Hvis et ugift par køber fast ejendom, hvor de begge bliver opført på skødet med 50%, kan den ene part så pantsætte og sælge sin andel uden den anden parts samtykke?
Kan en samejekontrakt forhindre dette?
Hvis den skal forhindre, skal den så ikke tinglyses?
Rent teoretisk kan den ene part godt sælge eller pantsætte sin ideelle andel af ejendommen, men i virkelighedens verden kan det ikke rigtig lade sig gøre.
Der er ingen, som vil købe et halvt hus, når det ikke kan afklares, hvordan halvdelen ser ud, fx halvdelen af alle rum eller hvad?
Ligeledes ønsker ingen fornuftig kreditor at få pant i halvdelen af ejendommen, for det bliver samme problematik. Skal denne ideelle andel fx tvangssælges, bliver det uhyre vanskeligt at finde en køber - og umuligt at få en rimelig pris for den!
Det er helt normalt, at man i en samejeoverenskomst forbyder den anden part at sælge eller pantsætte sin andel af ejendommen uden den anden parts samtykke.
Skal man være 100% sikker på, at denne bestemmelse skal respekteres af kreditorer og godtroende tredjemænd, skal bestemmelsen tinglyses, hvilket udløser et tinglysningsgebyr på 1.400 kr. Langt de fleste undlader at lade bestemmelsen tinglyse, da risikoen for, at der skulle ske overtrædelse og rettighedstab i den forbindelse ikke er ret stor.
I den samejeoverenskomst, som ligger i vor formularsamling under emne nr. 243, har vi i § 3 indsat en bestemmelse om, at ingen er parterne er berettiget til uden samtykke fra den anden at sælge eller pantsætte sin andel af ejendommen.
Vi har desuden indsat sålydende bestemmelse i § 13:
Vi er enige om at undlade at tinglyse denne overenskomst, og vi er bekendte med, at bestemmelsen i § 3 derfor ikke kan gøres gældende over for en godtroende aftaleerhverver.
Dog skal enhver af os være berettiget til at begære denne samejeoverenskomst tinglyst som byrde på ejendommen med respekt af de på tinglysningstidspunktet på ejendommen tinglyste servitutter og pantehæftelser. Påtaleberettiget er de nuværende ejere af ejendommen hver for sig. Samejeoverenskomsten vil være at aflyse, når vi ikke længere ejer ejendommen i sameje. Omkostningerne ved tinglysningen deles lige mellem os.
Med venlig hilsen
Erik Frodelund