig retten til modernisering. Samtidig bekendtgjorde denne, at bytning betragtes som et nyt lejemål og at en ny lejer skulle skrive under på at lejemålet kun var for en tidsbegrænset periode. Har han ret til dette?
Det kan ikke passe at han kan nægte at svare - og da slet ikke kræve at den nye lejer kun for et tidsbegrænset lejemål. Det er umuligt for mig at bytte lejlighed under disse omstændigheder, da ingen vil bytte med mig på de vilkår.
Hvad skal jeg gøre?
Svar:
Byttereglerne i lejeloven er ikke særlig overskuelige, og pr. den 1.1 2001 er der
yderligere lavet tilføjelser til disse regler.
Af de nye regler følger en streng fremgangsmåde for udlejeren, hvis han i forbindelse
med bytte ønsker at modernisere lejligheden - med det formål at indkræve en højere
husleje.
Når lejeren har ytret ønske til udlejeren om at bytte lejlighed, skal udlejeren
straks tilkendegive over for lejeren, om han ønsker at modernisere lejligheden.
Herefter skal udlejeren senest 1 måned efter lejerens henvendelse, indbringe
sagen for huslejenævnet - for at få en forhåndsgodkendelse af den fremtidige leje.
Udlejeren skal indsende overslag over udgifterne + skitse over moderniseringsprojektet
til Huslejenævnet.
Når udlejeren får forhåndsgodkendelsen, skal han straks give lejeren kopi heraf.
Herefter skal lejeren senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse
er kommet frem til lejeren, meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført.
Reglerne er lavet for at gøre det nemmere for den indflyttende lejer at kende de
vilkår, som lejemålet indebærer - herunder specielt den nye husleje.
Hvis udlejeren ikke indbringer sagen for huslejenævnet med henblik på at få en forhåndsgodkendelse,
mister han muligheden for at opkræve en højere leje efter boligreguleringslovens
§ 5. stk. 2, som er en regel, der tager specielt sigte på højere leje ved modernisering
af lejemål.
Man skal være opmærksom på ved et bytte, at udlejeren kan kræve, at der foretages
et flytteopgør, således, at der indkræves nyt depositum mv. fra den nye lejer, mens
der afregnes med den tidligere lejer for eventuelle istandsættelsesudgifter.
Et ønske om bytte anses som en betinget opsigelse - dvs. de almindelige opsigelsesfrister
gælder ved bytte.
Det er omdiskuteret, hvilke vilkår udlejeren - ud over lejen, kan kræve ved byttet.
Der findes ingen regler om dette - og heller ikke retspraksis, der kan belyse spørgsmålet.
Det må dog antages, at udlejeren kan kræve vilkår efter lejelovens regler - og i
lejeloven har udlejeren ret til at tidsbegrænse et lejemål, så denne ret vil udlejeren
antageligt have ved bytte.
Det er dog helt fastslået, at en udlejer aldrig må kræve vilkår, som gør bytteretten
illusorisk.
Du kan læse mere om bytte på emne nr. 747.
Med venlig hilsen
Lise Rørbæk Jensen