Vi er et ungt par med tre børn, som har købt eget hus. Vi var ude at se på mange, men faldt blandt andet for dette hus på grund af de lave varmeudgifter.
Huset er fra 1931 renoveret i 1988 og opvarmes kun via el-varme. På salgsopstillingen stod der oplyst under energiforbrug, at det samlede el-forbrug for tidliger ejer, udgjorde 11.000 KWh. pr.år.
Vi købte huset og efter den første el opgørelse, efter et halvt år, havde vi brugt det samme i el som tidliger ejer. Efter yderlig 3 måneder får vi besøg af strømforsyningen, som vil foretage en rutineudskiftning af elmåleren. Det viser sig så, at der er monteret to "lus" på måleren, som bevirker at 2/3 af alt strømmen til huset, går uden om måleren. Strømforsyningen kan godt se, at det ikke er os, der har lavet ulovligheden, da de kan sammenligne vores og tidlige ejers forbrug.
Strømforsygningen får lov til at lave div. målinger på vores hus, og kan konstatere at vores reelle forbrug vil udgør 33-35.000 KWh pr. år.
Samtidig kræver de tilbagebetaling for indeværende regnskabsår på 10.000 kr.
Det viser sig, at det næsten sikkert ikke er dem vi købte huset af der lavede ulovligheden, men derimod den forrige ejer som også monterede el-varme. Den forrige ejer har flere gange gået konkurs.
Hvordan er vi stillet ?
Kan man kræve handlen tilbage, da vi har lavet forbedringer på huset til ca. 50.000 kr.?
Hvad er vores chancer for eventuel erstatning ?
Hvis huset er behæftet med væsentlige mangler, kan I hæve handlen. Begrebet væsentlige mangler kan ikke defineres helt præcist. Da ophævelsen af handelen er et ret så alvorligt retsskridt, kan I som udgangspunkt kun hæve handelen, hvis det er klart og sikkert, at mangelen er væsentlig. I tvivlstilfælde lægges der vægt på. om sælgeren har eller burde have haft viden om manglens tilstedeværelse. I skriver selv, at sælger ikke selv har lavet lusene, og det kan derfor blive meget svært at bevise, at sælger har været i ond tro.
Den omstændighed, at I har forbedret huset for 50.000 kr. hindrer ikke, at I hæver handlen, men opgørelsen i forhold til sælger kompliceres unægteligt meget. I kan ikke være sikre på, at sælger skal refundere Jer forbedringsudgifterne, men højest den værdiforøgelse, som notorisk er en følge af de af jer udførte arbejder.
Hvis I ikke kan bevise, at sælger kendte eller burde kende manglerne, kan I heller
ikke få erstatning.
I kan imidlertid muligvis få tilkendt et forholdsmæssigt nedslag i købesummen, hvis
I kan bevise, at husets handelsværdi er betydeligt laverere end den aftalte pris
som følge af, at det reelle elforbrug er 3 gange så højt som oplyst i forbindelse
med købet. Forholdsmæssigt afslag kan tilkendes, selv om sælgeren var i god tro.
Det kræves imidlertid i retspraksis, at værdiforringelsen er betydelig, dvs. ligger
på 5-10% af den aftalte købesum.
Jeg vil på det kraftigste råde jer til snarest at rette henvendelse til en advokat,
som kan gennemgå hele sagen og herefter vurdere, om I skal hæve handelen eller kræve
forholdsmæssigt afslag.
Det er vigtigt, at der hurtigst muligt bliver reklameret over for sælger. I modsat
fald kan I risikere at miste alle mangelsbeføjelser som følge af for sen reklamation.
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg