Først vil jeg sige at dette er en rigtig god idé, dernæst håber jeg på at I vil være venlige og kigge på denne sag (hvis det er en sag).
Min kone og jeg købte 1.maj 1993 hus for 675.000 kr. Der var 2 lån i huset, et kreditforeningslån og et pantebrev (13,75 %) i Bikuben.
Da vi et par år senere skulle optage et nyt lån i huset p.g.a. nye vinduer, fik vi at vide, at det ikke kunne lade sig gøre da Bikuben ikke ville rykke. Da vi så i år besluttede os til at indfri pantebrevet blev det til en overkurs. Der var en restgæld på 126.597,- kursen blev på 129,400, så vi skulle over og låne 171.000,00 for at indfri det. Kan det passe ?
Vi blev ikke gjort opmærksom på det, da vi købte det, hverken af vores ejendomsmægler eller af vores bankforbindelse eller vores advokat. Der står på pantebrevet følgende :
"Pantebrevet kan fra debitors side indfries helt eller delvis med 3 måneders varsel til en termin, til en kurs der beregnes på basis af den rente der på opsigelsestidspunktet står anført på bagsiden af Københavns fondsbørs officielle kursliste under "2. enhedsprioritet 15-25 år gruppe i alt plus 1 kurpoint og uden omkostninger for kreditor".
Plus :
"NB!! Under hensyntagen til pantebrevets specielle indfrielsesvilkår : Omprioritering: Pantebrevet respekterer optagelse af størst mulige lån i realkreditinstiturrer, dog ikke indexlån, til forhøjet rente, herunder kontantlån - i alle tilfælde uden kautionsforsikring eller anden sikkerhedsstillelse - mod at nettoprovenuet afskrives på foranstående lån eller nærværende pantebrev i prioritetsorden.
Ovennævnte kostede os 18.000,00 da vi omlagde det første lån; der var et provenu på 18.000 det skulle så afskrives på pantebrevet, det fik vi heller ikke noget at vide om, så dem skulle vi låne i banken. (det går rigtig godt)
Det kan godt være at vi selv skulle være opmærksomme på, at lånet kun kunne indfries til en over overkurs, men det er vel det man betaler ejendomsmægler salær til. Hvis vi, da vi købte huset, var blevet gjort opmærksomme på dette, ville vi dengang forlange, at det skulle indfries inden vi købte det.
Der er - som du måske har læst - den 12.08 1997 afsagt en dom af Højesteret, hvor en mægler fra Hinnerup er blevet dømt til at betale en erstatning på 143.616 kr. for ikke at have oplyst over for en køber, at et lån i Realkredit Danmark var inkonvertibelt.
Du kan muligvis med samme begrundelse få erstatning fra mægleren, men det kan jeg ikke bedømme ud fra de givne oplysninger. Det har jo åbenbart stået i papirerne, at der var særlige indfrielsesvilkår for det pågældende pantebrev, og så burde du vel have spurgt, hvad de gik ud på. I den ovennævnte højesteretssag var det ikke anført i salgsopstilling eller købsaftale, at lånet var inkonvertibelt.
Du kan dog muligvis få erstatning, hvis det ikke har fremgået særligt klart af salgsopstilling og købsaftale, at lånet kun kunne indfries til en overkurs.
Jeg vil råde dig til at lade en advokat se på sagen. Det kan i øvrigt tænkes, at den advokat, som bistod dig i forbindelse med købet, kan blive ansvarlig over for dig for mangelfuld rådgivning.
Med venlig hilsen
Jørgen U. Grønborg